Single-Tenant Fonds im Abgesang? Läutet DFH 64 das Ende dieser Single Tenant Ära ein?

11.Mai 2012   
Kategorie: Der Immobilienbrief

Deutsche Immobilienfonds werden kleiner. Fixe Weich- und Verwaltungskosten werden durch variable Erfolgsbestandteile ersetzt. Nach den Megafonds des letzten Jahres z. B. bei Immobilien mit Deutsche Bank, Vodafone, Börse und Allianz und dazu einigen A380 beobachtet Scope in diesem Jahr einen deutlichen Rückgang der durchschnittlichen Fondsgrößen. Die Markttransformation könnte durch das Presse-Gewitter um den alten Daimler Chrysler Immobilienfonds, heute DFH 64, beschleunigt werden.

Im vergangenen Jahr wurden allein 20 Geschlossene Fonds mit einen Eigenkapital von über 50 Mio. Euro emittiert. Davon konnten bis jetzt lediglich vier platziert werden, hat Scope recherchiert. Das hatten sich die Initiatoren im gedachten Immobilienboom anders vorgestellt. Das drückt auf die Neuemissionen der Betroffenen. Das durchschnittliche Eigenkapitalvolumen der per Ende April neu emittierten Fonds sank lt. Scope auf 19,3 Mio. Euro. Gleichzeitig beobachtet Scope ein leichtes Absinken der laufenden Fondskosten durch Verlagerung der fixen Kosten des Fondsmanagements zugunsten von erfolgsabhängigen Gebühren.

Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht besteht zudem die Gefahr, dass die periodische Single Tenant Müdigkeit bei Vertrieb und Anlegern jetzt wieder einsetzt. Schon am Ende der letzten Krisen-Phase 2004 bis 2004, in der Anleger und Vertriebe in große Mieternamen flüchteten, hatten wir gesehen, dass innerhalb ganz kurzer Zeit ein Trendwechsel erfolgte. Wiederholt sich das?

Beschleunigen könnte die Konzern-Immobilienmüdigkeit die vom Initiator selber in die Öffentlichkeit getragene Diskussion um die Pleitegefahr des 2003 aufgelegten DFH 64. Auch andere Ein-Mieter-Objekte stehen bereits in Frankfurt und München leer. Wieder andere haben für die halbe oder 2/3 Miete neue Mieter gefunden oder eine Verlängerung bekommen. Bis jetzt ist erst der Bodensatz der letzten Konzern-Entsorgungs-Ära der Jahre 2002 bis 2004 ist zu sehen. Wir warnten damals ausführlich. Deutsche FondsResearch sieht jetzt auch bei Immobilienfonds erhebliche Gefahren durch Prolongation und Mietvertragsauslauf. (siehe unten)

Der DFH 64 der heutigen Zech-Tochter, der 2003 noch von der Daimler Chrysler Services aufgelegt worden war, sollte als Hochsicherheitsfonds der letzten Konzern-Immobilien-Ära eigentlich die Deutsche Bank 24 Zentrale beheimaten. Die wurde aber dann nicht mehr gebraucht. Zu deutlich günstigeren Mieten stieg IBM als Untermieter ein. Bis 2015 läuft aber noch der Mietvertrag mit der Deutschen Bank, die jetzt knapp 22 Euro Miete zahlt. Bis dahin ist Ruhe. Allerdings wird das Bankenkonsortium jetzt schon nervös. Die Finanzierung war nicht glücklich, aber bis drei (Jahre) zählen, können die Banken schon. Vor dem Hintergrund der Mietvertragsdauer und deutlich niedriger zu erwartenden Mieten von 14 statt 22 Euro fordern die Banken Sondertilgungen.

Allerdings lernen wir aus Schiffsfonds, dass es für die Anleger gar nicht gut ist, wenn die Banken auf der sicheren Seite sind. Aus Anlegersicht besteht dann die Gefahr, dass die Banken bei erster Gelegenheit auf Verwertung drängen könnten. Im Moment dürfte eine Verwertung das Konsortium wohl noch nicht verlustfrei stellen. 90 Mio. Euro gutachterlichem Verkehrswert steht eine Bankenverbindlichkeit von 102 Mio. Euro gegenüber. Gut 176 Mio. Euro incl. Agio investierten damals übrigens die Anleger. Und bedenken Sie: Es handelt sich um ein gut vermietetes und schickes Bürogebäude in Frankfurt-Sossenheim und nicht etwa eine Ost-Immobilie mit Sonder-AfA. Deren Initiatoren werden heute oft von jugendlichen Matadoren der Szene oft als Abzocker oder sogar Gauner bezeichnet, obwohl die Marktveränderungsrelationen ähnlich sind und mit Steuereffekten damals wohl auch besser zu erklären sind.

Aus Sicht eines sanierungserfahrenen Betriebswirtes ist es sicherlich – vornehm formuliert – „interessant“, dass schon mehrere Jahre vor Auslaufen des Hauptmietvertrages mit der Deutschen Bank Ende 2015 die DFH ihre Anleger ausführlich informiert. Spätestens nach der Falk-Pleite, bei der künstliche Transparenz nach Ansicht der Gesellschafter (vgl. „Der Immobilienbrief“ aus 2004) der entscheidende Sargnagel war, sollte nicht nur unter Sanierungsprofis, sondern auch in der Fondsszene angekommen sein, dass Sanierung ein schweigsames Geschäft ist. Das Maul reißt man erst nach Erfolg auf.

Beim DFH 64 sind mit der Information natürlich auch unfreiwillig die Mietvertragspartner informiert. Anlegerschutzanwälte schießen sich ein und proklamieren eine zu erwartende Insolvenz. Da der Untermiet-Verhandlungspartner IBM in schwer verständlicher Offenheit über die Fonds-Schieflage und in der Konsequenz auch über das genaue Zahlenwerk und den Verhandlungsspielraum informiert wurde, ist die Verteilung der Verhandlungsmacht klar. Auch die Deutsche Bank als Hauptmieter könnte versuchen, sich noch eine Scheibe von etwaigen Verhandlungserfolgen abzuschneiden. Der Fairness halber sei aber gesagt, dass die Mieter als Profis sich sowieso die Fondsdaten hätten beschaffen können.

So ist aber schon vorab sichergestellt: Die Anleger dürften mit ernster Wahrscheinlichkeit lediglich ihrem Geld hinterher winken und sich schlimmstenfalls auch noch mit Rückzahlungsforderungen der Ausschüttungsteile konfrontiert sehen, die nicht durch Gewinne gedeckt waren. Bei der empfohlenen geordneten Liquidation beträgt der Kapitalverlust etwa 75%. Bedenken Sie: Hierbei handelt es sich nach gängiger Betrachtungsweise um einen Hochsicherheitsfonds mit einer Großbank als Mieter. Faktisch macht das die von „Der Platow Brief““ und „Der Immobilienbrief“ schon damals monierte Ein-Mieter-Zeitbombengefahr deutlich. Konzernplanungen sind unergründlich. Nachvermietung entspricht einem Sprung von einer Klippe, beschrieb einmal der GF eines internationalen Maklerhauses etwa 2003 die damalige Konzern-Mieter-Euphorie. Drei Jahresmieten zzgl. Cash- und Bewertungseffekte niedrigerer Neuvermietungen verschwinden da ganz leicht.

Aus Marktsicht wird der DFH 64 zum Problem, da er schon mit prominenter Pressebegleitung verfrüht auf die noch aktuellen Konzern-Immobilien-Fonds der aktuellen Nachkrisenzeit drückt. Wir hatten hier noch eine Schonfrist bis zum Hochkochen des vorletzten Telekom- und Konzern-Booms ab 2014/15 gesehen. Für die Zech-Tochter DFH dürfte sich der Single Tenant Vodafone Fonds damit nicht leichter verkaufen, obwohl er mit 20 Jahres-Mietvertrag noch eine Zwischenverwertungschance hat, bevor die Anleger in zwei Jahrzehnten vielleicht wieder einmal lernen können, was es mit Wertentwicklung und im Prospekt versprochenen Inflationsschutz einer Konzernimmobilie auf sich hat.

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