GSW will weiter wachsen

30.März 2012   
Kategorie: News

Die GSW Immobilien AG blickt auf ein ereignisreiches und erfolgreiches Geschäftsjahr 2011 zurück. Nach erfolgreicher Refinanzierung im Februar und dem Börsengang im April 2011 wurde die GSW zügig in den EPRA und den SDAX aufgenommen. Seit September 2011 ist das Unternehmen im MDAX gelistet und konnte bereits im November 2011 mit einem Zukauf von rund 4.800 Wohnungen in Berlin sein Wachstumsversprechen aus dem Börsengang einlösen.

Auch in operativer Hinsicht war das Geschäftsjahr 2011 für die GSW ein überaus erfolgreiches Jahr. So konnte die börsennotierte Immobiliengesellschaft ihre Mieterlöse im Berichtsjahr um 4,2 Mio. EUR (2,3 Prozent gegenüber 2010) auf 183,1 Mio. EUR steigern. „Dies gelang durch die Reduzierung des Leerstandes um 0,3 Prozentpunkte auf nunmehr 3,4 Prozent und den Erwerb eines Immobilienportfolios mit 4.857 Einheiten“, erklärt Jörg Schwagenscheidt, Vorstand der GSW Immobilien AG. „Insgesamt konnte die durchschnittliche Bestandsmiete für die vermieteten Wohnungen von 4,90 EUR/m² um 3,7 Prozent auf 5,08 EUR?/m² erhöht werden“, so Schwagenscheidt weiter.

Im Geschäftsjahr 2011 investierte die GSW für Instandhaltung und Modernisierung etwa 13 EUR/m² (insgesamt rund 41,1 Mio. EUR) und geht davon aus, dieses Niveau auch mittelfristig aufzuwenden.

Operatives Ergebnis und Konzernüberschuss steigen deutlich

Im vergangenen Jahr erwirtschaftete die GSW ein Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 141,1 Mio. EUR. Auch das operative Ergebnis (EBIT) erhöhte sich und lag bei 177,2 Mio. EUR (2010: 101,5 Mio. EUR). Zurückzuführen ist dies vor allem auf ein positives Bewertungsergebnis von 56,2 Mio. EUR sowie auf Einmaleffekte von insgesamt 25,4 Mio. EUR, die im Wesentlichen aus dem Verkauf der BMH Berlin Mediahaus GmbH resultieren. Auch durch diese Sondereffekte stieg der Konzernjahresüberschuss auf 105,1 Mio. EUR.

Investition in langfristige Stabilität

Die für die Dividendenpolitik wichtige Kennzahl Funds from Operations (FFO I) beläuft sich auf 56,6 Mio. EUR (1,38 EUR je Aktie). Im Vergleich zum Vorjahr reduzierte sich der FFO I um rund 28 Prozent. Der Rückgang ergibt sich vor allem durch erhöhte Zinsaufwendungen, die aus der Refinanzierung des CMBS-Kredites im Februar 2011 in Höhe von 890 Mio. EUR resultieren. Die Netto-Zinszahlungen erhöhten sich dadurch um 21,2 Mio. EUR auf 61,7 Mio. EUR im Berichtsjahr. Insgesamt bestehen Darlehensbeziehungen zu 14 Banken mit einem Nominalbetrag von 1.874,8 Mio. EUR per 31. Dezember 2011, wovon 98,75 Prozent über Festzinsvereinbarungen oder Zinsswaps gesichert sind. „Wir freuen uns, die GSW damit auf ein stabiles finanzielles Fundament gestellt zu haben“, erläutert Andreas Segal, Finanzvorstand der GSW. „Diese Investition in die langfristige Stabilität der GSW war die entscheidende Voraussetzung für unseren erfolgreichen Börsengang im vergangenen Jahr“, so Segal weiter.

GSW beabsichtigt, eine Dividende von 0,90 EUR pro Aktie auszuschütten

„Wir danken unseren Aktionären für das Vertrauen, das Sie uns im abgelaufenen Geschäftsjahr vor allem im Zusammenhang mit dem Börsengang entgegengebracht haben. Sie haben dadurch wesentlich zum Erfolg der GSW beigetragen. Vorstand und Aufsichtsrat werden der Hauptversammlung am 28. Juni 2012 vorschlagen, eine Dividende in Höhe von 90 Cent je Aktie auszuschütten“, kündigt Thomas Zinnöcker, Vorstandsvorsitzender der GSW an. Im Verhältnis zum volumengewichteten Durchschnittspreis 2011 von 21,80 € ergibt sich dadurch eine Dividendenrendite von 4,1 Prozent. „Stimmt die Hauptversammlung unserem Dividendenvorschlag zu, zahlen wir bereits im ersten Jahr unserer Börsennotierung eine Dividende an die Aktionäre aus. Wir freuen uns, damit unser Versprechen aus dem Jahr 2011 einzuhalten“, so Zinnöcker weiter.

Eigenkapitalquote verbessert sich weiter – Wert des Immobilienvermögens steigt auf rund 3 Mrd. Euro

Durch das positive Konzernergebnis und die Portfolioerweiterung erhöhte sich der EPRA Net Asset Value (NAV), das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns, bis zum Ende des Geschäftsjahres um rund 23 Prozent auf 1.219,9 Mio. EUR. Dies entspricht einem Wert von 29,72 EUR je Aktie zum 31. Dezember 2011. Die Eigenkapitalquote verbesserte sich auf 38,4 Prozent (31. Dezember 2010: 36,4 Prozent). Nach dem Immobilienerwerb und der Neubewertung hat sich der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) gegenüber dem Vorjahr auf 58,0 Prozent (31. Dezember 2010: 61,1 Prozent) verringert. Insgesamt weist das Portfolio der GSW zum Stichtag einen Marktwert von circa 2.947 Mio. EUR aus (873 EUR/m²).

Stabiles finanzielles Fundament

Im vergangen Jahr konnte die GSW zudem ihre Finanzierungsstruktur frühzeitig anpassen. Wie geplant, hat die GSW im Februar 2011 die Refinanzierung eines CMBS-Kredites mit einem Volumen von rund 890,0 Mio. EUR erfolgreich abgeschlossen. Zur vorzeitigen Rückführung des Kredits wurden sechs bilaterale Kreditverträge mit deutschen Banken in einer Gesamthöhe von 875,0 Mio. EUR geschlossen und zusätzlich Barmittel eingesetzt. Bis zum Jahr 2016 stehen so keine nennenswerten Verbindlichkeiten mehr zur Refinanzierung an.

Erfolgreicher Börsengang und Wachstumsstrategie

Am 15. April 2011 hat die GSW den Schritt an die Börse erfolgreich vollzogen. Die GSW-Aktie notierte erstmals im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen am Kapitalmarkt war der GSW-Börsengang mit einem Emissionsvolumen von rund 468,0 Mio. EUR der größte an der Frankfurter Börse im Jahr 2011 und international unter den Immobiliengesellschaften der größte Börsengang in den letzten Jahren.

Weiterhin flossen der Gesellschaft im Rahmen der parallelen Kapitalerhöhung Eigenmittel von 115,0 Mio. EUR (brutto) zu. Im weiteren Jahresverlauf entwickelte sich die GSW-Aktie insgesamt deutlich besser als der Gesamtmarkt. Sie wurde am 20. Juni 2011 in den SDAX aufgenommen und stieg bereits am 19. September 2011 weiter in den MDAX auf. Damit zählt die GSW nun zu den 80 größten börsennotierten Unternehmen in Deutschland. Zudem wurden am 13. Oktober 2011 und am 12. Januar 2012 insgesamt 16,1 Mio. GSW-Aktien der Altaktionäre Cerberus und Whitehall erfolgreich umplatziert, sodass sich der Streubesitz signifikant auf circa 94 Prozent erhöht hat.

Erfolgreiche Akquisitionen steigern Ertragskraft

Mit der Restrukturierung in den vergangenen Jahren und den beiden Großprojekten Refinanzierung und Börsengang steht der Konzern nun auf einer soliden und deutlich verbesserten Finanzierungsbasis. Dies ermöglicht den Ausbau des Immobilienportfolios und das Realisieren neuer Ertragspotenziale. Im November 2011 hat die GSW ihren Bestand um rund 4.800 Wohn- und Gewerbeeinheiten in attraktiven Berliner Lagen ergänzt. „Die überdurchschnittlichen Mieten und der relativ geringe Leerstand in diesem Portfolio werden die Ertragskraft des Unternehmens ab dem Geschäftsjahr 2012 weiter steigern“, erläutert Vorstand Jörg Schwagenscheidt. Die GSW erwartet aus den Akquisitionen einen positiven Einfluss auf das Bewirtschaftungsergebnis.

Ausblick 2012

Auch zukünftig ist externes Wachstum durch Zukäufe geplant. Die Grundlage für den Erfolg der GSW sind neben dem effizienten Geschäftsmodell auch die positiven Entwicklungen des Berliner Wohnungsmarktes: Neben einer generell geringen Neubautätigkeit steigt in Berlin der Bedarf an Wohnraum, getrieben von einem vermehrten Zuzug. Gleichzeitig erhöht sich die Anzahl der Haushalte durch den Trend zu Singlewohnungen. Dies wird sich weiterhin positiv auf die Umsatz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken. „Bei leicht steigenden Mieten und unverändertem Immobilienbestand rechnen wir für das Geschäftsjahr 2012 mit einem Anstieg des FFO I auf 59 bis 63 Mio. Euro“, prognostiziert Finanzvorstand Segal.

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