Der Immobilienmarkt brummt. Das zeigen zumindest die Transaktionszahlen. Letzte Woche haben wir Ihnen die Volumina bei Gewerbeobjekten vorgestellt. Diese Woche sind Wohnimmobilien dran. Auch wenn in vielen Gesprächen von anhaltenden Störgefühlen immer öfter die Rede ist, zeigen die Transaktionszahlen, dass die Rallye weiter geht.
Die Erfahrung lehrt, dass jeder Boom einmal ein Ende haben wird. Und, je länger ein Boom dauert, desto größer werden die Störgefühle. Der derzeitige Boom dauert nun schon mindestens seit Ausbruch der Finanzkrise und der Entdeckung der Immobilie als sicherer Hafen für Investoren aller Art. Kein anderer Zyklus dauerte länger. Ungeachtet der Befürchtungen fließt das Geld weiter in großen Mengen in die Immobilie. Auguren gehen davon aus, dass das Volumen noch viel größer sein könnte, gäbe es nur genug Angebot.
Gefragt sind alle Assetklassen. Einzig bei Einzelhandel zeigen sich Eintrübungen aufgrund des großen Drucks des Online-Handels. Mittlerweile sind neben dem Klassiker Büroimmobilien auch Logistikobjekte oder Spezialimmobilien wie Pflegeheime und Hotels gefragt. Wohnimmobilien sind zudem zum sicheren Cash-flow Bringer für jedes Portfolio geworden. Mit 5,9 Mrd. Euro (CBRE) bzw. 6,2 Mrd. Euro (JLL) gewerblichem Transaktionsvolumen bei Wohnimmobilien im ersten Halbjahr 2017 konnte der Markt nochmal um 22% gegenüber dem Vorjahreszeitraum zulegen. Als gewerblich bezeichnen die Researcher alle Transaktionen über 50 Wohneinheiten.
Während im ersten Quartal überwiegend Wohnportfolios des mittleren Größensegments im Fokus standen, so CBRE, wurde das zweite Quartal maßgeblich von einer Vielzahl von Portfoliotransaktionen im dreistelligen Millionenbereich geprägt. Im der Größenklasse von 100 Mio. Euro und mehr wurden 2,9 Mrd. Euro, knapp die Hälfte des gesamten Investmentvolumens umgesetzt. 42% des Gesamttransaktionsvolumens entfallen auf börsennotierte Gesellschaften.
Auf die Top 7 Standorte entfallen 3,7 Mrd. Euro Transaktionsvolumen. Allen voran steht Berlin mit 1,7 Mrd. Euro. Das sind ein Drittel mehr als im Vorjahr. Neben den Top-Standorten steht aber insbesondere das bevölkerungsreichste Bundesland Nordrhein-Westfalen im Fokus der Investoren. Standorte wie Düsseldorf, Münster, Bonn oder Essen sind lt. CBRE seien aufgrund der mangelnden Produkte in den Top-Standorten und der positiven Prognosen bei Investoren besonders beliebt. So stieg in NRW das Transaktionsvolumen um 45% auf 1,1 Mrd. Euro.
Derzeit sind nur noch wenig Bestandsportfolien verfügbar, so CBRE. Deshalb konzentrieren sich immer mehr Investoren auf Projektentwicklungen, die bereits durch Forward Fundings oder Forward Purchases gesichert werden. Mit rd. 1,9 Mrd. Euro wurden fast 32% des Transaktionsvolumens in Projektentwicklungen investiert und damit 40% mehr als im Vorjahreszeitraum. Investiert wird dabei überwiegend über Spezialfonds durch deutsche institutionelle Investoren. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Wohneinheit liegt mit 126.100 Euro 32% über dem Vorjahreswert.
Aufgrund des ungebremst hohen Nachfrage sank die Netto-Anfangsrendite in den Topstandorten für Bestandsobjekte auf nunmehr 3,3 bis 3,8% und für Neubauten zwischen 3,2 und 3,7%. Dennoch sei die Rendite immer noch attraktiver als andere Anlagealternativen.
Ausblick. Die Nachfrage bleibt hoch. Die Zinsen niedrig. Die wirtschaftlichen Rahmendaten attraktiv. In den Top-Standorten zeigt sich keinerlei Trendumkehr. Profitieren könnten die B-Standorte abseits der Ballungszentren, die aufgrund der gleichzeitig gestiegenen Kaufpreise und Mieten für immer mehr Bürger eine Alternative darstellen. Am Ende des Jahres rechnet CBRE mit 13 Mrd. Euro Transaktionsvolumen. JLL rechnet sogar mit 15-17 Mrd. Euro, das wären dann 50-70% über dem 10-Jahresschnitt.