Das Institutional Investment Real Estate Magazin (REM) mit Chefredakteur Christian Schiffmacher und Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) haben den angestrebten Börsengang der Chamartin Meermann Immobilien AG (CMI) unter die Lupe genommen. Beide Medien kommen zu dem Schluss, dass der Börsengang unter keinen guten Vorzeichen für den Anleger steht.
Derzeit ist es in der Immobilienwirtschaft auf eher konsolidierendem Niveau relativ ruhig. Nach Absage des Börsengangs der GSW machen natürlich IPO-Meldungen neugierig. Mit der CMI kommt jetzt ein Projektentwickler an die Börse – oder auch nicht. Projektentwicklung ist das intelligenteste Immobiliengeschäft mit den höchsten Anforderungen an Management- und Immobilienexpertise. Wichtig ist aber zu wissen, dass die gesamte Argumentationskette für Bestand haltende Immobilien AG’s / Reit’s nicht gilt (siehe Editorial). Es gibt eben weder Cash Flow Sicherheit, noch einen NAV, es sei denn es wurden ungeplant Immobilien behalten, noch einen Inflationsschutz und auch keine Wertentwicklungsperspektive aus dem Bestand. Allerdings kann sich der Markt gegenüber dem Planungszeitraum positiv entwickeln. Dann winkt richtiger Gewinn. Systematische Einschränkung ist allerdings, dass Projektentwicklungen am besten finanzierbar sind, wenn der Markt im Boom ist. Dann stimmen die Kalkulationen. Die Wahrscheinlichkeit, im Boom wieder herauszukommen, ist aber geringer. Dafür spricht eine Vielzahl berühmter Flopps, die in den kommenden 12 bis 18 Monaten sicherlich noch prominenten Zuwachs bekommen. Auf jeden Fall handelt es sich bei einem Projektentwickler um eine hoch spekulative Aktie.
Die CMI ist nach eigenen Angaben Berlins größter Projektentwickler mit Objekten im Zentrum der Hauptstadt. 29 Immobilien hat der Entwickler derzeit in der Pipeline. Der Großteil davon liegt in Berlin Mitte wie z.B. das Sheraton Berlin Hotel. Aber auch das Steigenberger Grandhotel auf der Ostseeinsel Usedom gehört zum Entwicklungsportfolio.
Laut Christian Schiffmacher vom Real Estate Magazin verfügt das Unternehmen, trotz viel versprechender Projekte allerdings über nicht zu vernachlässigende Schwächen. Neben einer persönlichen Meinung von Schiffmacher zur Qualität des Managements, stellte er u. a. eine niedrige Eigenkapitalquote (11,4%), Kurzfristigkeit der Verbindlichkeiten, und die Tatsache, dass der Großaktionär die Immobiliaria Chamartin S.A. aus Spanien sowie deren größter Gesellschafter vom spanischen Markt in voller Härte getroffen seien, ebenso wie die Hockeyschläger-Planung zusammen. Die Liquiditätssituation dürfte angespannt sein. Ende Juli müsse ein Kredit in Höhe von 5 Mio. Euro zurückgezahlt werden. Ende Mai hätte die Gesellschaft einen Kaufpreis in Höhe von 10,2 Mio. Euro bezahlen müssen. Die Zahlung würde jedoch aufgrund der Nichtigkeit des (notariellen ???) Kaufvertrages verweigert. Hierbei handelte es sich möglicherweise sogar noch um ein Glied einer Kette sich gegenseitig bedingender Geschäfte. Hinzu kommt ein schwieriges Haftungsgeflecht. Allein wenn der spanische Haftungsgeber falliert, dürfte das deutsche LTV’s gefährden. Umgekehrte Haftungsverpflichtungen sind allein schon auf Grund der spanischen Marktsituation lästig. So besteht z. B. eine Cash Pool Vereinbarung. REM spricht weiter davon, dass mit Blick auf die Bilanz schnell klar würde, dass die Gesellschaft dringend Geld benötige. Details zur finanziellen Situation der Immobiliaria Chamartin S.A. würden der Presse verschwiegen.
Steffen Uttich schreibt in der FAZ unter Berücksichtigung der üblichen Zurückhaltung der Frankfurter ebenfalls kritisch. Interessant ist, dass der Abschlag auf den Substanzwert der im Unternehmen gehaltenen Objekte (Net Asset Value) nach Angaben der Konsortialbanken Hauck & Aufhäuser (H&A) und Bank M bei 53% liegt. Uttich war im Backgroundgespräch eher über NAV bei einem Projektentwickler verblüfft. Auch „Der Immobilienbrief“ sieht Bestände eines Projektentwicklers mit Liquiditätsaufgaben auch eher als überdenkenswert an. Vielleicht wäre es doch besser gewesen, die Immobilie mit dem von H&A und Bank M ermittelten Wert vor Börsengang zu verkaufen. Oder war das nicht möglich? Dann stellt sich aber die Frage nach der NAV-Ermittlung. Zumindest sollte hier ein potentieller Aktionär nachforschen. Uttich weiter: CMI wäre an der deutschen Börse der erste reine Immobilienentwickler. Es gebe aber einen guten Grund, warum sich Immobilienentwickler hierzulande mit einem Börsengang zurückgehalten hätten. Die Ertragsschwankungen seien zu ausgeprägt. Gerade Projektentwickler hätten es aufgrund der angespannten Lage auf den Kreditmärkten derzeit schwer, Geschäft zu machen. CMI versuche die Börse als Eigenkapitalquelle anzuzapfen.
„Der Platow Brief“ Börse ist dagegen eher positiv und ermittelt am unteren Ende des Angebots auf Basis der H&A-Daten ein KGV von unter 6 und am oberen Ende von ca. 8. Interessierten Anlegern solle klar sein, dass das Projektgeschäft äußerst volatil sei und CMI den Emissionserlös wohl für die Entwicklung der Pipeline benötige. Dies dürfte lt. Platow auch das „günstige Angebot“ (Platow O-Ton) erklären. Positiv sei, dass die Altaktionäre nach dem Börsengang signifikant am Unternehmen beteiligt bleiben (ca. 48,9%). Erfahrene Investoren könnten daher einige Stücke bis 9 Euro zeichnen. Den Stopp bei 7,30 Euro platzieren.
„Der Immobilienbrief“-Fazit: Uttich ist in der FAZ vorsichtig kritisch, wobei natürlich das Beurteilungsspektrum der FAZ zu gewichten ist. Schiffmacher rät im REM entschieden von einer Zeichnung ab. „Der Platow Brief“ sieht Chancen für den erfahrenen Anleger, der „einige Stücke“ zeichnen könne. „Der Immobilienbrief“ tut sich schwer. Rational würden wir natürlich unser eigenes Geld nicht dahinein stecken. Schließlich sichert uns keine Information oder Wahrscheinlichkeit gegen die Möglichkeit des Totalausfalls ab, wobei wir einen Ausfall für den Fall eines gelungenen Börsengangs natürlich geringer einschätzen. Das ist ein geschlossener self fufilling prophecy Kreis. Außerdem schließen wir aus Erfahrung weder einen beginnenden Boom von Real Assets aus, noch sind wir sicher, dass sich nicht wieder eine Gruppe von immobilienfernen Aktien- oder Immobilienspekulanten findet, die ihre Freude an einem solchen Story-Börsengang haben. (WR/AE)