Eine aktuelle Marktstudie der DG HYP hat ergeben, dass sich die gewerblichen Immobilienmärkte an den regionalen Standorten in den Segmenten Einzelhandel und Büro stabiler als an den Top-Standorten entwickeln. Angesichts der guten Beschäftigungslage dürfte die Büroflächennachfrage 2012 an das Vorjahr anknüpfen und die Spitzenmiete anziehen. Auch im Segment Einzelhandel ist aufgrund des derzeit günstigen Konsumklimas von einer stabilen Entwicklung für den weiteren Jahresverlauf auszugehen.
Untersucht wurden die Segmente Büro und Einzelhandel in zwölf Oberzentren – Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg – und mit der Entwicklung an den sieben Top-Standorten verglichen. Mit 19 Standorten und einer breiten regionalen Streuung bietet die Studie einen guten Überblick über den deutschen Immobilienmarkt. Die untersuchten Standorte repräsentieren gut ein Drittel der gesamtdeutschen Büro- und etwa ein Fünftel der bundesweiten Einzelhandelsfläche.
Büromieten: Oberzentren entwickeln sich besser als Top-Standorte
In den zwölf deutschen Oberzentren haben sich die Mieten in den vergangenen zehn Jahren besser als an den Top-Standorten entwickelt. In den großen Wirtschaftszentren liegen die Mieten aufgrund erheblicher Rückgänge in der Vergangenheit heute rund 20 Prozent unter dem Niveau von vor zehn Jahren. Im selben Zeitraum konnten die Oberzentren das Niveau mit einem kumulierten Anstieg von drei Prozent in etwa halten. Erst seit 2011 liegen beide Standortgruppen bei der Entwicklung der Spitzenmiete gleichauf. Die stabile Entwicklung an den regionalen Stand-orten wird dadurch unterstrichen, dass der Mietzuwachs in den Krisenjahren zwischen 2007 und 2011 weniger volatil und zudem durchgängig positiv war.
Arbeitsmarktlage begünstigt Büroflächennachfrage auch 2012
Im vergangenen Jahr wurde die Büroflächennachfrage durch die gute Arbeitsmarktlage begünstigt. Diese Entwicklung dürfte sich 2012 fortsetzen, sodass mit einem weiter abnehmendem Leerstand und steigenden Spitzenmieten zu rechnen ist. Vor dem Hintergrund der schwächeren wirtschaftlichen Dynamik wird das Plus geringer ausfallen als im Vorjahr.
Seitenlagen: Umwandlung von Büroflächen in Wohnungen attraktiv
Während die Büromieten in sehr guten Lagen zunehmen, entwickeln sie sich in den Seitenlagen anhaltend schwach. Die an einigen Standorten diskutierte und zum Teil bereits erfolgte Umwandlung von Büroflächen in Wohnungen dürfte eine Alternative mit zunehmender Attraktivität darstellen. Durch den seit Jahren unzureichenden Wohnungsbau hat sich der Aufwärtstrend der Mieten spürbar beschleunigt. Da diese unverändert steigen, während die Prognose für Büroflächen in Seitenlagen sehr verhalten ausfällt, dürfte sich der Mietabstand weiter vergrößern.
Hohes Mietniveau bei Einzelhandelsimmobilien
In der Vergangenheit hat sich der Einzelhandelsumsatz aufgrund der Konsumzurückhaltung der Deutschen mäßig entwickelt und liegt heute etwa fünf Prozent oberhalb des Niveaus von vor zehn Jahren. Gleichwohl spiegelt sich diese schwache Entwicklung in der Spitzenmiete nicht wider. Seit 2006 stieg die Spitzenmiete in den zwölf Oberzentren um durchschnittlich über zwei Prozent pro Jahr an, an den Top-Standorten betrug der Zuwachs über drei Prozent jährlich.
Oberzentren: Handelsmieten bieten Potenzial
Die vergleichsweise höheren Einzelhandelsmieten in den Wirtschaftszentren korrespondieren mit der Flächenproduktivität, die in den vergangenen zehn Jahren an beiden Standortgruppen parallel verlaufen ist. Demgegenüber hat sich der Abstand bei den Spitzenmieten im selben Zeitraum um rund 50 Prozent ausgeweitet. Insofern ist der Druck, hohe Umsätze zu erzielen, in den sehr guten Lagen der Top-Standorte größer als an den regionalen Standorten. Diese Entwicklung spricht für die Stabilität der regionalen Standorte. Vor dem Hintergrund des derzeit günstigen Konsumklimas ist bei den Spitzenmieten im Einzelhandel an den untersuchten Oberzentren noch Potenzial nach oben vorhanden.
Einzelhandel: geringe Flächennachfrage in Seitenlagen
Die Folgen des über viele Jahre stagnierenden Einzelhandelsumsatzes bei wachsender Verkaufsfläche und steigender Spitzenmiete werden in den Seitenlagen sichtbar. Hier liegt das Mietniveau sowohl in den Oberzentren als auch an den Top-Standorten unter dem von vor 20 Jahren. Die verglichen mit der Spitzenmiete schwächere Mietentwicklung in den Seitenlagen basiert nicht nur auf der zurückgegangenen Flächenproduktivität. Ursächlich dafür ist auch das mangelnde Interesse großer Filialisten als zentrale Nachfrager von Verkaufsflächen aufgrund der für sie nicht adäquaten Lage.