Wie funktioniert das US-Apartmentgeschäft?

Top-Verkaufs-Renditen treffen auf professionelles Mietmanagement

Das Behler-Zahlenwerk für Apartment-Deals bestätigte ein brandaktueller Deal der Münchener BVT, dem aber bereits einige gute Verkäufe vorangingen. Vor einigen Monaten meldeten die Münchener schon einen vergleichbaren Erfolg.

Der Blick auf den Multi Family Markt in den USA erklärt manches US-Desaster in deutsche Investitionen in der Boomphase ab 2005 und zeigt heute die Chancen von Investments auf. Die gelten allerdings nur, wenn professionelle Investoren mit adäquatem Marktzugang und Leistungsbilanz tätig sind. Der Newcomer könnte andere Erfahrungen sammeln. Brandaktuell verkaufte die Münchener BVT Gruppe im August die Apartmentanlage Dedham an Archstone Apartments. Der Kaufpreis von 94 Mio. US-Dollar übertraf Erwartungen und Prognosen. Er entsprach einer Cap Rate von 3,9%, also der mehr als 25fachen Jahresmiete. Im ersten Halbjahr hatten BVT-Verkäufe schon die Rekordniveaus der Boomzeiten getoppt. Das Anlegerergebnis für Dedham übertraf sogar noch mit rd. 13% p.a. die ursprünglichen, vor der Finanzkrise getätigten Prognosen, die eigentlich durch die Konsequenzen der Finanzkrise und die deutlich längere Haltefrist Makulatur hätten sein müssen.

Da sich die fundamentalen Daten des US-Apartmentmarktes noch einmal deutlich verbessert haben und durch die Managementerfolge der letzten Jahre der BVT Marktzugang noch einmal erheblich verbessert wurde, ist kurzfristig mit einem weiteren Geschlossenen Immobilienfonds zu rechnen. Die in Frage kommenden Grundstücke haben wir uns mit BVT-Gründer Harald von Scharfenberg angeschaut. Bei renommierten regionalen Entwicklungspartnern sollte da wenig schief gehen. Die BVT kann auf eine über 35-jährige Perspektive bei US-Investments mit meist zweistelligen Renditen verweisen. Ein erstklassiges und erfahrenes Management vor Ort beherrschte die Herausforderungen der Jahrhundert-Finanzkrise. Darüber hinaus prüft die BVT derzeit ebenfalls aufgrund der attraktiven Bedingungen in dem Markt für Wohnimmobilien, einen Bestandsimmobilienfonds in diesem Segment aufzulegen.

Wo liegen die Chancen im Apartment-Geschäft?

Schon Mitte 2011 resümierte Jamestown-Chef Christoph Kahl, der seinerseits ebenso wie Behler mit Wohnungsinvestitionen wenig zu tun hat, sondern für erfolgreiche Gewerbeimmobilieninvestitionen steht, dass das damals und auch heute interessanteste Immobilieninvestment in den USA Mietwohnungen seien. Gerade die jungen Leute, die typischerweise viel Mieteranteile stellten, hätten in der Krise gelernt, dass Wohnungseigentum nicht zwangsläufig zu Vermögenszuwachs führe.

Das US-Multi-Family-Geschäft unterscheidet sich grundlegend vom deutschen Wohnungsmanagement. Es ist aus deutscher Sicht am ehesten mit Boarding-Häusern zu vergleichen. Die Mietverträge werden meist lediglich über ein Jahr abgeschlossen. In der Regel bleiben lediglich 50 bis maximal 70% der Mieter länger als ein Jahr wohnen. Die Apartments sind grundsätzlich fertig ausgestattet, so dass der Umzug mit wenigen Möbeln stattfinden kann. Säumige Mieter sind nach 30 Tagen ohne Rücksicht auf soziale Komponenten draußen. Fluktuation ist entsprechend an der Tagesordnung. Die meisten Anlagen verfügen über Aufenthaltsräume, Bibliotheken, Fitnesscenter und Swimmingpools. Entsprechend hoch sind die Mieten – von manchmal verpflichtenden Sozialwohnungen abgesehen.

Die Wohnungsmietpreise werden nach aktuellem Marktabgleich täglich neu festgesetzt. Eine noch schnellere Mietanpassung bei hoher Nachfrage entfällt lediglich aufgrund des Diskriminierungsverbotes, da sonst ein Nachfrager aus einer benachteiligten Bevölkerungsgruppe Klage erheben könnte, dass jemand anders die Wohnung bekommen habe oder ihm am selben Tag ein höherer Preis genannt worden sei, so dass er diskriminiert worden sei. Perfektes Fluktuations-Management und Mieterwechsel an jedem Tag des Monats ermöglicht Tag genaue Anschlussvermietungen. Monate lange Leerstände durch Nachvermietungs- und Renovierungserfordernisse wie in Deutschland entfallen völlig. Bei z. T. regionaler Vollauslastung besteht hohe Nachfrage. Der Apartmentmarkt unterscheided sich dabei grundlegend von den Family-Homes, die nach wie vor in der Krise stecken. Der Crash der Family-Homes bedeutet eine positive Entwicklung für den Mietwohnungsbau. Die 10 Mio. vorherigen Hauseigentümer zuzüglich Bevölkerungszuwachs müssen zur Miete wohnen. Seit 2010 steigen die Mieten wieder deutlich, wie auch das Zahlenwerk von Behler deutlich macht. Bis 2015 wird die Nachfrage weiter zunehmen. Hierfür sorgt insbesondere auch die demografische Entwicklung der jungen Erwachsenen. Diese sogenannte „Echo-Boom-Generation“ der Geburtsjahrgänge von 1980 an, also die Kinder der Baby-Boomer, drängen jetzt auf den Mietmarkt. Die Erfahrungen der Krise und eingeschränkte Finanzierungsmöglichkeiten führen dazu, dass diese Generation sehr stark auf Apartments ausgerichtet sein wird. So konnten in einzelnen Anlagen die durchschnittlichen Mieten innerhalb von 18 Monaten um deutlich mehr als 5% erhöht werden.

Drei Einflussfaktoren bestimmen lt. BVT US- Senior Vice President Michael Sauer die Renditeerwartung: Die Risikowahrnehmung, die Mietwachstumserwartung und die Alternativverzinsung. Die Wachstumsaussichten gehen in die Kalkulation der Käufer ein. Damit ergibt sich bei einer normalen Mietentwicklung aus einer Cap Rate von 5,54% für den Käufer z. B. eine IRR-Zielrendite auf das Gesamtkapital von 7,7%. Leverage-Effekte kommen hinzu. Gleichzeitig bringen 10 Jahre Treasury-Bonds brandaktuell lediglich ca. 1,6%. Das macht die rechnerische Attraktivität des Mietwohnungsbaus deutlich. Dabei haben wir erst Halbzeit der Aufschwungphase, meint Michael Sauer.

Zusammengefasst liegen die Erfolgsfaktoren in Verhaltensänderungen, starken demografischen Faktoren mit allgemeinem Bevölkerungswachstum von 1% p.a. und spezifischer Nachfrage der Altersgruppe zwischen 20 bis 34. 10 Mio. Menschen haben ihre Häuser verloren. Die Zwangversteigerungen sind zwar rückläufig, liegen jedoch immer noch bei dem Doppelten der Vorrezessionsphase. Bei einer durchschnittlichen Cap Rate von etwa 5,5% aktuell ergibt sich für die Käufer unter Berücksichtigung von Mietsteigerungen eine IRR-Zielrendite von 7,7%, die im Vergleich zu einer Bondrendite von 1,6% die Attraktivität von Apartmentinvestitionen deutlich macht. Das macht Projektentwicklungen für Investoren, die über einen adäquaten Marktzugang verfügen, hoch interessant. Und hinzu kommt ein längerfristiger Aspekt, der aktuell nicht diskutiert wird, den aber der Manager einer großen Wohnungsanlage zusammenfasste: „Die Mieter, die heute bei uns wohnen und die aktuellen und steigenden Mieten bezahlen müssen, haben kein Geld mehr übrig, um das heute notwendige Eigenkapital für einen Hauserwerb zu sparen.“

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