Wien – Eine Tourismusmetropole im Aufwind

 

Wien ist eine liebens- und lebenswerte Stadt. Jährlich führt das internationale Beratungs-Unternehmen Mercer eine Studie zur Bewertung der Lebensqualität in 230 Metropolen weltweit durch. Auch 2016 stellten die Ergebnisse der Studie Wien das beste Zeugnis aus und machten die österreichische Bundeshauptstadt zum siebten Mal in Folge zur lebenswertesten Stadt weltweit. Wien hat zudem einen solider Hotelmarkt mit stetigem Wachstum bei Angebot und Nachfrage. Auch in den ersten Monaten dieses Jahres hat er sich operativ gut entwickelt. Dies wirkt sich auch positiv auf den Hotelinvestmentmarkt aus, der in der österreichischen Bundeshauptstadt aktuell ebenfalls eine Blüte erlebt. Christie & Co hat in seiner jüngsten Studie den Wiener Markt intensiv untersucht.

Nachfrage wächst stärker als das Angebot – Hotelperformance legt zu

„Wien erlebt als Destination nach einem kurzen Einbruch während der Wirtschaftskrise seit nunmehr fast zehn Jahren einen Aufwärtstrend“, konstatiert Lukas Hochedlinger, Managing Director Germany, Austria & CEE bei Christie & Co. Im Jahr 2015 verbuchte die Bundeshauptstadt knapp 6,6 Mio. Ankünfte. Das ist ein Anstieg von über 6% allein gegenüber dem Vorjahr; im Vergleich zu 2010 entspricht das sogar einer Steigerung von 35%. Eine ähnliche Entwicklung ist bei den Übernachtungen erkennbar. Diese stiegen 2015 auf 14,3 Mio. und somit ebenfalls um knapp 6% gegenüber 2014 und um 32% im Fünf-Jahres-Vergleich. „Mit der steigenden Nachfrage haben sich auch die Anforderungen an den Wiener Hotelmarkt stetig verändert. Zum einen mussten laufend neue Kapazitäten geschaffen werden, zum anderen haben sich auch die Wünsche und Erwartungen der Gäste gewandelt“, so Simon Kronberger, Senior Consultant Investment & Letting bei Christie & Co. Insgesamt gibt es laut WienTourismus aktuell 437 Hotels mit 33 335 Zimmern in der Bundeshauptstadt – das sind 10% mehr Betriebe als noch vor fünf Jahren und sogar 24,5% mehr Hotelzimmer. „Es zeigt sich also, dass die zwischenzeitlich eröffneten Hotels mit durchschnittlich 160 Zimmern verhältnismäßig groß sind“, erläutert Kronberger.

Außerdem hat Christie & Co festgestellt, dass die Anzahl jener Hotels zugenommen hat, die sich nicht kategorisieren lassen. Während es im Jahre 2010 in der Donaumetropole 34 Hotels ohne offizielle Sternekategorisierung gab, hat sich deren Anzahl bis 2015 mit 71 Betrieben mehr als verdoppelt. Laut Kronberger zeigt dieser Trend, dass die Kategorisierung für Hotels zur Positionierung am Markt und für Kunden als Buchungsmotiv zunehmend an Bedeutung verliert. Obwohl Hoteliers den Zuwachs an neuen Hotels oft al negativ empfinden, haben sich die Performancekennzahlen in Wien positiv entwickelt, denn, so Kronberger: „Vergleicht man das Wachstum der Zimmeranzahl mit dem der Nächtigungen, so zeigt sich, dass das Angebot in den letzten Jahren deutlich langsamer gewachsen ist als die Nachfrage.“ Die steigende Tendenz bestätigen auch die Daten von STR Global, dem weltweit führenden Anbieter von Benchmarkzahlen für die Hotellerie. Während die Auslastung seit 2010 nur leicht auf aktuell 73% gestiegen ist, konnte die Durchschnittsrate jedoch im selben Zeitraum um gut 10% auf 100 Euro gesteigert werden. Mit der Mehrwertsteuererhöhung für Leistungen im Tourismus von 10 auf 13% ist die Prognose für die Zimmerrate auch eher unsicher. Die bisherige Steigerung der Rate hatte jedoch einen positiven Einfluss auf den Zimmererlös (RevPAR), der in den letzten Jahren ebenfalls um 10% auf über 73 Euro gestiegen ist.

Gesunder Betreibermix am Wiener Hotelmarkt

Der Platzhirsch unter den Wiener Hotelbetreibern ist mit über 2.900 Zimmern in 15 Betrieben nach wie vor Austria Trend Hotels & Resorts – sowohl als Marke als auch als Hotelgruppe. Darauf folgt gemessen an der Anzahl der Zimmer pro Hotelgruppe Accor, während es in Bezug auf die Zimmer pro Hotelmarke Motel One auf den zweiten Platz schafft. Bei der Anzahl an Betrieben pro Marke ist Best Western die Nummer zwei. Christie & Co hat zudem in seiner Studie die Vertragsarten verglichen, unter denen die Betriebe geführt werden. 56% der Hotels sind eigentümergeführt; diese machen jedoch nur 40% der Zimmerkapazitäten aus. „Das lässt den Rückschluss zu, dass es sich bei den eigentümergeführten Betrieben tendenziell um kleinere Hotels handelt“, so Kronberger. 37% der Betriebe werden mittels Pachtvertrag betrieben, während die restlichen 6,5% auf Managementverträge entfallen.

Wien bleibt für Investoren attraktiv – HNWIs und Institutionelle führen das Feld an

Immer mehr ausländische Investoren finden Gefallen an der traditionsreichen österreichischen Hotellerie und investieren bevorzugt in Wien. Hier wird die Statistik vom Nachbarland Deutschland angeführt, gefolgt von Russland und der MENA-Region (Middle East and North Africa). Auf den Plätzen vier und fünf landen Frankreich und das Vereinigte Königreich. Außerdem zeigt sich deutlich, dass immer mehr HNWIs (High-Net-Worth-Individuals), also vermögende Einzelpersonen und Familien, in Wiener Hotels investieren. Auch institutionelle Investoren wie Banken und Versicherungen setzen in Wien verstärkt auf die vielversprechende Assetklasse Hotelimmobilien.

Investments auf hohem Niveau bei sinkenden Renditen

Mit durchschnittlich etwas über 240 Mio. Euro per annum hat sich das Investmentvolumen in den letzten vier Jahren auf einem hohen Niveau eingependelt. Zu Beginn des Jahres sorgten dann bereits zwei spektakuläre Deals mit einem Gesamtvolumen von etwa 270 Mio. Euro für Furore: die Akquisitionen des Hilton am Stadtpark und des Imperial Vienna. „Das Interesse an Hotelimmobilien in Wien ist ungebrochen. Da derzeit die Nachfrage deutlich über dem Angebot an verfügbaren Objekten liegt, sprechen wir von einem Verkäufermarkt. Dies führt zu einem starken Druck auf die Renditen. Deutlich unter 6% sind in guten Lagen keine Seltenheit mehr“, beobachtet Kronberger. Dennoch sei aufgrund der positiven operativen Performance sowie der insgesamt soliden politischen und wirtschaftlichen Voraussetzungen Wiens davon auszugehen, dass die Nachfrage nach attraktiven Hotelimmobilien auch zukünftig steigen werde. Zudem sei der Immobilienmarkt Wien auch abseits der Hotellerie begehrt, wodurch sich für nicht mehr wettbewerbsfähige Hotels Möglichkeiten der Nachnutzung im Büro- oder Wohnungsbereich ergeben. „Dies bringt Hoteleigentümer und Verkäufer in eine aktuell sehr komfortable Lage, da durch all diese Faktoren der Immobilienwert steigt“, stellt Hochedlinger abschließend fest.

Und wie geht es dem Liebling aller Wiener und Touristen, dem legendären Hotel Sacher? „Trotz der zunehmenden Konkurrenz am Wiener Hotelmarkt ist das geschichtsträchtige Hotel Sacher national wie international die bekannteste Institution in Wien. Die Eigentümerin des Hotel Sacher, Familie Gürtler, hat es geschafft, durch stetige Investitionen und neue Ideen ein Stück Tradition in die moderne Hotellerie zu überliefern“, so Simon Kronberger von Christie & Co. (KK)

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