Wohnen in Hamburg wird zum Luxusgut

Wie weiter wohnen? fragte der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen und lud zu einer Baustellentour quer durch die Hansestadt.

In den wachsturmstarken Metropolen wie Hamburg, München und dem Rhein-Main Gebiet, aber auch in kleineren Universitätsstädten zeichnet sich schon seit längerem eine massive Wohnungsknappheit, verbunden mit überdurchschnittlich hohen Miet- und Preissteigerungen ab. Unter den Großstädten hat Hamburg den größten Sprung nach vorn gemacht, hatte Empirica 2009 festgestellt und eine Steigerung der Durchschnittsmieten im Geschosswohnungsbau von bis zu 11% gegenüber dem Vorjahr ermittelt.

Das Problem wird sich weiter verschärfen, denn der Hamburger Wohnungsneubau ist zum dritten Mal in Folge gefallen und lag damit im vergangenen Jahr um 9,6% unter dem Vorjahresniveau. Alle großen Maklerhäuser prognostizieren, dass Wohnimmobilien in Hamburg aufgrund der hohen Nachfrage vor weiteren Preissteigerungen stehen. „Der seit etwa Mitte des zurückliegenden Jahrzehnts anhaltende Aufwärtstrend sowohl bei Miet- als auch bei Kaufpreisen habe sich trotz der Finanz- und Wirtschaftskrise auch 2009 bestätigt“, heißt es in der jüngsten Marktstudie von Engel & Völkers

Diese Situation nahm der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen BFW Nord, der 200 Mitgliedsunternehmen vertritt, zum Anlass, Vertreter der Presse und der Immobilienwirtschaft zu einer Besichtigungstour zu verschiedenen Baustellen in der Stadt einzuladen. Motto der Veranstaltung: „Wie weiter wohnen?“

Die Projekte haben fast ausnahmslos eins gemein: lange vor dem Richtfest sind sie vermietet oder verkauft, das trifft auf die 900 geförderten, bezahlbaren Mietwohnungen zu, die von Mitgliedern des Immobilienverbandes gebaut werden, auf Stadthäuser und bürgerliche Eigentumswohnungen, aber auch auf außergewöhnliche Domizile in einem Büros-zu-Wohnungen-Projekt oder einem ehemaligen Bunker zu.  

Gebaut wird in der Hansestadt, in Baulücken, auf ehemaligen Gewerbeflächen und insbesondere in der Hafencity und im Überseequartier. Hier zeigt sich eine typische Entwicklung: An sich geplant als attraktives Wohngebiet mit 5.800 Wohnungen für unterschiedliche Nutzer, werden nun extrem hohe Preise verlangt. Für Mietwohnungen sind Quadratmeterpreise zwischen 17 und 18 Euro netto kalt normal, und dieses für durchschnittliche Ausstattung. „Das Angebot ist interessant für Menschen, die eine Zweit- oder Drittwohnung suchen, der Mix stimmt einfach nicht“, sagt SPD Stadtentwicklungsexperte Andy Grote. Der Grund, weshalb hier kaum Familien mit Kindern wohnen.

Investoren haben auf die Engpässe vor allem mit dem Bau hochwertiger Eigentumswohnungen reagiert. „Vor allem im Bereich des Premium-Segments entsteht ein Wohnungsangebot, das es in den vergangenen Jahren in dieser Größenordnung und Preislage noch nicht gegeben hat“, heißt es in einer Studie von BulwienGesa.

Der BFW zählte 450 Wohnungen im Luxussegment, die derzeit in Hamburg auf dem Markt oder im Bau sind. Dazu gehören insbesondere der Marco PoloTower in der Hafencity, der Kristall-Turm am Holzhafen oder das Projekt Sophienterrassen an der Außenalster, das nun endlich in den Bau gegangen ist, aber auch einige luxuriöse Projekte an der Elbchaussee. Für letztere werden 5.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter verlangt, bei den herausragenden Objekten geht es hoch bis 15.000 Euro. „Dabei lag die Obergrenze in Hamburg noch vor kurzer Zeit bei 8.000 Euro“, so der BFW-Landesvorsitzende Andreas Ibel. Der hohe Nachfragedruck spiegele die Verknappung im Wohnungsbau wider, die geforderten Kaufpreise und Mieten würden akzeptiert und bezahlt.

Allein im letzten Jahr haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Hamburgs guten und sehr guten Lagen um 5 bis 10% erhöht, bestätigt Engel & Völkers. „Inzwischen finden sich für fast jede Mietwohnung in allen zentralen Stadtteilen unmittelbar Mieter, die höhere Mieten als vorher in Kauf nehmen“.

Hamburg ist damit auf dem Weg, zu den teuersten europäischen Metropolen aufzuschließen. Die Gründe sind bekannt: Seit Jahren liegt der Geschosswohnungsbau am Boden, eine Entwicklung, die bundesweit zu beobachten ist. Den zusätzlichen Baubedarf schätzt die Behörde für Stadtentwicklung auf 5.000 bis 6.000 Wohneinheiten jährlich. Die derzeitige Neubautätigkeit liegt laut BFW mit rund 3.587 Wohneinheiten, sie dürfte nur 50 bis 60% des prognostizierten Bedarfs abdecken. Bis 2020 werden mindestens 30.000 bis 40.000 Wohneinheiten benötigt, so die Schätzung der Stadtentwicklungsbehörde. 

Zusätzlich bleiben in der amtlichen Statistik viele Abgänge unberücksichtigt, da z.B. Wohnungszusammenlegungen nicht meldepflichtig sind. Jones Lang LaSalle geht in einer Marktuntersuchung von jährlichen Abgangsquoten von 0,2 bis 0,3 des Gesamtbestandes aus.

Auf der anderen Seite steigt der Bedarf: Die Einwohnerzahl Hamburgs wächst kontinuierlich und mit ihr die Anzahl der Singlehaushalte mit wachsendem Wohnraumanspruch. Das Einkommensniveau ist hoch, auch ältere Haushalte zeigen oft keine Bereitschaft zum Umzug in kleinere Wohnungen. Darüber hinaus steigt die Wohnfläche von Jahr zu Jahr an, Empirica schätzt, dass die Wohnfläche pro Kopf bis zum Jahr 2030 jährlich um 0,4 bis 0,8 Quadratmeter steigt.

Die Nachfrage wird auch durch den Trend zurück in die Stadt getrieben und durch Anleger, die nach der Finanzkrise eine sichere Anlage suchen, so Andreas Ibel. „Im Gegenzug trennen sich zunehmend weniger Eigentümer von ihren Wohnimmobilien, denn auch sie sehen angesichts der extrem niedrigen Kapitalmarktzinsen und der gleichen Befürchtung vor künftiger Inflation kaum Alternativen für ihre Geldanlage.“

Der Markt ist deutlich zweigeteilt. Hamburg wächst von innen. Die Dynamik zeigt sich überwiegend in den innenstadtnahen Bezirken. Hier sind hohe Preissteigerungen zu verzeichnen, während die Peripherie stagniert oder absinkt. Insbesondere für die großen Objekte im Umland fallen die Werte, heißt es bei Engel & Völkers. Hier wirkten sich neben der Landflucht auch der Generationenwechsel aus. 

Die Klage über zu geringen Neubau führt auch der BFW: „Es liegt nicht an der Nachfrage, es liegt nicht an der Finanzierung, es liegt einzig daran, dass zu wenig Grundstücke in Hamburg rechtzeitig zum Bauen zur Verfügung stehen. Die Mitgliedsunternehmen könnten wesentlich mehr Wohnungen bauen, es jedoch fehlen die Baugrundstücke.

Auch verschleppte Genehmigungsverfahren und kostentreibende Anforderungen gestalten den Wohnungsbau in Hamburg zum Krisenthema, sagt Andreas Ibel. Die Baukostenerhöhung entstehe im wesentlichen durch die steigenden Grundstückspreise und durch die jedes Jahr neuen bautechnischen Ansprüche für den Wohnungsbau.

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