Was geschieht mit Geschl. Fonds bei Initiatorenpleiten?

Leider ist nicht mehr auszuschließen, dass speziell Verwerfungen im Schiffssektor auch zu Initiatorenpleiten führen können. Wir hören aus der Politik, dass das Thema diskutiert wird. Die FTD hat dabei die Initiatoren AG`s im Blickfeld. Andererseits kursieren auch bei anderen Initiatoren exorbitante Provisionsgerüchte am Markt, die nicht einfach ohne Überlebensfrage zu erklären sind. Wir bleiben in unseren Überlegungen aber auf Immobilienebene.

Die positive Botschaft vorab: Jeder Fonds ist eine Insel. Leider korrespondiert damit auch eine negative Botschaft: Was machen Sie auf einer Insel, wenn die Versorgungsschiffe ihre Tätigkeit einstellen.

Der typische Konkursverwalter einer Initiatorenpleite, wie sie zuletzt Falk-Fonds hingelegt hat, ist durch zwei Dinge gekennzeichnet: Zum einen hat er keine Ahnung und zum anderen braucht er Geld für seine Tätigkeit. Fortführungsgedanken modernen Insolvenzrechtes entfallen bei Pleite gegangenen Initiatoren. Hier sind lediglich einzelne Fonds überlebensfähig. Das Image des Initiators als Konstrukteur von Kapitalanlagen lässt sich regelmäßig nicht wieder herstellen. Auch gute Markennamen haben so keinen monetären Wert.

Es ergeben sich unterschiedliche Fondsperspektiven in Abhängigkeit von der notwendigen Versorgung durch einen möglicherweise Pleite gegangenen Initiator. Eine große Immobilie mit langfristigem Mietvertrag und ausreichendem cash flow-Überschuss für anständige Ausschüttungen und Verwaltung wird eine Initiatorenpleite natürlich weit besser wegstecken, als eine rein betreiberorientierte kleine Anlage. Manche mobile Investments wie Schiffe oder auch Flugzeuge haben in guten Zeiten den Vorteil einer höheren Fungibilität gegenüber einer Immobilie. Andererseits sind Fondspleiten tendenziell eher dann zu erwarten, wenn das Gesamtumfeld schwierig wird. Das gilt natürlich auch für geschlossene Immobilienfonds, bei denen oftmals Fondsprobleme mit Initiatorenproblemen parallel laufen.

Bei Immobilienfonds gibt es eigentlich nur zwei Arten von Fonds. Das sind die, bei denen die Liquidität so gut ist, dass sie die Kosten des Konkursverwalters tragen können, und die anderen, an denen der Konkursverwalter kein Interesse hat und die deshalb zügig einer Marktverwertung zugeführt werden. Deshalb ist bei einer Initiatorenpleite der Anleger regelmäßig betroffen.

Besonders ärgerlich wird es für Fonds-Anleger, deren Fonds zwar langfristig werthaltig sind, die aber aufgrund vorübergehender Schwierigkeiten, z. B. Mieterpleiten, aktuell die Liquidität nicht decken oder allein schon auf Grund unglücklicher Covenant-Klauseln nur auf Grund von Bewertungszyklen zum Verkauf gezwungen werden. Die dann am Markt zu erzielenden Opportunity-Preise – Schnäppchen für andere selbstverständlich – dürften selten die Situation des Anlegers berücksichtigen. Meist gelingt es auch nicht, im Rahmen einer Einigung der Gesellschafter den Fonds zu übernehmen und mit adäquater Liquidität auszustatten.

Eine Initiatorenpleite vernichtet regelmäßig Kapital. Für Fonds, die oftmals von Initiatoren unter Imagegesichtspunkten lediglich mitgeschleift wurden und im Rahmen des going concern noch überlebensfähig waren, bedeutet eine Initiatorenpleite regelmäßig ein schmerzhaftes Ende. Das ist aber noch verkraftbar, da die Alternative lediglich Schmerzen ohne Ende gewesen wären.

Damit bleibt unter dem Aspekt einer Initiatorenpleite für die Anleger lediglich die Beschäftigung mit Fonds, die auch aus sich selbst heraus lebensfähig sind und eigene Versorgungs- und Managementlinien aufbauen können. Das hört sich gut an, aber oft zeigt die Praxis ein anderes Bild. Selbst wenn die Klippe genommen wird, ein handlungsfähiges Fondsmanagement, z. B. den Beirat, zu installieren, stellt sich sehr oft begrenztes Know how und Handlungspotential heraus. Die Übernahme schwieriger Fonds durch Beiräte oder Anlegerschützer, die z. B. auch im Gefolge der Sonder-AfA-Phase mehrfach durchgeführt wurden, hat überwiegend zu desaströsen Ergebnissen geführt.

Ost-Immobilien hatten dabei noch den Vorteil, regelmäßig schnell per Auto erreichbar zu sein. Bei einer Fondsimmobilie in USA, Kanada, Australien oder Asien wird die Machtlosigkeit eines Deutschen Managements schon an Reisekosten deutlich.

Insofern schnitt der Falk-Anleger mit der schnellen und sogar gewinnträchtigen Realisierung der USA und Kanada-Fonds noch hervorragend ab. Dies lag aber wiederum am qualifizierten Fondsmanagement vor Ort. Oft besteht bei Initiatoren mit wenigen internationalen Immobilien oder einer Pleite noch in der Phase der Erstlingswerke aber kein regionales oder handlungsfähiges Management. Hier wird man sich regelmäßig anschauen können, wie regionale Manager die Immobilie so „betreuen“, dass sie automatisch in absehbarer Zeit zu einem Schnäppchen für seinen „Friends and Family“-Kreis wird. Tendenziell geht auch hier der Anleger relativ leer aus.

Erfahrung zeigt, dass sogar holländische Sprachkenntnisse, Know how im holländischen Steuerrecht und Vertragsrecht oder auch nur die Fähigkeit mit Mietern holländisch in Kontakt zu treten, bei deutschen Beiräten oft wenig ausgeprägt ist. Da könnten Immobilien sogar in zwei Stunden Autoentfernung blitzschnell zu Problemen werden, vor allem wenn die Gesprächspartner perspektivisch feststellen, dass sich hier möglicherweise durch Aushungern eines deutschen Immobilienfonds gute Einstiegsperspektiven ergeben.

Fazit: Die Reaktions- und Überlebensfähigkeit eines geschlossenen Fonds bei einer Initiatorenpleite ist ein wesentliches Investitionskriterium. Gefunden haben wir das bei Rating-Gutachten und Analysten allerdings noch nie. Viele hoch finanzierte, innovative oder kleine Investments würden sich bei dieser Betrachtung blitzschnell als „No Go“ entpuppen. Da diese Betrachtung allerdings in Sekunden durchführbar ist, wäre sie natürlich Rating-Geschäftsschädigung und hat deshalb wenig Chancen, in den Analyse-Kriterien-Katalog aufgenommen zu werden.

Eine wirkliche Chance gut herauszukommen, haben Anleger bei einer Initiatorenpleite eigentlich nur bei einem Fonds, dessen Mieteinnahmen langfristig in der Lage sind, die Managementkosten einer professionellen Immobilienverwaltung mit Interessenidentität zum Anleger zu bezahlen. Dies dürfte aber der Ausnahmefall sein. Auf den Konkursverwalter ist wenig Verlass. Der hat andere Interessen als Fonds ohne Mitarbeiter professionell zu managen. An der Auflösung durch Verkauf lässt sich mehr verdienen – sowohl für den Verwalter als auch für den Käufer. Im Ergebnis sieht der Anleger bei einer Initiatorenpleite regelmäßig alt aus. Anlegerschutzträume und Selbstverwaltungsideen schlagen oft hart auf dem Boden der Realität auf.

Sofern also Initiatoren unter Druck geraten und es sich noch eine reelle Chance ergibt, über erhöhte Verwaltergebühren, Ausschüttungsverzicht oder Erlass von Garantien das Gesamtkonstrukt zu retten, so ist der Anleger überlebensfähiger Fonds meist gut beraten, eine Lösung mit dem Initiator zu finden. Fonds in schwierigen Situationen haben sowieso keine andere Chance als das Überleben des Initiators. Fonds mit gutem cash flow könnten theoretisch weiter machen, haben aber oft größere Probleme der Selbstverwaltung, vor allem wenn es sich um Auslandsfonds handelt.

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