Total Return von Büros auf niedrigstem Quartalswert seit Krisen-Wende

Immobilien „rentieren“ ca. 500 Basispunkte über Staatsanleihen

Im Zuge gesenkter Konjunkturprognosen stockt jetzt auch die Performance des Victor Prime Office Indikators von Jones Lang LaSalle (JLL) im 3. Quartal. Victor ist ein synthetischer Indikator, der die aktuelle Cash-Flow-Rendite der jeweiligen Marktsegmente und die Wertänderungsrendite betrachtet. Der errechnete Total Return ergibt sich dann aus der Addition der beiden Werte. Er liegt aktuell ca. 508 Basispunkte über dem Zinssatz deutscher Staatsanleihen.

Im 3. Quartal wurde mit einem Plus von nur 0,6% bzw. einem Indikatorstand von 119,3 Punkten das geringste Wachstum seit der Aufholphase im Anschluss an die Finanzkrise erzielt. In den Victor gehen die deutschen Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München ein. Im Jahresvergleich betrug der Performanceanstieg +6,0%. Nach Ansicht von Andrew M. Groom. JLL-Leiter Valuation und Transaction, zeigt die schwache Quartalsperformance, dass Anleger und insbesondere Mieter die nach unten korrigierten Konjunkturprognosen für Deutschland durchaus ernst nehmen. Zwar bleibe bei limitiertem Angebot die Investorennachfrage, insbesondere nach Core-Immobilien, nach wie vor hoch, jedoch führe das nicht mehr zu Preisbewegungen. Teilweise würden auch großflächigere Anmietungsentscheidungen von Firmen verschoben. Die Unsicherheit führe auch zur Zurückhaltung bei Eigenkapitalinvestoren. Aus dem Vermietungsmarkt kämen ebenfalls keine deutlichen Impulse mehr. Lediglich die Innenstadt von München bilde eine Ausnahme. Mit einem Anstieg von 1,4% auf 124,3 Punkte wird in der bayrischen Landeshauptstadt das Wachstum in erster Linie von den noch steigenden Mieten getrieben. Die Spitzenlagen in Berlin (+0,6%/114,7 Punkte), Frankfurt (+0,4%/116,1 Punkte), Düsseldorf (+0,3%/118,7 Punkte) und Hamburg (+0,1%/129,4 Punkte) zeigen im 3. Quartal nur eine sehr verhaltene Performanceentwicklung. Nach dem Ausbleiben von entsprechenden Impulsen aus dem Miet- und Investmentmarkt führe lediglich eine gestiegene Inflationsprognose hier zu den Positivwerten.

Im Jahresvergleich sinkt die Performance auf 6%, nachdem Ende des 2. Quartals noch eine Jahresperformance von 7% zu Buche schlug. München ist mit +9,1% deutlich an Hamburg mit +6,4% vorbeigezogen. Berlin mit 5,7%, Düsseldorf mit 4,7% und Frankfurt mit 4,6% haben sich an Hamburg angenähert. Seit der Trendwende im 2. Quartal 2009 haben alle Spitzenlagen zwischen 19,8% in Düsseldorf und 25,9% in Hamburg zugelegt. Damit liegt der Total Return von Immobilieninvestments ca. 508 Basispunkte über dem Zinssatz deutscher Staatsanleihen.

JLL erwartet, dass das Zinsniveau auch in den nächsten Quartalen auf dem niedrigen Niveau verharren wird und die Spitzenrenditen bei Immobilien nur noch leicht nachgeben werden. Deshalb bleibe die Risikoprämie und die Immobilie als Assetklasse attraktiv. Die anhaltende Attraktivität sei anhand der Entwicklung des Transaktionsvolumens zu beobachten, kommentiert Groom. Auch das Interesse ausländischer Investoren bleibe ungebrochen. Ein Indiz für die Reaktion des Marktes auf die konjunkturelle Unsicherheit könnte die Performancedifferenzierung von Büroimmobilien in A- und B-Standorten sein. B-Standorte konnten aufgrund der risikoaversen Anlagestrategien der Investoren die Preisentwicklung von Spitzenimmobilien in Toplagen nicht mitgehen. Allerdings erwartet Groom, dass sich A- und B-Lagen in der Zukunft wieder annähern können. (WR) ¨