Starker Jahresauftakt auf Berlins Investmentmarkt – Verkauf des Sony Centers vor dem Abschluss?

Berlins Investmentmarkt legte einen umsatzstarken Start ins Jahr 2010 hin, so Colliers Property Partners Berlin. In den Monaten Januar bis März wechselten in der Bundeshauptstadt Gewerbeimmobilien im Wert von knapp 1,3 Mrd. Euro den Eigentümer, was deutschlandweit den höchsten Wert darstellt. In dieses Ergebnis eingerechnet ist der Verkauf des A10-Centers im direkt an Berlin angrenzenden Wildau. Im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres bedeutet das Quartalsergebnis eine Steigerung um 900%. Allerdings waren die im 1. Quartal 2009 erreichten 130 Mio. Euro ein unterdurchschnittlicher Wert, der vor allem aufgrund der Finanz- und Wirtschaftskrise und der damit zusammenhängenden Verunsicherung auf Investorenseite zustande kam. Bemerkenswert ist, dass das Transaktionsvolumen des 1. Quartals 2010 mit einer vergleichsweise geringen Zahl von Transaktionen erreicht wurde. Lediglich 17 Deals wurden gezählt, was im Schnitt ca. 76,5 Mio. Euro bedeutet, weit mehr als die ca. 29 Mio. Euro, die deutschlandweit je Abschluss erreicht wurden.

Sony Center

Sony Center

Die Verkäufe des Shopping Centers Alexa für ca. 316 Mio. Euro, des A10-Centers für ca. 200 Mio. Euro sowie des Boulevards Berlin, der Bestandteil des Portfolios ist, das Corio vom Projektentwickler Multi Development für ca. 367 Mio. Euro erwarb, sorgten maßgeblich dafür, dass im 1. Quartal ca. 83% des Transaktionsvolumens auf einzelhandelsgenutzte Immobilien entfielen. Büroimmobilien lagen mit ca. 13% auf dem zweiten Platz, Hotelimmobilien trugen 2% zum Investmentumsatz bei. „Die Anforderungsprofile (überwiegend Core und Core+ Produkte in etablierten Citylagen) werden derzeit wieder etwas ‚weicher’ gefasst, da der Markt diese Nachfrage nicht nur in Berlin nicht decken kann. Zudem fehlt es in Berlin an den entsprechenden Objektvolumina in Verbindung mit einer zeitgemäßen Gebäudequalität“, so Kerstin Geske, Geschäftsführerin Investment bei Colliers Berlin.

Nahezu das gesamte Transaktionsvolumen wurde auf Käuferseite von eigenkapitalstarken Investoren generiert. Offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Immobilienspezialfonds vereinten knapp 80% des Investmentumsatzes auf sich, gefolgt von den Immobilien AGs mit gut 16%. Ca. 43% des angelegten Kapitals kam dabei aus dem Ausland. „Zusätzlich drängt auch wieder Kapital aus dem Ausland in den Markt. Die Nachfrage aus dem angelsächsischen Raum, Israel und Spanien ist deutlich gestiegen. Zurückhaltender sind hier derzeit z. B. noch skandinavische Investoren“, meint Kerstin Geske. Auch Privatinvestoren würden in diesem Jahr ihr Kapital in Sachwerte anlegen. Nachgefragt würden Objekte in den 1a-Lagen der Hauptstadt. Die Objektvolumina liegen zwischen 3 und 10 Mio. Euro, wobei z. T. auch größere Transaktionen (30 bis 50 Mio.) erfolgt seien.

Auf Verkäuferseite waren fast ausschließlich Projektentwickler und Bauträger zu finden. Sie erreichten aufgrund der großvolumigen Abschlüsse sowohl im Einzelhandels- als auch im Bürobereich einen Anteil von 97% am Transaktionsvolumen. Wie Colliers schätzt ebenfalls BNP Paribas Real Estate die Spitzenrenditen in Berlin als stabil. Für Büroimmobilien liegt die Spitzenrendite derzeit bei 5,3 bis 5,5%, für Einzelhandelsimmobilien bei 5,0.

Berlin Sony Center

Nach dem Investmentfeuerwerk des 1. Quartals sind die Erwartungen für die Monate April bis Juni geringer, so Geske. Allerdings sind für das Gesamtjahr weitere nennenswerte Umsätze zu erwarten, da beispielsweise mindestens ein weiterer Großdeal in Verhandlung ist: South Korea’s National Pension Service NPS ist am Kauf des Sony-Centers interessiert. Das hatten erst vor zwei Jahren die Immobilienfonds der US-Investmentbank Morgan Stanley für ca. 600 Mio. Euro erworben. Die Fonds hatten kurz vor der Finanzkrise mehr als 10 Mrd. Euro in den deutschen Immobilienmarkt investiert, mussten jedoch einen Teil der Objekte bereits ihren Banken überlassen – allzu ehrgeizig waren Geschäftspläne, zu hoch die Verschuldung der Fonds. NPS soll die Nummer fünf unter den weltweit größten Pensionsfonds sein, und als „ernst zu nehmender Investor“ gelten. Marktkreise bestätigten einen Bericht des Fachmagazins „Europroperty“, wonach NPS bereits eine Absichtserklärung zum Kauf des Gebäudes am Potsdamer Platz unterzeichnet habe.

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