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Juli 2010. Ein neues Heft, mit neuen Inhalten.
InWIS/ WL BANK Umfrage: Das bewegt die Wohnungswirtschaft. jenawohnen baut die Zukunft. „Green Building Verfahren und ihre Vergleichbarkeit“. Kundenorientierung ist Kopfsache! Eisen- oder Kupferleitungen: Ein Rohrbruch kommt selten allein. 8 Urteile rund ums Parken, Stellplatz und Verkehrssicherheit. Neues von Evonik Immobilien und THS…. und vieles mehr….
Wohnungswirtschaft-heute Juli 2010
Quelle: fotalia.com
Die Lufthansa Leasing GmbH, ein Joint Venture der KGAL GmbH & Co. KG und der Deutschen Lufthansa AG, hat auch die Finanzierung des zweiten Airbus A380 der Deutschen Lufthansa arrangiert. Der Großraumflieger wurde am 16. Juli an die Lufthansa ausgeliefert und am heutigen Tag auf den Namen „München“ getauft. Das Flugzeug wurde über eine French Lease Struktur finanziert. Finanzierungspartner waren hierbei Société Générale, Commerzbank und Oberbank.
Zur Taufzeremonie ist der zweite Airbus A380 der Lufthansa heute einen Tag zu Gast in der bayerischen Landeshauptstadt, seiner Namensgeberin. Wie die gesamte Lufthansa A380-Flotte ist auch der Airbus „München“ ansonsten in Frankfurt für den Dienst im Langstreckennetz stationiert. Insgesamt wurden 15 Maschinen von der Kranichlinie bei Airbus bestellt, zwei weitere werden noch in diesem Jahr ausgeliefert und im Linienbetrieb eingesetzt. Tokio, Peking und Johannesburg sind damit ab Oktober 2010 regelmäßige Ziele der Lufthansa A380-Flotte. Die Fluggesellschaft hat das größte Passagierflugzeug der Welt auf 526 Passagiere ausgelegt.
„Der Assetbereich Flugzeuge zählt seit 30 Jahren zum Kerngeschäft der KGAL. Wir freuen uns, dass die langjährige und erfolgreiche Zusammenarbeit mit der Lufthansa durch diese Transaktion erneut bestätigt wurde.“, betont Dr. Klaus Wolf, Geschäftsführer der KGAL.
Die Deka konnte für eine Liegenschaft des Offenen Immobilien-Publikumsfonds WestInvest InterSelect eine Anschlussvermietung abschließen. Ferdinand Thorax nutzt rd. 6400 qm Bürofläche im Objekt in der Franklinstraße 52-56. Die Liegenschaft ist derzeit noch vermietet. EISA war bei dem Anschluss beratend tätig.
Stuttgart: KGAL hat für ihren Gemeinschaftsfonds mit der Hansainvest Hanseatische Investment-GmbH – den Wohnimmobilienfonds KGAL/HI Wohnen Core 2 – das Wohnprojekt „Filderlofts“ im Scharnhauser Park der Stadt Ostfildern bei Stuttgart erworben. Die Projektentwicklung mit 82 Wohnungen wird eine Wohnfläche von ca. 8 060 qm umfassen und zum Jahreswechsel 2011/2012 fertig gestellt sein. Verkäufer des Wohnungs-Portfolios ist die Bietigheimer Wohnbau.
Mit den „Filderlofts“ hat der Fonds nun insgesamt Investitionen für rund 190 Mio. Euro getätigt.
Nürnberg: Die UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft startet im 4. Quartal 2010 mit der umfassenden Modernisierung eines Bürogebäudes auf dem Gelände der ehemaligen Triumph-Adler-Werke in Nürnberg, das mit knapp der Hälfte seit 2003 im Besitz ihres offenen Immobilienfonds UBS (D) Euroinvest Immobilien ist. Unter dem Projektnamen „Innovum 212“ wird das an der Fürtherstraße 212 gelegene und über ca. 10 000 qm Bürofläche verfügende Gebäude umfassend modernisiert. Insgesamt wird die UBS Real Estate über 10 Mio. Euro in die Modernisierungsmaßnahmen des Gewerbeareals investieren.
Düsseldorf: Air Liquide verlängert bestehenden Mietvertrag für weitere 8 Jahre über rd. 9 500 qm Büro- u. Lagerfläche in der Hans-Günther-Sohl-Str. 5-11 aus dem Bestand des Offenen Immobilien-Publikumsfonds Deka-Immobilien-Europa von Deka Immobilien.
München: Das Versicherungsmaklerunternehmen Aon mietet rd. 1 900 qm Bürofläche und das Übersetzungsunternehmen Matrix Communications mietet rd. 600 qm Bürofläche im ATMOS im Arnulfpark aus dem Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland von Union Investment. Das von Vivico als Greenbuilding entwickelte und realisierte Gebäude wurde als eines der ersten Gebäude in Deutschland von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) zertifiziert.
Oberhaching: Carl O. Stinglwagner wurde während der Präsidiumssitzung des ZIA einstimmig zum Landesbeauftragten des ZIA in Bayern gewählt. Stinglwagner ist für die in Süddeutschland ansässigen Mitglieder des ZIA zuständig und übernimmt die Organisation von regelmäßigen Veranstaltungen/Treffen. Das erste von Stinglwagner geplante Treffen findet in München im Oskar-von-Miller Forum am 26. Oktober statt. Das Thema wird sein „Zertifizierungen – Sinn oder Unsinn? Orientierungshilfe im Zertifizierungsdschungel“. Der ZIA-Landesbeauftragte, der seit 1994 auch die Leitung des Arbeitskreis München für die Verbände RICS, gif und immoebs leitet, beschäftigt sich hauptberuflich mit Immobilienberatung, Bewertung und Asset Management und ist Inhaber der STIWA Chartered Surveyors. Aktive Verbandstätigkeit übernimmt seit Juni 2010 auch Matthias Niemeyer, Managing Partner der STIWA Hotel Valuation & Consulting und koordiniert die Hotelimmobilienplattform des Zentralen Immobilien Ausschuss.
Berlin: Im bekannten Schicklerhaus, ein im Jahr 1910 errichteter Gebäudekomplex im Berliner Bezirk Mitte, unweit der Jannowitzbrücke, bezieht das Öko-Institut e. V. zum 01.09.2010 neue, 1.000 Quadratmeter große Büroräume. In direkter Nachbarschaft haben zahlreiche regionale wie überregionale Behörden und Verwaltungen ihren Sitz.
In den Räumen werden zukünftig mehr als 40 Mitarbeiter tätig sein. Das Öko-Institut ist eine der europaweit führenden, unabhängigen Forschungs- und Beratungseinrichtungen für eine nachhaltige Zukunft. Es beschäftigt insgesamt über 130 Mitarbeiter/-innen, darunter 100 Wissenschaftler/ -innen, und ist darüber hinaus auch an den Standorten Freiburg und Darmstadt vertreten.
Eigentümer des Objektes ist die DG Immobilien-Anlagegesellschaft Nr. 34 „Berlin, Darmstadt, Frankfurt“ Schütze und Dr. Neumann KG, ein von der DG ANLAGE Gesellschaft mbH aufgelegter geschlossener Immobilienfonds. Die Catella Property GmbH war für den Mieter und den Eigentümervertreter, der EPM Assetis GmbH, tätig und hat den Auswahlprozess für den neuen Unternehmensstandort begleitet sowie den Mietvertragsabschluss vermittelt.
Deka Immobilien vermietet neu in Frankfurt
Frankfurt: Versicherungsmakler Fidelis-Finanzmanagement mietet rd. 575 qm Bürofläche in der Franklinstr. 52-56 aus dem Offenen Immobilien-Publikumsfonds WestInvest InterSelect von Deka Immobilien über Nai apollo.
Frankfurt: Printmediendienstleister Eidos Media mietet 338 qm Bürofläche in der Voltastr. 31 aus dem Offenen Immobilien-Publikumsfonds WestInvest InterSelect von Deka Immobilien über BNP Paribas Real Estate.
Basel: Friederike Martin (31) wird Leiterin von Vivico Basel, Schweiz. In der neu geschaffenen Position verantwortet sie insbesondere die Entwicklung des neuen Stadtquartiers Erlenmatt. Die gelernte Immobilienökonomin kam im Jahr 2007 als Assistentin des Vorsitzenden der Geschäftsführung zu Vivico mit den Aufgabenschwerpunkten Unternehmens- und Portfoliostrategie sowie Transaktionen.
Auch wenn München mit 6,30 Euro pro qm weiter teuerster Logistikstandort bleibt, holen die norddeutschen Städte beim Mietpreiswachstum weiter auf. Colliers beobachtete, dass in den süddeutschen Logistikstandorten die Spitzen und Durchschnittsmieten tendenziel nachgeben, während in den nord- und ostdeutschen Räumen die Mieten leicht steigen. Nach München folgen Frankfurt und Stuttgart mit jeweils 6 Euro pro qm auf dem zweiten Platz. Am günstigsten lassen sich Logistikimmobilien in Hessen und Thüringen mieten. In Kassel kostet der Quadratmeter derzeit 3,90 Euro pro qm. In Erfurt sogar nur 3,70 Euro pro qm. Die Durchschnittsmiete liegt derzeit zwischen 5,40 Euro pro qm in München und 2 Euro pro qm in Erfurt.
Hamburg: Wölbern Invest schließt seinen Immobilienfonds Holland 68 mit rund 16,9 Mio. Euro Eigenkapital. 457 Anleger haben sich damit an einem multifunktionalen Büroneubau im niederländischen Hoofddorp beteiligt. Mieter ist die Dura Vermeer Group N.V. Auch der Nachfolgerfonds Holland 69 etabliert mit seinem Green Building in Rotterdam neue Maßstäbe am niederländischen Immobilienmarkt: Der Neubau besticht nicht nur durch A-Lage, hohe Objektqualität und einem kommunalen Mieter. Er wird nach Fertigstellung auch zu den Top-Ten-Green Buildings dieser Größe in den Niederlanden zählen. Anleger können sich ab 10 000 Euro beteiligen, die prognostizierte Auszahlung beträgt 6% pro Jahr und 175% über die Fondslaufzeit von rund 11 Jahren.
Bonn/München: Die IVG Immobilien wird am 27. Juli gemeinsam mit künftigen Mietern sowie geladenen Gästen aus Wirtschaft, Politik und Verwaltung das Richtfest für die „Medienbrücke München“ begehen. Das auf zwei Säulen in einer Höhe von 45 Metern schwebende Gebäude mit einem spektakulären Panoramablick bis zu den Alpen gilt als eine der ungewöhnlichsten Immobilien der Landeshauptstadt. Nach rund zweijähriger Bauzeit ist die Fertigstellung des rd. 30 Mio. Euro teuren Objekts – entworfen von dem verstorbenen Architekten Prof. Otto Steidle und realisiert von seinen Nachfolgern – für den Herbst dieses Jahres geplant. Schon vor Fertigstellung sind rund 80% der rd. 7 000 qm Büroflächen vermietet – überwiegend an Unternehmen der Medienbranche.
Das IVG „Media Works Munich“ Areal in revitalisierten Produktionsgebäuden entlang der Rosenheimer Strasse, mit dem Höhepunkt der jetzt im Rohbau fertig gestellten „Medienbrücke München“, wird am 27. Juli zugleich zehnjähriges Bestehen begehen.
London: Henderson Global Investors beginnt mit dem Vertrieb des neuen ImmobilienSpezialfonds German Retail Income Fund (GRIF). Der Fonds ist speziell für deutsche institutionelle Anleger konzipiert, wie Pensionskassen und Versicherungen, Industrieunternehmen sowie Family Offices. Investiert wird ausschließlich in deutsche Fachmarktzentren und SB-Warenhäuser in Ballungszentren oder ausgewählten starken Mittelstädten. Angekauft werden in erster Linie neu oder kurzfristig renovierte Core-Immobilien mit langen Mietverträgen an im Schnitt fünf bis acht bonitätsstarke Mieter. Das Zielvolumen des GRIF beträgt im ersten Closing 200 bis 300 Mio. Euro, davon 100 bis 150 Mio. Euro Eigenkapital. Der Fonds sollte eine Ausschüttungsrendite von mindestens 6% pro Jahr erzielen.
Stuttgart: Anke Stadelmeyer wurde von der Mitgliederversammlung neu in den Vorstand des IWS Immobilienwirtschaft Stuttgart e.V. gewählt. Sie ersetzt Rainer Reddehase, der im Februar das Führungsgremium des Branchenverbands verlassen hat. Stadelmeyer arbeitet im Business Development bei Drees & Sommer und wird im IWS-Vorstand insbesondere für die Kommunikation mit den Mitgliedern und ausgewählten Zielgruppen sowie für das Veranstaltungsmanagement zuständig sein. Dazu gehört beispielsweise der Mitgliederbrief, aber auch der ImmobilienAward Stuttgart inklusive IWS Immobilien-Gala. Weitere Vorstandsmitglieder sind Harald Alber, Michael Barth und Frank Peter Unterreiner.
Düsseldorf: Die Bayerische Landesbank mietet das erste Obergeschoss, Horváth & Partners mieten das zweite Obergeschoss und die Berenberg Bank mietet zusätzlich zu ihrem Bankgebäude in der Cecilienallee 4 das dritte Obergeschoss im Cecilienpalai von Quantum Immobilien. Alle drei Firmen werden im Herbst diesen Jahres in den direkt am Rheinpark gelegenen Büroneubau einziehen.
Hierüber verhält sich eine Entscheidung des BGH vom 17.03.2010 – XII ZR 108/08 (OLG München)
Zum Sachverhalt:
Mit Vertrag vom 20.02.2005 vermietete die Vermieterin an die Mieterin Räume im Erdgeschoss eines sechsgeschossigen im Bau befindlichen Gebäudes zum Betrieb eines Cafés für zehn Jahre mit einmaliger Verlängerungsoption. Nachdem sich die von der Vermieterin geplante Vermarktung der ersten vier Obergeschosse als Büroraum nicht realisieren ließ, veranlasste sie im Sommer 2005 den Ausbau dieser Geschosse als Wohnraum. Ab September 2006 geriet die Mieterin mit der Zahlung der monatlich i. H. v. € 3.114,30 geschuldeten Miete in Rückstand. Sie zahlte im September 2006 nur einen Teilbetrag von € 1.000,00 und in den Folgemonaten bis November 2006 keine Miete. Am 12.11.2006 schlossen die Parteien unter Hinweis auf die schwierigen wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieterin eine Vereinbarung, mit der die Miete rückwirkend ab September 2006 für sechs Monate bis zum 28.02.2007 um monatlich € 1.000,00 inklusive MwSt. reduziert wurde. Weiter stundete die Vermieterin den von der Mieterin anerkannten Mietrückstand zinslos bis Ende Februar 2007. Bei Verzug der Mieterin mit der reduzierten Miete sollte der Rückstand innerhalb von fünf Tagen zur vollen Zahlung fällig sein. Im Gegenzug ließ sich die Vermieterin ein bis zum 28.02.2007 bestehendes ordentliches Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten einräumen. Gestützt auf dieses Kündigungsrecht erklärte sie mit Anwaltsschreiben vom 29.01.2007 die ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Mit Schreiben vom 23.07.2007 und vom 15.02.2008 kündigte sie den Mietvertrag fristlos wegen Zahlungsverzugs.
Aus den Gründen:
Das LG hat der Räumungsklage stattgegeben, das OLG hat sie abgewiesen. Es falle in den Risikobereich der Vermieterin, die geplante Vermarktung der ersten vier Obergeschosse als Gewerbeeinheiten zu realisieren. Dadurch, dass ihr dies nicht gelungen sei, sei eine wesentliche Veränderung der Geschäftsgrundlage eingetreten. Die Mieterin habe deshalb eine Anpassung des Mietvertrages verlangen können. Dies sei der juristisch nicht versierten und anwaltlich nicht vertretenen Mieterin nicht bewusst gewesen, wohl aber der Vermieterin, die als eine am Markt langjährig tätige Bauunternehmerin von dem Interessenkonflikt zwischen künftigen Wohnungseigentümern und Gaststättenbetreibern gewusst habe. Deshalb sei davon auszugehen, dass die Vermieterin zum Zeitpunkt der Vereinbarung des Sonderkündigungsrechts bereits den Vorsatz gehabt habe, es auszuüben. Dieses Verhalten widerspreche den Grundsätzen von Treu und Glauben. Die vom Senat zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Der BGH vertritt die Ansicht, dass die getroffenen Vereinbarungen (Sonderkündigungsrecht) und dessen Ausübung weder gegen § 242 BGB noch gegen § 138 I BGB verstoßen.
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts habe die Vermieterin der Mieterin nicht zugesichert, dass die über den Mieträumen gelegenen vier Stockwerke als Büroräume genutzt werden würden; es handele sich insoweit lediglich um eine gemeinsame Vorstellung der Parteien i. S. einer Geschäftsgrundlage. Das Berufungsgericht habe nicht verkannt, dass für die Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage grundsätzlich kein Raum ist, sobald es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen.
Zu Unrecht meine das Berufungsgericht allerdings, bei der gemeinsamen Vorstellung der Parteien, die vier Stockwerke über den Mieträumen würden als Büroraum genutzt, handele es sich um ein von der Vermieterin übernommenes Risiko.
Nach ständiger Rechtsprechung des Senats trägt bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Danach fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst auch das Risiko einer Veränderung der Mietstruktur im Umfeld des Mietobjektes.
Die Leitsätze lauten wie folgt:
1. . …
2. Auch eine – hier vom Vermieter als Reaktion auf die Marktverhältnisse bewirkte – Veränderung der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts fällt unter das typischerweise vom gewerblichen Mieter zu tragende Verwendungsrisiko der Mietsache.
3. Soll diese typische Risikoverteilung abweichend geregelt werden, bedarf es einer hinreichend klaren Vereinbarung; eine lediglich übereinstimmende Vorstellung der Parteien über die Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts (hier: Büroetagen) genügt ebenso wenig wie die Bezeichnung jener Etagen in einer dem streitigen Mietvertrag beigefügten Gesamtflächenzusammenstellung als „Büro.
Die Entscheidung ist dogmatisch sauber begründet und verteilt die vertraglichen Risiken sachgerecht in beiderlei Richtung.
Stuttgart: Marcus Hübner (40) wurde zum 1. Juli 2010 in den Kreis der Gesellschafter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft aufgenommen. Zuvor leitete er den Standort Frankfurt sowie das zentrale Marketing der bundesweit agierenden Akademie. In seiner neuen Funktion wird er weiterhin für diese Aufgaben sowie für die Entwicklung neuer Produkte verantwortlich sein – so Professor Dr. Hanspeter Gondring FRICS, wissenschaftlicher Leiter des Stuttgarter Weiterbildungsunternehmens. Neben Marcus Hübner gehören dem Kreis der Gesellschafter weiterhin Iris Gondring M.A. sowie Simone Ulmer MSc an.
Frankfurt/Paris: Die Credit Suisse und die Société Générale Securities Services (SGSS) haben eine Partnerschaft vereinbart, gemäß der die SGSS umfangreiche Fondsadministrations-Dienstleistungen für das Asset Management der Credit Suisse in Deutschland erbringen wird. Als spezialisierter Partner wird die SGSS umfangreiche administrative und technologische Lösungen für die Credit Suisse bieten, darunter Front- Office- (ASP), Fondsadministrations- und Reporting-Dienstleistungen. Als Teil der Vereinbarung wird die SGSS die Credit Suisse Asset Management Kapitalanlagegesellschaft übernehmen und in die SGSS Deutschland KAG mbH eingliedern. Die Transaktion wird voraussichtlich am 30. September 2010 abgeschlossen sein. Das Private Banking der Credit Suisse ist von dieser Transaktion nicht betroffen. Auch im Portfolio Management, der Kundenbetreuung und im Vertrieb wird dies keine Änderungen zur Folge haben.
