Susanne Osadnik
Im gesamten Norden sind in den vergangenen Jahren die Mieten gestiegen – allerdings in weiten Teilen schwächer als die Kaufkraft der Bevölkerung. In allen vier Bundesländern liegt die Kaufpreisentwicklung, im Gegensatz zur Mietpreisentwicklung, aber deutlich höher als die Kaufkraft- und Inflationsentwicklung. Das geht aus dem Wohnungsmarktbericht von JLL in Kooperation mit der Westgrund AG hervor
In den vier norddeutschen Bundesländern Bremen, Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein lag die durchschnittliche Angebotsmiete zum Jahresende 2014 bei rund 6,30 €/qm, entsprechend einem Anstieg der Mietpreise seit 2006 um 15%. Ein großer Teil dieses Anstiegs war in den letzten vier Jahren zu verzeichnen (14%). Teuerster Wohnimmobilien-Standort in Norddeutschland ist Hamburg mit 10,80 €/qm im Monat, gefolgt von Bremen mit 6,95 €/qm, Schleswig-Holstein mit 6,85 €/qm und Niedersachsen mit 6,10 €/qm. Das ist eines der Ergebnisse des ersten Wohnungsmarktberichts von JLL in Kooperation mit der Westgrund AG.
Verglichen mit Norddeutschland insgesamt werden somit in Niedersachsen unterdurchschnittliche Mieten erzielt. Seit 2006 sind die Mietpreise in allen vier Bundesländern gestiegen. Die Angebotsmieten in den Hansestädten Hamburg und Bremen legten mit durchschnittlich 42% und 26% am stärksten zu, in Niedersachsen betrug die Steigerungsrate 15% und in Schleswig-Holstein 12%. Hamburg ist damit das teuerste Pflaster im Norden, wenn die Mieten 2014 im Durchschnitt auch nur noch um 2% gestiegen sind. Bremen legte mit 6% noch am stärksten zu, gefolgt von Schleswig-Holstein mit 3% und Niedersachsen mit 1%.
Moderate Angebotsmieten
Interessant ist der Blick von JLL auf die Entwicklung der Wohnungsmieten im Verhältnis zur Kaufkraftentwicklung und zur Entwicklung der Inflationsrate. So lag etwa die Kaufkraftentwicklung in Schleswig-Holstein zwischen 2006 und 2014 mit 17% rund 5 Prozentpunkte über der nominalen Mietentwicklung im Vergleichszeitraum. Trotz des Anstiegs entwickeln sich die Mieten folglich schwächer als die Kaufkraft. Im gleichen Zeitraum betrug die Inflationsrate 14%, sodass die Mieten seit 2006 um 2 Prozentpunkte geringer gestiegen sind als die Inflationsrate. Der Preisanstieg der Angebotsmieten bewegt sich folglich zwischen der Entwicklung der Inflationsrate und der Kaufkraft.
Niedersachsen weist in diesem Vergleich ein ähnliches Bild auf. Hier liegt die Kaufkraftentwicklung mit 15% auf dem gleichen Niveau wie die nominale Mietentwicklung und einen Prozentpunkt über der Inflationsrate. In Bremen bewegt sich die Kaufkraftentwicklung mit 17% rund 9 Prozentpunkte unter der nominalen Mietentwicklung, gleichbedeutend einem lediglich moderaten Mietpreisanstieg in den letzten acht Jahren. JLL kommt zu dem Schluss: Ein extremer Mietpreisanstieg kann in Norddeutschland insgesamt nicht beobachtet werden. „Da die Bevölkerung insgesamt weiter zunehmen wird und die Bautätigkeit unzureichend bleibt, dürften in Hamburg und Bremen die Mieten in den nächsten Jahren allerdings überdurchschnittlich zulegen“, prognostiziert Roman Heidrich von JLL.
Wohnungsleerstand in Norddeutschland
„Da keine jährliche Leerstand-Statistik von offizieller Seite erhoben wird, beruhen die Daten auf unseren Analysen“, so Heidrich. „Die ausgewiesenen Leerstandsquoten beziehen sich auf den marktaktiven Leerstand, der dem Wohnungsmarkt kurzfristig zur Verfügung steht. Nicht mehr marktgängige Wohnungen bleiben unberücksichtigt.“
Die höchste Leerstandsquote weist Niedersachsen mit 3,7% auf, geringfügig über dem bundesweiten Durchschnitt von 3,6%. Die Leerstandsquoten in Schleswig-Holstein (3,2%) und Bremen (2,5%) fallen dagegen unterdurchschnittlich aus. In Hamburg stehen nur 0,7% der Wohnungen leer. Innerhalb der Bundesländer gibt es auf Kreisebene in punkto Leerstand große Unterschiede. Die Städte Braunschweig (2,4%), Wolfsburg (2,0%), Oldenburg (1,0%), Osnabrück (1,8%) sowie die Region Hannover (1,9%) haben deutlich niedrigere Leerstandsquoten als Niedersachsen insgesamt. Salzgitter dagegen weist mit 9,6% den höchsten Leerstand in Norddeutschland auf. In Schleswig-Holstein hat Lübeck mit 1,5% die niedrigste Leerstandsquote der kreisfreien Städte, Neumünster mit 5,0% die höchste. Das JLL-Fazit: Sinkende Nachfrage in peripheren und wirtschaftlich schwachen Räumen steht hoher Nachfragedruck in prosperierenden Regionen gegenüber.
Kaufpreise versus Mieten
Während der Preis für Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren in Bremen um 29% und in Niedersachsen um 30% stieg, konnte in Schleswig-Holstein ein Anstieg von 35% verbucht werden. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Kaufpreise 2014 in Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Bremen um rund 10%, entsprechend dem norddeutschen Durchschnitt. Hamburg dagegen weist einen Anstieg von 17% auf. Insgesamt liegt die Kaufpreisentwicklung in allen vier norddeutschen Bundesländern, im Gegensatz zur Mietpreisentwicklung, deutlich höher als die Kaufkraft- und Inflationsentwicklung. Nicht wirklich überraschend: Wie auch andernorts klaffen Miet- und Kaufpreisentwicklung auseinander.