Gegen den Trend: TLG Immobilien GmbH macht weiter Gewinne – Es gibt sogar eine Dividende zum Abschied der Geschäftsführung

Ein bemerkenswert gutes Ergebnis habe man im Jahr 2009 „eingefahren“, sagte gleich zum Beginn der Präsentation der Geschäftszahlen für das Jahr 2009 TLG-Geschäftsführer Volkmar von Obstfelder. Die TLG Immobilien GmbH hat auch dieses Mal der Finanz- und Wirtschaftskrise widerstanden und konnte das Geschäftsjahr mit einem deutlich zweistelligen Plus von 26 Mio. € nach Steuern abschließen. Erwartungsgemäß blieb der Gewinn zwar hinter dem außerordentlichen Gewinn des Vorjahres (47 Mio. €) zurück, übertraf aber dennoch die unternehmenseigenen Zielsetzungen. Dabei konnte sich die TLG auf ein weiter angestiegenes und stabiles Bewirtschaftungsergebnis stützen und so krisenbedingte Umsatzrückgänge aus dem Verkauf auffangen.

 Das Unternehmen sei sogar stark genug, um aus dem aktuellen Jahresergebnis eine Dividende in Höhe von 10 Mio. € – und damit doppelt so viel wie im Vorjahr – an seinen Gesellschafter, den Bund, auszuschütten, sagte von Obstfelder. Den Rückgang der Verkaufserlöse auf 12 Mio. € begründete die TLG mit Abschlägen bei weniger werthaltigen Immobilien, mit Aufschiebung von Verkäufen zu werthaltiger Immobilien. Zudem hätte sich zwischen Verkauf und Umsatzwirkung zuletzt deutlich verlängert. Auf der Käuferseite habe man als Folge der Finanzkrise erhebliche Finanzierungsprobleme beobachtet, sodass auch deshalb Verkäufe, die eigentlich wegen der bevorstehenden Privatisierung hätten erfolgen sollen, aufgeschoben werden mussten. Bereits jetzt ist absehbar, dass die TLG IMMOBILIEN einige besonders umsatzstarke Verkäufe, die in 2009 geplant waren, im Jahr 2010 realisieren wird.

 Hauptergebnisquelle ist die Objektbewirtschaftung. Gegenüber dem Vorjahr konnte deren operativer Ergebnisbeitrag um 14 Mio. € oder knapp 30 % auf 62 Mio. € gesteigert werden. Die Mieterlöse stiegen insgesamt von 125 auf 137 Mio. €, im Anlagevermögen von 124 auf 127 Mio. € (jeweils +13 Mio. €). „Dass es uns gelungen ist, in einem schwierigen Marktumfeld Mieterlöse und unser Bewirtschaftungsergebnis bei weiter sinkenden Leerständen deutlich zu steigern, beweist die Stärke der TLG als Vermieter in Ostdeutschland“, so TLG-Geschäftsführer Eugen von Lackum. Im vermietbaren Wohnungsbestand sank die Leerstandsquote von 5,2 auf 2,9 %; im Gewerbesegment stieg sie nur leicht von 3,1 auf 3,5 %. Den größten Anteil mit 32 % der Mieterlöse nahmen Wohnungen (43,9 Mio. €) ein, das zweitstärkste Vermietungssegment mit rund 27 % waren Einzelhandelsimmobilien (36,6 Mio. €). 22 % trugen Büros (29,7 Mio. €) und 15 % Gewerbeimmobilien (20,8 Mio. €) zu den Gesamtmieterlösen bei. Dienstleistungsimmobilien wie Hotels oder Pflegeheime erzielten Mieterlöse von 5,7 Mio. € (4 %).

 Das Immobilienvermögen beträgt insgesamt 1,7 Mrd. €, wobei Wertberichtigungen für 16 Mio. €, das sind, 0,7 % des Bestands, vorgenommen werden mussten, so von Lackum. Das realisierte Investitionsvolumen von 152 Mio. € blieb hinter dem des Vorjahres (226 Mio. €) zurück. Vor dem Hintergrund der Wirtschaftskrise lag es aber immer noch auf hohem Niveau. 82 Mio. € entfielen dabei auf Ankäufe, 70 Mio. € auf die Entwicklung von Immobilien. Der eindeutige Schwerpunkt mit mehr als der Hälfte des Investitionsvolumens (82 Mio. €) lag im Segment Einzelhandel. Hier hat die TLG ihre Position bei den Handelsketten wie Aldi, Edeka, Lidl oder Netto nochmals verstärkt und sich als starker Partner des Einzelhandels weiter profiliert. Es folgten Investitionen in Wohnimmobilien (27 Mio. €), Dienstleistungsimmobilien (21 Mio. €), Büro- (13 Mio. €) und Gewerbeimmobilien (7 Mio. €).

 Die wichtigsten Einzelinvestitionen im Geschäftsjahr waren der Baubeginn für einen Büro- und Hotelneubau (Ramada-Gruppe, 337 Zimmer, Kategorie drei bis vier Sterne, 6.900 qm Bürofläche) an der Karl-Liebknechtstraße am Alexanderplatz in Berlin (Richtfest am 17. Juni 2010), der Baustart für die Erweiterung der Altmarkt-Galerie in Dresden, ein Joint Venture von TLG, ECE und Deutsche EuroShop), die Fertigstellung des Fachmarktzentrums „Schwalbe“ im sächsischen Werdau und der Ankauf einer Wohnanlage am Hubertusdamm in Potsdam. Insgesamt jedoch sei das Portfolio kleinteiliger und diversifizierter geworden, bei solider Bewertung und Finanzierung. „Wir bekommen Investitionen ohne Probleme finanziert“, so von Lackum und sieht die TLG mit einer Eigenkapitalquote von 60 % auch für weitere stürmische Zeiten gut gerüstet. Und: Insgesamt habe es nur zwei Insolvenzen gegeben, die Segmente Wohnen und Gewerbe seien stabil mit leichten Wertzuwächsen.

 Bemerkenswert für das manchmal als „etwas langweilig“ bezeichnete Unternehmen,, weil nur auf den Osten Deutschlands, das „Beitrittsgebiet“, beschränkt, ist die Portfoliorendite, die den Deutschen Immobilienindex DIX, der für 2009 bei nur 5,2 % lag, in allen Segmenten weit übertrifft – Büro mit 7,1 % (DIX: 5,1), Einzelhandel mit 7,5 % (DIX: 5,6) und Gewerbe mit 8,5 % (DIX: 7,9, nur Industrie). Insgesamt ergibt das eine Cashflowrendite für das „staubtrockene“ Unternehmen von 6,8 % (DIX: 5,2).

Blick zurück und nach vorn

Nach zehn Jahren an der Spitze der TLG Immobilien scheiden Volkmar von Obstfelder und Eugen von Lackum zum 31. Mai 2010 altersbedingt aus. In dieser Zeit hat die Geschäftsführung das bundeseigene Unternehmen von einem noch überwiegend mit Treuhandaufgaben belegten Immobilienprivatisierer zu einem wettbewerbsfähigen, rentablen Portfoliomanager umgebaut und zur Privatisierungsreife geführt. Gestartet mit einem über ganz Ostdeutschland verteilten Immobilienbestand von rund 37 000 Objekten mit einem bilanzierten Wert von knapp 1,4 Mrd. € und einem Jahresergebnis von – 71 Mio. € haben sie das Unternehmen einem beispiellosen strategischen Umstrukturierungsprozess unterzogen, in dessen Zentrum eine konsequente Portfoliobereinigung, der Aufbau eines dauerhaft ertragreichen Portfolios und die Entwicklung eines effizienten und wettbewerbsfähigen Bestandsmanagements standen.

 Heute hat das Unternehmen 1.200 Objekte – nahezu ausschließlich in den ostdeutschen Wachstumsregionen – mit einem bilanzierten Wert von 1,6 Mrd. € im Bestand, es erzielt seit 2002 Jahresüberschüsse in zweifacher Millionenhöhe und hat sein Eigenkapital von rund 450 Mio. € auf eine Milliarde € erhöht. Der Personalabbau von über 1.900 auf heute 308 Mitarbeiter wurde sozialverträglich, u. a. durch Ruhestandsregelungen, vollzogen.

 Am 1. Juni 2010 werden Jochen-Konrad Fromme und Niclas Karoff (Der Immobilienbrief Berlin berichtete) als Geschäftsführer der TLG Immobilien ihre Arbeit aufnehmen. Die Privatisierung der TLG bleibt unverändert das Ziel von Gesellschafter und Unternehmen.

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Karin Krentz

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