Spitzenmieten von Retail-Immobilien stagnieren – Kaufpreise steigen

Die Nachfrage auf den deutschen Retailmärkten war lt. BNP Paribas Real Estate auch 2015 zufriedenstellend. Allerdings waren bei der Mietpreisentwicklung einige strukturelle Veränderungen zu beobachten. Nachdem die Mieten viele Jahre kontinuierlich gestiegen sind, haben sie sich 2015 in den meisten deutschen Städten auf dem Vorjahresniveau stabilisiert. Bei den Kaufpreisen war im Jahresvergleich dagegen noch eine Steigerung zu verzeichnen.

 

In den insgesamt 64 regelmäßig von BNP Paribas Real Estate analysierten Märkten hat sich die Spitzenmiete in 45 Städten nicht verändert. An 7 Standorten hat sie noch einmal leicht zugelegt, wogegen 12 Städte leicht rückläufige Höchstmieten hinnehmen mussten. Verantwortlich hierfür sind mehrere Einflussfaktoren, die im Ergebnis zu sinkenden Frequenzen und stagnierenden Umsätzen in den 1A-Lagen führen, hierzu zählen ein verändertes Käuferverhalten durch den wachsenden Online-Handel, ein zunehmender Einfluss vertikaler Einzelhändler (u. a. H&M, Inditex und Primark) und ein höheres Anspruchsdenken der Kunden an den stationären Handel. An den 7 Top-Märkten verzeichnete lediglich Düsseldorf einen leichten Anstieg um knapp 2% und Frankfurt einen Rückgang im gleichen Umfang. Spitzenreiter bleibt damit München mit 370 Euro für einen idealtypischen 100-qm-Standardshop, gefolgt von Berlin mit 310 Euro. Frankfurt konnte die Höchstmiete zwar nicht halten, ist mit 305 Euro aber immer noch unter den Top 3. Auf dem vierten Platz folgt Düsseldorf mit 285 Euro und setzte sich damit vor Hamburg und Köln, wo jeweils 280 Euro zu verzeichnen seien. Schlusslicht unter den Big Seven ist Stuttgart mit 275 Euro. Auch in Leipzig hat sich die Spitzenmiete stabil entwickelt und liegt unverändert bei 120 Euro.

 

Highstreet Investments zählten auch im Jahr 2015 zu den gefragtesten Anlageklassen. Insgesamt flossen mehr als 3,9 Mrd. Euro in Deutschlands Einkaufslagen und damit fast doppelt so viel wie im Vorjahreszeitraum. Die starke Nachfrage und der damit einhergehende Wettbewerb unter den Investoren haben auch im Jahr 2015 die Preise weiter steigen lassen. Bei den Kaufpreisen für Geschäftshäuser in den bestfrequentierten Lagen der großen Einkaufsstraßen bleibt München der teuerste deutsche Standort mit einem Kaufpreisvervielfältiger für Objekte in der besten Lage in Höhe der 24,0 bis 30,0-fachen Netto-Jahresmiete. Der Investor muss dann aber noch mindestens 10% Erwerbsnebenkosten kalkulieren, wenn er die Grunderwerbsteuer nicht sparen kann. Den größten Sprung hat die Hauptstadt Berlin gemacht (23,0 bis 28,0), die sich mittlerweile auf Rang zwei geschoben und Hamburg auf Platz drei verdrängt hat (22,5 bis 27,5). Dahinter folgen gleichauf Frankfurt, Düsseldorf und Köln (je 22,0 bis 27,0). Grundsätzlich lässt sich aber festhalten, dass gerade in dieser Assetklasse vereinzelt immer wieder Ausreißer zu beobachten sind, bei denen die Preise noch deutlich höher liegen.

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