2012 – Damit Risiko wieder was wert ist

16.Dezember 2011   
Kategorie: News

Dr. Thomas Beyerle, IVG

Machen wir uns nichts vor: die außergewöhnlichen Einschläge in unseren Modellen und Sichtweisen kommen näher. So richtig passt es irgendwie nicht mehr. Unsicherheit macht sich latent breit. Fast scheint es, dass die Vorboten der Extremwertetheorie nunmehr Einzug gehalten haben in die traditionelle Zyklenargumentation in der Immobilienwirtschaft.

Finanzkrise, Tsunami und nuklearer Gau, Einpreisung der Effekte auf den DAX und die Langfristigkeit einer Immobilienanlage – widerspricht sich das denn alles nicht zunehmend? Oder einfacher gefragt mit dem Klassiker jeder Prognose: „Können Sie ausschließen, dass…?“. Können wir? Da werden dann „Schwarze Schwäne“, „Wildcards“, Financial Behavoir und monatliche Sentiments strapaziert um der Wahrheit aus dem Weg zu gehen. All dieses Mehrwissen ist indes wertlos, wenn wir nicht die Kausalität dazwischen erkennen und zu bewerten verstehen. Aktuell fragmentieren wir die Problemstellung Eurokrise und Immobilien in unzählige Bestandteile und behandeln sie getrennt voneinander, so als hätten sie nichts miteinander zu tun. Denn die Berechenbarkeit einer Ausfallwahrscheinlichkeit – so heißt es zumindest im Kapitalmarktapproach der letzten Jahre – heißt für die Mehrheit nicht anders als die Risikoeinschätzung. Und diese scheint uns abhanden gekommen zu sein. Wo sind die Spekulanten, wo die Investoren? Wo sind die Mutigen, denen die Welt gehört in diesen Zeiten? Mutig heißt dabei nicht einen Haufen Equity ins Spiel zu bringen – das wäre zu einfach. Eine urimmobilienwirtschaftliche Fragestellung vom Typus: Markteinschätzung und antizyklische Investition. Das „Reiten“ des Zyklus haben wir erst in der letzten Dekade gelernt und erfahren – das Aussitzen entspringt eher der Langfristsichtweise der Immobilie. Während dem Reiten bzw. traden eine dynamisch sportlich, aktive Grundtendenz zugesprochen wird, schwingt im Begriff „Aussitzen“ genau das Gegenteil mit.

Überprüfen wir also die Handlungsoptionen zum Ende des Jahres für 2012:

Risiken:

– Zusammenbruch der Eurozone oder Italien-Bankrott im Zuge einer erneuten Verschärfung der Staatsschuldenkrise mit der Folge einer langwierigen Rezession/Stagnation und entsprechend negativen Konsequenzen für die Immobilienmärkte.

– Kontinuierliche Abstufung der Kreditwürdigkeit der Länder der Eurozone: Schlägt sich – wie bereits in Portugal und Irland – aufgrund gestiegener Opportunitäts- und Finanzierungskosten in einer Dekompression der Anfangsrenditen nieder.

– Unabhängig davon erneute Kreditklemme im Finanzierungssektor: Notverkaufswelle kann nicht mehr aufgeschoben werden und schlägt sich in deutlichem Preisrückgang von Immobilien sekundärer Qualität/Lage nieder. Im Extremfall Bankenzusammenbruch.

– Erneute Krise im Nahen/Fernen Osten mit negativen Auswirkungen für die Weltwirtschaft.

– Weitere Anhebung der Grunderwerbsteuer, z.B. in Berlin Anhebung auf 7% in der Diskussion: Negativer Effekt auf die Liquidität der Investmentmärkte und auf die Preisentwicklung.

Chancen:

– Inflationsschub aus 2011 erweist sich als dauerhaft: Anpassung der Inflationserwartungen auf höheres Niveau und daher Flucht der Investoren ins Betongold mit positiven Folgewirkungen für die Miet- und Preisentwicklung.

– Verknappung moderne Flächen wegen geringer Neubautätigkeit: Segment entwickelt sich gegen den Strom. Stabile oder in einigen Standorten gar steigende Spitzenmieten.

– Hoher Kapitalzufluss (für Immobilien) in AAA-Ländern, die weder durch die Eurokrise noch durch die Staatsschuldenkrise betroffen sind und eine eigene Währung haben: „Sichere“ Häfen wie Schweden, Kanada, Norwegen, Schweiz, Dänemark, Singapur (Problem: Währungsaufwertung wie in der Schweiz mit Folgeeffekten.)

– Mögliche erneute wirtschaftliche Euphorie wegen geld- und fiskalpolitischer Maßnahmen, welche kurzfristig die Finanzmärkte in Hochstimmung versetzen und die Lösung der Probleme weiter nach hinten verschieben (wie in den letzten beiden Jahren.)

– Gegensatz: Erneute Panik und Massenhysterie, welche die Investoren in noch stärkerem Maße als zuvor ins Gold und Betongold lenkt: Weitere Preissteigerungen.

– Energiewende: Politik setzt durch Instrumente neue Impulse, um die Transformation der deutschen Energiewirtschaft zu beschleunigen. Daraus können Chancen sowohl im Hinblick auf die Immobilienwirtschaft (z.B. Subventionierung von energiesparenden Umbaumaßnahmen, Windräder auf Hochhäusern) als auch auf den Infrastruktursektor resultieren.

– In Polen und Ukraine Stimmungsschub durch die Fußball-EM, in Londoner Einzelhandel und Hotelgewerbe Schub durch die Olympiade.

Sie sehen also: die fragmentierten Chancen und Risiken sind zunächst gleichförmig verteilt – wie immer am Markt. Die Entscheidung, in welches Lager Sie gehen, ist dann die Denkaufgabe für die Feiertage – die Schärfung des Risikoempfindens eingeschlossen. ■

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