Wohnungs-Investitionsfehler der Immobien AG’s

Das langsame Sterben einiger Wohnungs-Immobilienaktiengesellschaften wird sich an einem grundlegenden Investitionsfehler ausmachen lassen, den die Finanz-Story Erzähler bei ihren Ausflügen in das Wohnimmobilien-Geschäft machten. Aktuelle Recherchen stellen fest, dass Immobilienprofis die Präriebestände, die im Boom die Expansions-Stories ausmachten, meiden. Für manche Investoren dürften lange, schwere Zeiten anbrechen. Der Vorteil von Wohnungsinvestments liegt aber in stabilem Cash Flow auch in schwierigen Regionen. Der Vorteil kann aber auch den Überlebenskampf möglicherweise nur verlängern.

Grundsätzlich haben viele finanzgetunte Immobilienanfänger den zentralen Fehler von Wohnungsinvestments begangen, in preisgünstigen Wohnraum zu investieren. Schließlich sollten sich 4 Euro Miete viel leichter auf 4,80 um 20% erhöhen lassen als 20 Euro auf 24 Euro. Dabei ist aber nicht berücksichtigt, dass viele Mieter der preisgünstigen Wohnungskategorie sowieso bereits an ihrer Belastungsgrenze leben. Mietsteigerungspotenziale aus Einkommenserhöhungen werden durch teilweise zweistellig steigende Nebenkosten aufgefressen. Während 50 Cent Erhöhung der Nebenkosten pro qm bei 20 Euro Miete kaum zu Buche schlagen und vom Mieter auch nicht bemerkt werden, sind 50 Cent bei einer Basismiete von 4 Euro regelmäßig nicht mehr durchsetzbar. Hinzukommt, dass teurer Wohnraum sich energetisch und technisch auf den einem weit besseren Stand befindet, als billiger Wohnraum. So sind die Nebenkostensteigerungen bei Billig-Wohnraum sogar größer.

Der gleichen Logik folgt, dass nahezu alle Kostenpositionen entweder eine Funktion von Qualität und Anzahl der Mietverhältnisse oder eine Funktion der Fläche sind. Bei großen niedrigpreisigen Wohnungsbeständen dürfte die durchschnittliche Größe der Wohnung pro Mietvertrag  wahrscheinlich kleiner sein als bei hochwertigen Mietverhältnissen. Gleichzeitig sind Bonität und Ausfallwahrscheinlichkeit höher. Die Leerstandsrisiken bzw. Mietausfallrisiken steigen. Dies dürfte viele Portfolien großer institutioneller Investoren treffen. Gleichzeitig sind viele andere Kostenpositionen flächenabhängig. In Relation zur erzielbaren Kaltmiete wirken sie sich drastisch anders aus. In der Summe dürfte die Mietparteienabhängigkeit bzw. Flächenabhängigkeit von Kosten viele Berechnungen von Wohnungsinvestoren zur Makulatur machen. Und im Endeffekt wird sich herausstellen, dass es doch leichter ist, eine Miete von 20 auf 24 Euro zu erhöhen als von 4 Euro auf 4,80 Euro. Natürlich ermöglichen ein paar verschlafene Bestände Anfangserfolge, aber in der Summe sind die begrenzt. Die große Hoffnung der Wohnungsinvestoren liegt darin, dass die von uns vorhergesagte und inzwischen von vielen Wissenschaftlern unterstützte nachhaltige Veränderung der Wohnungsmärkte auch eintreten wird.

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