Zweckentfremdungsverbotsgesetz gegen die Ausbreitung von Ferienwohnungen

IHK und BFW: Gänzlich ungeeignet – visitberlin: Ja, aber Grauen Markt bekämpfen

Sie sind der Politik ein Dorn im Auge und ein Ärgernis für die Berliner oder umgekehrt – Ferienwohnungen in Berlin. Ca. 12 000 bis 15 000 soll es geben, genaue Zahlen liegen nicht vor. Allein (willkürlich herausgegriffene) Anbieter wie Housetrip oder Mowitania (wer auch immer das ist) werben mit 942 bzw. 2160 Wohnungen, selbstverständlich allesamt günstig gelegen, Bed&Breakfast, viele Quadratmeter , in die man da schon großzügig viele Gäste zu immer währenden Partys bis Sonnenaufgang einladen kann (Lärm und Müll inklusive) – das bietet ein Hotel nicht.

Das ist auch genau das Ärgernis der Berliner, sollten die das Pech haben in einem Haus mit Ferienwohnungen zu wohnen. Und der Dorn im Auge der Politik – diese Wohnungen sind dem Markt entzogen, stehen für Vermietung nicht mehr zur Verfügung. Woran eine Ferienwohnung zu erkennen ist? Natürlich am Klingelschild an der Haustür, dort steht nur die Wohnungsnummer – ein Spaziergang durch die Wilhelmstraße hinter dem Hotel Adlon oder in der Leipziger Straße sei empfohlen.

Denn es wird eng in Berlin, die deutsche Hauptstadt wächst und wächst – nicht an Fläche, sondern an Einwohnern. Nach Mitteilung des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg lag die Bevölkerungszahl Berlins am 30. Juni 2012 bei 3.517.400 Einwohnern. Im Vergleich zum Jahresanfang ist sie um rd. 15.500 Personen bzw. 0,4% gestiegen. Somit hält das seit langem zu beobachtende Bevölkerungswachstum in der Bundeshauptstadt weiter an.

Die positive Bevölkerungsentwicklung resultiert wieder aus einem deutlichen Zuwanderungsgewinn, der bei 15.700 Personen lag (Vergleichszeitraum 2011: 17.400 Personen). Allein im Jahr 2012 soll die Bevölkerungszahl um 40.000 Einwohner steigen (endgültige Zahlen liegen noch nicht vor). Lesen Sie bitte zum Bevölkerungswachstum auch „Der Immobilienbrief Berlin Nr. 60“.

Die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt sind schon fast verheerend: der Leerstand sinkt fast in allen 12 Bezirken ständig, die Mieten steigen rasant besonders bei Neuvermietungen. Hier sind die Mieten seit 2007 um mehr als 40% gestiegen, recherchierte aktuell das IW Köln. Besonders im S-Bahn-Ring ist so gut wie keine freie Wohnung mehr zu haben, es sei denn, man kauft sich Wohneigentum für viel Geld.

Der rot-schwarze Senat hat im Koalitionspapier festgeschrieben, jedes Jahr bis 2016 mindestens 6.000 Wohnungen neu zu bauen. Die Bautätigkeit jedoch ist weit vom langfristigen Bedarf zwischen 10.000 und 15.000 Wohnungen pro Jahr entfernt. Schon seit Jahren halten die Wohnungsbaufertigstellungen nicht mit dem Einwohner- und Haushaltswachstum Berlins Schritt. Auch kurz- bis mittelfristig dürfte sich an dieser Situation nur wenig ändern. Zwar wurden im 1. Halbjahr 2012 mit 14,6% mehr Neubauten genehmigt und im Jahr 2011 mit 3,9% mehr Wohnungen fertig gestellt als im Jahr zuvor , doch reicht das bei weitem nicht aus, denn die Zahl der Haushalte steigt jährlich um 1% oder ca.14.200 und der Leerstand sinkt stetig, aktuell beträgt er 7% bei einem Wohnungsbestand von 1,9 Mio. Wohnungen.

Die Investitionsbank Berlin (IBB) hat errechnet, dass jedoch selbst diese Verbesserungen und Ziele beim Bau neuer Wohnungen kaum ausreichen werden. Pro Jahr müssten statt 6.000 – wie es die Koalitionsvereinbarung vorsieht – gut doppelt so viele Wohnungen geschaffen werden, um den Anstieg der  Mieten zu begrenzen. Laut Langfristvergleich im TLG Marktbericht 2012 wurden 2005 noch maximal 8,68 Euro/qm für Neubauten in den beliebten Lagen der Stadt gezahlt. Heute sind es bis zu 14 Euro. Und die Mietpreisspirale dreht sich weiter.

Der Senat denkt nun laut über ein neues Zweckentfremdungsverbotsgesetz von Wohnraum nach – das alte war gerade erst im Jahr 2002 gekippt worden. Zurzeit arbeitet die rot-schwarze Koalition an einer Gesetzesvorlage, die nach Aussage von Stadtentwicklungssenator Michael Müller auf der Jahrespressekonferenz Mitte Januar noch im Februar in das Abgeordnetenhaus eingebracht werden soll. Keine Wohnung dürfe über sechs Monate leer stehen, abgerissen, gewerblich (als Ferienwohnung) genutzt, Luxus saniert, ohne Genehmigung in Eigentum umgewandelt oder so baulich verändert werden, so dass die sich nicht mehr zu Wohnzwecken eignet.

Das provoziert Widerspruch: IHK Berlin und Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen Landesverband Berlin/Brandenburg e.V. (BFW) lehnen ein solches Gesetz strikt ab. Es sei „gänzlich ungeeignet, mehr dringend benötigten Wohnraum zu schaffen“ und ein „schwer zu begründender Grundrechtseingriff“ und produziere zudem zusätzlichen Verwaltungsaufwand.

IHK und BFW fordern, den Kampf gegen die zunehmende Nutzung von Wohnraum als illegale Ferienwohnungen endlich anzugehen. Es lägen Schätzungen vor, dass mindestens drei Mio. Übernachtungen pro Jahr in Ferienwohnungen stattfänden, von denen der überwiegende Teil nicht gewerblich angemeldet sei. Mit einer konsequenten Bekämpfung von Schwarzarbeit und Steuerhinterziehung könnten die heute illegalen Ferienwohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt und zudem die Einnahmen des Landes Berlin erhöht werden. (Das wäre doch ebenfalls zusätzlicher Verwaltungsaufwand, oder? – KK.)

Berlin Tourismus & Kongress GmbH, die unter der Marke visitBerlin agiert und weltweit für den Tourismusstandort Berlin wirbt, sieht das naturgemäß differenzierter und fordert Regularien für derartiges Wohnen. „Ferienwohnungen sind ein Teil des touristischen Angebots“, sagt Sprecher Christian Tänzler. „Wir begrüßen die Initiative des Senats, denn es kommt darauf an, den Wildwuchs an illegal vermieteten Wohnungen zu bekämpfen.“ Dieser graue Markt liege nicht im Interesse der Stadt und sei ein Risiko für die hiesigen Tourismusunternehmen, die international einen hervorragenden Ruf genießen.

Nun hat der Bezirk Pankow (mit Prenzlauer Berg) die Initiative ergriffen: Geht es nach Baustadtrat Jens-Holger Kirchner sind die Tage der illegalen Ferienwohnungen dort gezählt. Allein in Prenzlauer Berg seien 1500 Wohnungen betroffen. Entsprechende Vorschriften und Regelungen würden ausgearbeitet. Andere Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg wollen abwarten. Hier soll es bis zu 5.000 derartiger Wohnungen geben!

Die Dimensionen von Ferienwohnungen machen auch folgende Zahlen deutlich: Die Umsätze mit Zinshäusern (Mietwohnhäusern) betrugen nach dem Berliner Zinshausbericht 1/2013 im Jahr 2011 in Berlin 3,9 Mrd. Euro. In allen weiteren genannten Städten (München, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart) zusammen betrug der Umsatz dagegen gerade einmal 3,7 Mrd. Euro. „Selbst in der Stadt München, die nach Berlin auf Platz zwei folgt, wird gerade mal ein Viertel des Umsatzes mit Zinshäusern erwirtschaftet wie in unserer Hauptstadt“, so die Autoren.

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