ZIA – Mietpreisbremse verschärft Wohnungsknappheit in Ballungszentren

Neues Gutachten zur „Immobilienpolitik 2013“ auf ZIA „Tag der Immobilienwirtschaft“ vorgestellt

Der „Tag der Immobilienwirtschaft“ des ZIA am Mittwoch in Berlin war wieder ein voller Erfolg. Er ersetzt jetzt die verloren gegangene lockere Messementalität der Mipim und auch Expo Real. Dort verschanzen sich die Matadore längst irgendwo und ergehen sich in wichtigen Gesprächen, um die Messekosten noch zu rechtfertigen. Auf dem ZIA Tag finden die Gespräche, das Kontakten und das Netzwerken noch in lockerer Atmosphäre statt (vgl. Editorial). Das IW Köln stellte im Vorfeld ein aktuelles Gutachten zu den beabsichtigten staatlichen Eingriffen in den Wohnungsmarkt vor. Der ZIA rechnet in seiner ergänzend vorgetragenen Position mit sinkenden Investitionen und geringem Neubauvolumen.

ZIA Abendevent im Flughafen Tempelhof

ZIA Abendevent im Flughafen Tempelhof

„Unbrauchbare Konzepte“ bescheinigt das Gutachten „Immobilienpolitik 2013“ des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln), das im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) am Mittwoch auf dem „Tag der Immobilienwirtschaft“ in Berlin vorgestellt wurde, der Politik. Es sieht eine erhebliche Belastung der deutschen Immobilienmärkte durch die politischen Forderungen nach mehr Regulierung bei Wohnungsmieten und der Einführung einer Vermögensteuer. Vor allem die aktuellen Vorschläge zur Mietpreisdeckelung seien kontraproduktiv und führten zu einer Schieflage im Wohnungsmarkt. Das IW Köln hat die Positionen der Parteien CDU, CSU, FDP, SPD und Bündnis 90/Die Grünen im Bundestagswahlkampf zu den Themen Mietregulierung, Mietrecht, Subjekt- bzw. Objektförderung, Klimapolitik, Maklergebühren, Vermögen- und Grundsteuer verglichen und aus ökonomischer Sicht bewertet.

Die Wohnungspolitik erlebe derzeit ein Comeback unter allen großen Parteien. Beherrschend sei dabei das wahlorientierte, konsensfähige Ziel, die Wohnkostenbelastung zu verringern und den Wählern einfache und schnelle Lösungsmöglichkeiten zu suggerieren. Die Konzepte seien allerdings unbrauchbar, erläutert Professor Michael Voigtländer, IW-Leiter des Kompetenzfelds Immobilienökonomik. Die Begrenzung von Neuvertragsmieten verschärfe die Wohnungsknappheit. Der gerade wiederbelebte Wohnungsbau würde abgewürgt. Das führe zu steigenden Mieten und einer Wohnungsnot in den deutschen Großstädten, warnt auch der ZIA. Eine Deckelung der Neuvertragsmieten würde es Wohnungsunternehmen nahezu un-möglich machen, in den Neubau zu investieren.
ZIA-Präsident Andreas Mattner appellierte auf dem ZIA Immobilientag etwas idealistisch an die Parteien, im Bundestagswahlkampf von populistischen Forderungen Abstand zu nehmen.

„Der Immobilienbrief“ sieht die politischen Forderungen übrigens etwas pragmatischer. Was nach der Wahl übrig bleibt, steht in den Sternen. An 80% der Geschosswohnungsbau-Märkte ist in Bezug auf Mieterhöhung auch noch wenig geschehen. Der Blick richtet sich auf wenige Metropolen, in denen sich die Mieten derzeit an Belastungsgrenzen herantasten (s.u. Artikel Indexentwicklung IMX). Andererseits ist genau diese Fehllenkung der Politik und der Immobilienwirtschaft das Gefährliche. Während in den nachgefragten Ballungsräumen die Mietentwicklung schon einen großen Schluck aus der Pulle genommen hat und viele Eigentümer profitierten, hieße die Neuvertragsbegrenzung 10% über Mietspiegel, der der Entwicklung sowieso um Jahre nachläuft, die Zementierung nicht kostendeckender Mieten in schwierigeren Regionen in alle Zukunft. Neubau stirbt dort. Das öffnet die Attraktivitätsschere zwischen den Regionen immer weiter. Umgekehrt führt Gießkannen-Steuerförderung zu Fehlallokationen in den weniger nachgefragten Regionen, da hier die Förderung tatsächlich den Bau ermöglicht, während in München wohl vor allem die Grundstückspreise weiter anziehen würden.

In den stark wachsenden deutschen Großstädten sind lt. IW Gutachten die Wohnungsmieten in den vergangenen Jahren gestiegen, weil der Neubau zuvor aufgrund der immer strenger staatlich reglementierend ausgerichteten Wohnungspolitik stark eingebrochen war. Während 1996 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes noch rund 292.000 neue Wohnungen (Gebäude mit 3 Wohnungen und mehr) in Deutschland geschaffen wurden, waren es im Jahr 2008 lediglich rund 55.000. Zuletzt zog der Wohnungsneubau wieder leicht an. Im vergangenen Jahr wurde der Bau von insgesamt 96.000 neuen Wohnungen (Gebäude mit 3 Wohnungen und mehr) genehmigt. Laut Experten müssten allein in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten bis zu 250.000 Wohnungen gebaut werden, um eine Wohnungsnot zu verhindern.

„Bauen ist immer besser als regulieren. Durch eine Mietpreisbremse würde die ohnehin unzureichende Neubautätigkeit erneut massiv abgewürgt“, warnt Mattner. Ohne Aussicht auf kostendeckende Mieten seien Investoren und Wohnungsgesellschaften nicht bereit, Milliardenbeträge für die Schaffung neuen Wohnraums aufzubringen. Dies würde zwangsläufig zu weiteren Mietsteigerungen führen und könnte letztendlich in einer neuen Wohnungsnot enden. Die Leidtragenden wären gerade die Bevölkerungsschichten, die sich steigende Mieten nicht leisten können und damit an die Stadtränder gedrängt würden. Alle internationalen Erfahrungen zeigen, dass solche Regulierungen sich gegen die Mieter wenden, weil sie dringend benötigte Neubauanreize nehmen und damit die Wohnungsknappheit verstärken, sagt Voigtländer.

Aufgrund der hohen Grundstückspreise und der seit Jahren steigenden Baukosten können in Großstädten selbst in mittleren Lagen neue Wohnungen nur noch zu Preisen erstellt werden, die beim Erstbezug eine Kaltmiete von neun bis zehn Euro pro Quadratmeter erforderlich machen. Hingegen liegen die Vergleichsmieten in diesen Quartieren meist bei rund sieben Euro pro Quadratmeter. Bei der Anschlussvermietung nach dem ersten Mieterwechsel wären Wohnungsgesellschaften in diesen Fällen gezwungen, ihre Mietforderung auf maximal 7,70 Euro pro Quadratmeter zu begrenzen. Dies würde einem Verlust von
2,30 Euro pro Quadratmeter und Monat entsprechen. „Die Wohnungsunternehmen würden somit durch Neubauten direkt auf ihre Insolvenz zusteuern“, erläutert der ZIA-Präsident
weiter. Wesentliche Ursache der hohen Neubaukosten sind neben hohen Grundstücks-preisen die seit 2002 dreimal um jeweils 30 Prozent verschärften Auflagen der Energie-einsparverordnung.

Das IW warnt in seinem Gutachten zudem vor einer Wiedereinführung der Vermögensteuer. Derzeit trifft Sie aufgrund der angedachten Freibeträge hauptsächlich Immobilienunternehmen, und zwar nahezu vollständig, da für juristische Personen (GmbHs, Aktiengesellschaften etc.) keine Freibeträge, sondern nur eine niedrige Vermögensfreigrenze in Höhe von 200.000 Euro vorgesehen ist. Es sei davon auszugehen, dass die Steuer in den stabilen Wohnungsmärkten langfristig zu einem Großteil auf die Mieten umgelegt wird. Mindestens genauso schwerwiegend wirkt die Vermögensteuer laut IW in strukturschwachen Regionen. Dort erzielen Vermieter mit den Wohnungen oftmals keine Erträge. Fällt nun die Vermögensteuer an, müssen die Zahlungen aus der Substanz beglichen werden. Die Folge könnten zahlreiche Verkäufe sein, die den Preisrutsch noch verstärken, Instandsetzungs- und Modernisierungsinvestitionen erschweren. Um den Wohnungsbau anzukurbeln, sollten die Kommunen ausreichend Bauland zu vernünftigen Preisen ausweisen, die Grunderwerbsteuer als Teil der Erwerbsnebenkosten senken, die Genehmigungsverfahren beschleunigen und unnötige Bürokratiehürden abbauen“, fordert Mattner. ¨

 

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