Teil II – Immobilienkrise oder –chance – Wie verhalten sich institutionelle Investoren?

16.Juli 2010   
Kategorie: Der Immobilienbrief

Dr. Jochen Zech, selbständiger Immobilienberater, Essen/München

Zuwendung zu indirekten Anlageformen – hauptsächlich in geschlossene Immobilienfonds sowie offene Immobilienspezialfonds und auch Private-Equity-Gesellschaften – ist ein weiterer Haupttrend.

Im Durchschnitt ist die Verteilung wohl noch bei nahezu 2/3 Direktbestand und gut 1/3 indirekte Anlagen. Bei den indirekten Anlageformen hatten die kleineren Investoren die Nase vorn. Aus Gründen der Managementkompetenz, der Bündelung des Know-hows und der Risikostreuung war für Portfolios von einigen Hundert Millionen Euros die Beteiligung an Fonds schon früh interessant und zwar auch für Immobilieninvestments in Deutschland. Bei den Versicherungen liegt der Anteil indirekter Immobilienanlagen jetzt im Durchschnitt bei über 35%.

Nach IPD-Analysen haben sich die Fonds-Indices in den letzten Jahren besser entwickelt als die Total-Return-Rendite von Direktanlagen gemäß DIX. Immobilien sind keine Aktien oder Rentenpapiere: Verantwortungsbewusste internationale Investitionsstrategie verlangt profunde, aktuelle Marktkenntnisse, Expertise in sich verändernde Rechts- und Steuerordnungen, an lokale Standards und Marktgepflogenheiten angepasste Due Diligence und bei „closed shops“ direkte Kontakte zu bedeutenden lokalen Marktteilnehmern. Daher präferieren auch große institutionelle Anleger für internationale Investitionen indirekte Vehikel, die durch einen spezialisierten Partner gemanagt werden. Effektiv und effizient sind Joint Ventures mit Zugriff auf professionelle lokale Netzwerke. Also: Bündelung lokaler Präsenz mit zentralem Immobilienstrategie-Wissen.

Mehr Phantasie bei den Nutzungsarten: Im Allgemeinen ist das Spektrum Büro, gefolgt von Einzelhandel und Wohnen vorherrschend.

Bei Direktanlagen wurde manches Engagement in Moden oder Spezialinvestment mitgemacht und brachte wirtschaftlichen Misserfolg. Betreiberimmobilien und Spezialimmobilien eignen sich schwerlich für generalistisch aufgestellte Investoren. Falls interessante Renditen locken, ist eine Beimischung als Sahnehäubchen durch indirekte Beteiligung denkbar.

Wohnimmobilien waren – bei nicht darauf spezialisierten Investoren – ins Hintertreffen geraten. Manchen galten sie vielleicht als langweilig, arbeitsintensiv und wenig rentabel. Jetzt sind Wohnhäuser stark nachgefragt. Institutionelle investieren bis in erstklassige Wohnhäuser in Premiumlagen. Im Kommen sind Wohnimmobilienfonds mit lokalem Focus z.B. auf München.

Ich war schon immer ein Anhänger der Anlageform Wohnimmobilien. In meiner Zeit als Geschäftsführer von ThyssenKrupp-Immobiliengesellschaften und von AMB Generali Immobilien plädierte ich für Wohnimmobilien mit einem Verkehrswertanteil zwischen 10 und 20%. Der Renditestrom ist nicht üppig, aber konstant bei Konzentration auf Wohnungen jüngeren Baualters mit mittlerer bis gehobener Qualität in guten Lagen, arrondiert in Gebieten mit stabil aufwärtsgerichteter Marktentwicklung.

Institutionelle Investoren in der Schweiz sind übrigens seit jeher stark in Wohnimmobilien investiert.

Bei der Konzentration auf Gewerbeimmobilien ist kritische Prüfung angesagt. Im Blickpunkt stehen werden weiterhin Bürogebäude und gemischt-genutzte Gebäude mit dauerhaft werthaltiger Bausubstanz, welche anpassungsfähig hinsichtlich künftiger Nutzeranforderungen sind („stabile Hardware – flexible Software“) in überdurchschnittlichen Lagen.

In den zurückliegenden Boomjahren wurden – einem Herdentrieb folgend? – zu viele Büroprojekte finanziert und aufgelegt. Dass die Angebote den Bedarf an Büroraum überschreiten ist nur zum Teil Folge der Finanzkrise. Sie hat Fehlentwicklungen nur deutlicher aufgezeigt.

Bei Sonderimmobilien wird auf die Mitverfolgung von Trends wohl weitgehend verzichtet werden. Noch wenig deutlich ist die Attraktivität von Infrastrukturinvestments – Verkehrsanlagen, Wasser, Energie – für institutionelle Investoren.

Hohe Performance, stabile Cash-Flows, geringe Volatilität und sinnvolle Diversifikation stehen auf der Prüfliste oben. Hinsichtlich der Risikostruktur hat die Finanzmarktkrise die Dominanz von Core/Core+ – Investments verstärkt. Die hochwertige Immobilie in 1a-Lage, die langfristig mit Spitzenmiete an prominente Mieter vergeben ist, bleibt allerdings nicht Core, wenn die Geschäftsbasis des Mieters instabil wird. Demgegenüber wird die Immobilie in exzellenter Lage mit mehreren, auch kurzen Mietverträgen bei solider Mieterstruktur im Gesamtbild des Total Return (Wertänderungs- und Cash-Flow-Betrachtung) interessanter.

Auf die Qualität der Immobilie kommt es an.

Der Wettbewerb um gute Immobilien ist groß. Die Preisvorstellungen von Investoren und verkaufswilligen Eigentümern sind noch nicht wieder in der Balance. „Der Gewinn liegt im Einkauf“: diese Kaufmanns-Regel sollte bei jeder Ankaufsprüfung im Kopf sein.

Die Verbreiterung des Anlagespektrums nach Regionen, Segmenten, Assetarten und Anlageformen geschieht im Wechselspiel mit Veränderungen in Management-strukturen und Bewirtschaftungs-Tools. Die Bewertung von Funktionen nach strategischer Bedeutung, Spezialisierungsnotwendigkeit und Erfordernis der Nähe zur Immobilie hat die Organisationsstrukturen verändert: Das Facility Management ist weitgehend spezialisierten hochprofessionellen Dienstleistern übertragen. Im Asset-Management ist eine starke Verlagerung nach außen eingetreten mit Differenzierungen z.B. bei der Frage nach der Auswahl der Mieter. Verstärkt und professioneller besetzt sind inhouse die Kernaufgaben Anlagestrategie, Steuerung der Portfolio-Entwicklung, Controlling.

Für Großinvestoren interessant sein kann die Bildung einer konzerneigenen Kapitalanlagegesellschaft auch für die Immobilien. Noch unklar scheint die Entwicklung von Master-KAGen und Master-Fonds.

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