In Karlsruhe ist die Zukunft am sichersten
Die Unicredit-Tochter WealthCap hat mit der Studie „DNA des Erfolges, Stadt der Zukunft 2040“ versucht einen Blick in die Glaskugel der immobilienwirtschaftlichen Zukunft zu wagen. Zusammen mit dem Frauenhofer Institut wurde der „Morgenstadt City Index“ gebildet, der auf insgesamt 28 Einzelindikatoren aus den Bereichen Lebensqualität, Innovation, Umweltgerechtigkeit und Widerstandsfähigkeit gegen ökonomische Krisen aufbaut. Untersucht wurden 30 Zuzugsstädte in Deutschland.
Dabei kam an Ende raus, dass nicht eine der Top-Städte ganz vorne im Ranking liegt, sondern Karlsruhe den Spitzenplatz belegt. Auf Platz zwei folgt mit München die erste Metropole, gefolgt von Freiburg und Jena. Unter den Top 10 ist keine weitere der sieben deutschen Immobilienhochburgen vertreten. Karlsruhe punktet vor allem in den Bereichen Lebensqualität und Innovationsfreudigkeit. München ist bei der Umweltgerechtigkeit, der Innovationsfreude und der ökonomischen Krisenfestigkeit ganz vorne mit dabei. Allerdings kann die bayrische Landeshauptstadt beim Thema Lebensqualität nicht in dem Masse punkten. Hier liegt München nur auf Platz 11. Grund sind die hohen Mieten, die geringe Ärztedichte, die schlechte Luftqualität sowie der verhältnismäßig geringe Grünflächenanteil.
Bei den Indikatoren zur resilienten, d.h. krisenfesten Stadt liegt Frankfurt auf Platz 1 gefolgt von Nürnberg und München. Düsseldorf und Hamburg folgen auf den weiteren Plätzen. Die Einzelindikatoren wie Notfallpläne, Firmenanteil, Rückstellungen und Schuldenquote können die Top-Metropolen Deutschlands am ehesten punkten. Anders sieht das bei den umweltgerechten Indikatoren aus. Hier liegt Braunschweig ganz vorn gefolgt von Bonn, Münster und München. Auf den weiteren Plätzen folgen Städte wie Landshut, Rostock und Trier. Erst auf Platz 21 folgt mit Berlin wieder eine immobilienwirtschaftliche Hochburg.
Besonders die Relation zwischen Haushaltseinkommen und Miet- und Nebenkostenausgaben zeigt ein überraschendes Ergebnis. Ganz vorn liegen hier erwartungsgemäß Freiburg mit 43,8% Anteil der Miet- und Nebenkosten am Haushaltseinkommen. Auf Platz 2-4 folgen Stuttgart Köln und Mainz. Den fünften Platz belegt mit Rostock eine Stadt, die nicht unbedingt zu erwarten war. 42,2% des Haushaltseinkommens wird hier für die Miete ausgegeben. Die Statistik zeigt auch, dass die frühere Regel, dass ein Drittel des Einkommens für die Miete eingeplant wird, heute nicht mehr haltbar ist. Zumindest gilt das für die bevölkerungsreichsten Städte in der Bundesrepublik.
Flächendruck in den Zuzugsstädten ist eines der Hauptprobleme des mangelnden Wohnraums derzeit. Nachverdichtung ist daher eine der Lösungen, um mehr Wohnraum zu schaffen. Immer mehr Grünflächen müssen daher weichen. Besonders hohe Nachverdichtungen gibt es derzeit in Trier, München und Berlin. Heidelberg hat den höchsten Grünflächenanteil, neben Freiburg und Landshut.