Wieder schiefgegangen – Prime Office sagt Börsengang ab

Seit 2007 plant der Münchener Fondsinitiator DCM mit der Prime Office AG (PO AG) ein Immobilienportfolio, das teilweise aus eingebrachten Objekten von Fondsanlegern, Einkäufen aus der Boomphase und auch eigenen Immobilien an die Börse zu bringen. Kurz vor Beginn der Börsennotierung zogen die Münchner ihre Pläne zurück. Aufgrund des aktuell volatilen Marktumfelds hätten sich die Gesellschaft, die abgebenden Aktionäre und die den Börsengang begleitenden Banken entschlossen, den Börsengang derzeit auszusetzen, heißt es in einer ad-hoc-Meldung. Allerdings werden auch andere Gründe kolportiert.

Der Rückzug setzt die Story fehlenden IPO-Glücks in Verbindung mit Timing-Pech fort. Wie auch bei der IVG ging schon 2007/2008 das DCM/Prime Office Börsentiming Timing schief. Schon die daraufhin verschiedene Falk AG hatte schon 2004 die Erfahrung gesammelt, dass die Vorbereitung von Börsengängen in Boom-Zeitfenstern bei Immobilien meist länger dauert als das Fenster auf ist. 2008 wurde der zyklisch unglückliche Bestandsaufbau der Prime Office mit einem negativen Bewertungsergebnis von 114 Mio. Euro abgestraft. Nach minus 165,1 Mio. Euro in 2008, plus 7,6 Mio. Euro in 2009 und erneut minus 10,3 Mio. Euro durch Finanzaufwendungen in 2010 werden lt. UniCredit jetzt für 2011 plus 17,9 und für 2012 plus 44,4 Mio. Euro Jahresüberschuss erwartet. Der Börsenlandschaft wurde da möglicherweise ein zu kräftiger „Golfschläger-Plan“ aufgetischt. Zudem kamen in den letzten Tagen Informationen über den Vermietungsstand auf, die sonst dem fleißigen Leser des Börsenprospektes vorbehalten gewesen wären. So laufen lt. Prospekt in nur 21 Monaten bis März 2013 in Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart Mietverträge über insgesamt rund ein Viertel der Gesamtmietfläche des Portfolios aus, für die es noch keine Anschlussmieter gibt. Den eher eiligen Standardleser informiert die Prime Office Homepage dagegen lediglich über eine Vermietungsquote von 99,7% und eine durchschnittliche Restlaufzeit von 6,82 Jahren. Für den Motor der Börsenidee, DCM- und Prime Office-Vorstand Claus Hermuth, ist der anstehende Leerstand bereits in der Portfoliobewertung berücksichtigt, so dass die modernisierten Objekte zu attraktiven Konditionen neu vermietet würden und der Marktwert der Immobilien durch die geplante Neuvermietung steigen würde.

Für „Der Immobilienbrief“ ergeben sich zwei Sichtweisen, die vielleicht Einfluss auf die Zukunftsplanungen haben könnten. Auf der einen Seite berücksichtigt die eher zurückhaltende und vor allem Börsenprospekt orientierte Information über kurzfristig zu erwartende Leerstände den schnellen Leser und Berichterstatter zu wenig. Ein erfahrener Fondinitiator könnte da sensibler sein. Zudem sind Wertsteigerungsstories von Leerständen meist Boomphasen mit hoher Risikobereitschaft zugeordnet und beschreiben den Höhepunkt eines Zyklus. Soweit sind wir noch nicht. Auf der anderen Seite sind fast 7 Jahre durchschnittliche Restmietzeit eines Portfolios mehr als anständig und die aktuelle Vermietungsquote von 99% spricht für Qualität des Portfolios, auch wenn 14 Großobjekte aus der Entfernung nicht detailliert zu analysieren sind. In jedem großen Portfolio laufen statistisch Mietverträge aus. Damit hätte der Börsengang eigentlich in die 2. Phase des Zyklus, in der Profis wieder bereit sind, Risiken einzugehen, gepasst. Schade, aber eventuell erwächst daraus ja auch die Chance, im weiteren Zyklus, das Problem mit Hilfe internationaler Investoren zu lösen. Nur gäbe es dann keinen 4. deutschen Reit. Aber Platow hatte dem G-Reit schon vor 5 Jahren in Deutschland keine sinnvolle Chance eingeräumt.

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