Total Returns rückläufig aber immer mit 11,3% noch zweistellig – Berlin, Hamburg und München weiter mit Rendite-Explosion

Mit Blick auf die Analysen der internationalen Chartered Surveyors und ihren Botschaften bewegt „Der Immobilienbrief“ regelmäßig die Frage, wo sich die Renditen in der Praxis wiederfinden. Bei den großen Portfolios der Offenen Fonds zum Beispiel, kann am Markt passieren, was will, in der BVI-Rendite ändert sich wenig. Das geht, wie die Vergangenheit zeigte, in beide Richtungen. So ermitteln die Maklerhäuser unverdrossen jetzt seit mehreren Jahren zweistellige Renditen in der Summe aus Wertänderungsrendite und Mietrendite jeweils sehr guter Objekte. Die BVI-Renditen der Fonds mit meist guter Immobilienqualität verharren zwischen 2 und 3%. Gedankliche Lösungsansätze des Paradoxons haben wir Ihnen schon mehrfach aufgezeigt. Bestandsimmobilien entwickeln oft negative Wertänderungsrenditen durch Änderung des Gebäudealters und der durchschnittlichen Mietvertragsdauern, die heute als WALT bezeichnet werden. Während die Top-Immobilien im Einkauf immer teurer werden, verlieren sie im sich verkürzenden Lebenszyklus, wie der DIX der IPD für große Portfolien für die letzten beiden Jahrzehnte aufzeigte, an Wert. Aktuell geht es aber weiter mit zweistelliger Performance.

Total Returns.. Grafik 1Der VICTOR Prime Office von JLL, der für erstklassige Büros in den deutschen Metropolen die Wertänderungsrendite und die Mietrendite ermittelt, zeigt im ersten Quartal 2016 wie schon in den beiden Vorquartalen eine rückläufige Performance. In der Jahresbetrachtung bewegt sich allein die Wertänderung mit +6,9% ähnlich hoch wie im Vorquartal (+ 7,3 %). Das gleiche gilt für den Total Return, der Summe aus Mietrendite (Cash Flow) und Wertänderungsrendite darstellt und +11,3% (Vorquartal 11,7%) erreichte.

1Hamburg nähert sich im Victor dem letztjährigen Spitzenreiter München. Auf dem Hamburger Investmentmarkt werden mit dem besten Jahresauftakt nach 2007 Core-Objekte zu Höchstpreisen gehandelt. Die Spitzenrendite ist innerhalb eines Jahres von 4,3% auf  3,75% zurückgegangen. Damit errechnet die Theorie sofort eine Wertänderung von 11,7%.  Deutlich niedriger zwar als in Hamburg, aber allesamt im positiven Bereich liegen  die Entwicklungen  in den Spitzenlagen von Berlin, Düsseldorf und Frankfurt. Die Frankfurter Innenstadt profitierte im ersten Quartal von einigen hochpreisigen Vermietungen sowie der Anmietung größerer Flächen der EZB. Der Trend sinkender Risikoaufschläge auf Immobilien ist erstmals seit Anfang 2015 unterbrochen. Leicht zugelegt auf 437 Basispunkte hat in den ersten drei Monaten der „JLL Prime Risk Premium (JLL-PRP). Nicht zuletzt durch den Mangel an Alternativen bleiben Immobilien für JLL nach wie vor ein äußerst attraktives Investmentgut.

„Der Immobilienbrief“ tut sich allerdings schwer, auf Basis der hier dargestellten, oft zweistelligen Renditen das Loblied auf die Immobilie anzustimmen. Schließlich gilt bei der immer stärkeren Entwicklung der Immobilie hin zu einem kapitalmarktgetriebenen Produkt die gleiche Überlegung wie bei Bonds-Investoren der großen Kapitalsammelstellen. Die niedrigen Renditen sind eigentlich nicht besonders auskömmlich. Nur die Wertentwicklung macht die Musik. Da die Multiplikatoren aber weitgehend ausgereizt sind, besteht bei einer Zinswende vermehrt die Gefahr, dass sich die Bestandswerte nicht nur durch Werteverzehr mindern, sondern auch noch durch fallende Multiplikatoren. Dann ruhen alle Hoffnungen auf der Mietentwicklung.

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