Teil 2: Interim Manger in der Praxis der Immobilienwirtschaft

29.Juli 2010   
Kategorie: Der Immobilienbrief

Floria Behr, GF Sandfires Ltd.

Kosteneffizienz: ein Manager in Festanstellung mit hochkarätigem Profil und in entsprechender hierarchischer Ebene kostet im Jahr mehrere hunderttausend Euro zzgl. Nebenkosten (Sozialabgaben, Betriebsrenten, Arbeitgeberanteil für Krankenkasse etc.); er hat Anspruch auf bezahlten Urlaub und bleibt – insbesondere auf Grund der Gesetzgebung – auch nach Abschluss der eigentlichen Aufgabenstellung auf der Payroll des Unternehmens. Um den fest angestellten Mitarbeiter auch für weitere Aufgaben im Unternehmen zu rüsten, ist der Arbeitgeber auch für seine Fort- und Weiterbildung verantwortlich.

Der Interim Manager ist selbständig, zahlt seine Krankenversicherung, Altersvorsorge und soziale Absicherung selbst, bildet sich selbst fort und hat keinen weitergehenden Anspruch auf Leistungen aus dem beauftragenden Unternehmen, als seinen vereinbarten „Lohn“, der in Form von Stunden- oder Tagessätzen (zzgl. übliche Reisekosten) im Vorfeld vereinbart wird.

„Die Bandbriete der Vergütung ist sehr hoch, von 500 bis 8.000 Euro als Tagessatz, abhängig von Dimension der Aufgabe, Persönlichkeit des Managers und Aufgabendauer.“ (Quelle: „Interim Management“, Hrsg: Groß / Bohnert aus dem Jahr 2007)

In gleicher Quelle zeigt eine Gegenüberstellung der Gesamtkosten zwischen einem qualifizierten, festangestellten Manager und einem Interim Manager mit der spezifischen, zur Aufgabenstellung passenden Kompetenz, dass der IM nur etwa 17% über dem des festangestellten Mitarbeiters liegt. Diese Differenz steigt, je niedriger die betreffende Position angesiedelt ist.

Unter Berücksichtigung der Flexibilität der Einsatzmöglichkeit eines IM, der schnellen Verfügbarkeit und des Einkauf von spezifischem Know-How auf Zeit, sind diese Mehrkosten in jeder Weise wirtschaftlich.

Die Einsatzbereiche für einen Interim Manager sind in der Immobilienbranche sehr vielschichtig und die Aufgabenstellung stark von der Beachtung und Einschätzung des Immobilienthemas im Unternehmen abhängig.

Eklatant fällt auf, dass insbesondere mittelständische Produktionsfirmen das Thema „Immobilie“ sehr stiefmütterlich behandeln. Oft haben Sie ihre betriebsnotwendigen Immobilien an einem oder mehreren Standorten im Rahmen des Wachstums zugekauft, ohne andere Modelle der Akquisition von betriebsnotwendigen Flächen in Erwägung zu ziehen. Themen wie die betriebliche Auswirkung des dadurch gebundenen Kapitals und die Drittnutzung bei rückläufigem Platzbedarfs wurden hier nur selten angedacht, bzw. ohne immobilienspezifisches Fachwissen überlegt. Steuergünstige und liquiditätssteigernde Möglichkeiten um an eine betriebsnotwendige Immobilie zu kommen (wie Immobilienleasing etc.) sind hier noch nie bedacht worden. Erfahrene Interim Manager der Immobilienbranche erkennen diese Potentiale im Rahmen einer Portfolioanalyse und heben diese entsprechend den Zielen des Auftraggebers.

Aber auch im Bereich des Betriebes der Immobilien sind die Erfahrungen eines IM besonders wertvoll, um Kosten zu sparen und Prozesse zu straffen. Der erfahrene Hausmeister, der jede Ecke der Immobilie kennt, ist sicherlich wertvoll um schnell die kleinen Themen des Alltags mit seinen Mitteln zu lösen; ob diese Lösung auch nachhaltig und effizient ist, wird hier oftmals nicht hinterfragt.

Die Analyse der bestehenden Immobilienverwaltung und Bewirtschaftung sowie die Überführung in ein effizientes „Property und Facility Management“ sind typische Themen für Interim Manager, bei denen schnell Ergebnisse nachweisbar sind.

Auch für Umzugs-. Verlagerungs- und Expansionsthemen ist der Einsatz eines qualifizierten Managers auf Zeit, der auf eine langjährige, breite und oftmals internationale Erfahrung zurückgreifen kann, ideal. Er analysiert aus seiner neutralen Sicht aber unter Berücksichtigung der Ziele des Unternehmers die relevanten Eckdaten, identifiziert die Zielregion, strukturiert und leitet das Vorhaben bis zur reibungslosen Inbetriebnahme des neuen Objektes. Die Vielzahl der immobilienspezifischen, wirtschaftgeographischen, logistischen Kenntnisse, die bei einem solchen Thema neben Verhandlungsstärke und Projektmanagementfähigkeiten notwendig sind, können aus dem Unternehmen heraus selten gestemmt werden, zumal die notwendigen Kapazitäten hierzu oft nicht verfügbar sind oder eine neutrale Betrachtung durch interne Mitarbeiter nicht gegeben ist.

Nicht zuletzt ist auch beim An- und Verkauf einer Immobilie ein neutraler Transaktionsmanager gefragt, der die notwendige Erfahrung in diesem sehr speziellen Gebiet der Immobilienwirtschaft hat. Er steuert das Projekt von der Bewertung, der Erstellung des Datenraums, der Marktpräsentation, dem Angebots- oder Akquisitionsprozess, den Vertragsverhandlungen bis zum Notartermin und auch danach im Rahmen der Übergabe oder Übernahme des Objektes an bzw. durch den neuen Eigentümer. Der Interim Manager vertritt dabei ausschließlich die Interessen des Auftraggebers und sorgt als professioneller Partner für Objektivität und Sicherheit bei diesen Themen, die nicht zum Alltagsgeschäft der meisten Unternehmen gehören und dennoch mit viel Geld verbunden sind.

Der Einsatz eines Interim Managers ist nicht nur für die Themen der Immobilieneigentümer oder Eigennutzer attraktiv und wirtschaftlich; auch Mieter kommen bei Fragen zur Kostenreduzierung an strategischen Immobilienfragestellungen nicht vorbei. Flächeneffizienz, Desk-Sharing oder Home-Office sind hier nur einige der modernen Schlagworte zu Themen, die viel komplexer sind und von den Mitarbeitern viel emotionaler beurteilt werden, als allgemein erwartet wird. Hier zählt die Erfahrung des Interim Managers und sein breites Blickfeld (auch unter Berücksichtigung von Personalthemen) um diese Kostenpotentiale auch gegen Widerstände der Mitarbeiter durchzusetzen. Dass er dabei in den Augen der Mitarbeiter auch zum „bad boy“ gekürt wird, muss der IM akzeptieren. Sein Fokus liegt in der Erreichung der mit der Geschäftsführung vereinbarten Ziele. Der Nutzen des Interim Managers für alle im Unternehmen wird von den Mitarbeitern oft erst erkannt, wenn der IM bereits das Unternehmen verlassen hat und sich neuen Herausforderungen beim nächsten Auftraggeber annimmt.

Fazit: Der Interim Manager wird sich auch in der Immobilienbranche immer weiter etablieren, da er der Schlüssel zu vielen Lösung immobilienspezifischer Probleme eines Unternehmens ist; er kann auf Grund seiner Erfahrung, seiner neutralen Sichtweise und der externen Stellung im Unternehmen die besten Strategien für viele Immobilienthemen entwickeln. Dabei bleibt er im realisierbaren Rahmen, da er selber die Umsetzung dieser Strategien und Ziele im Unternehmen übernimmt und dafür auch Verantwortung trägt.

Da dem Interim Manager in der Regel firmenvertrauliche Unterlagen und Informationen zugänglich gemacht werden, ist für ihn die Einhaltung der notwendigen Vertraulichkeit selbstverständlich, denn die Referenz aus dem einen Mandat ist die Referenz für das nächste Mandat. (Teil 1 finden Sie in „Der Immobilienbrief“ Nr. 222 vom 2. Juli 2010)

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Kommentare
Ein Kommentar zu “Teil 2: Interim Manger in der Praxis der Immobilienwirtschaft”
  1. MelH sagt:

    Hochspezialisierte Interim Experten, auch für die Immobilien Branche, findet man über Provider. Zum Beispiel über den AIMP (Arbeitskreis Interim Management Provider) in dem renommierte Interim-Dienstleister aus dem deutschsprachigen Europa zusammengeschlossen sind. Da AIMP-Mitglieder ihre Kompetenz und Kundenorientierung nachweisen müssen, ist man hier in guten Händen. Weitere Informationen unter http://www.aimp.de

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