Der Essener Norden gilt gemeinhin als immobilienwirtschaftlich schwierig. Aber Spezialisten können aus vermeintlichen Nachteilen Vorteile generieren.
Das merowingische Asnidhi = Eschengrund in der sumpfigen Niederung der Emscher soll Namensgeberin nicht nur für Altenessen, sondern auch für die große Schwester Essen gewesen sein. 1915 wurde Altenessen nach Essen eingemeindet. Davon, dass hier südlich des Rhein-Herne-Kanals von 1850 bis 1973 Kohle gefördert wurde, zeugt noch das heutige Kulturzentrum Zeche Carl. Und davon, dass Altenessen immer noch ein lebendiger Stadtteil ist, zeugt das Einkaufszentrum Alleecenter mit 20.000 qm Verkaufsfläche. Ehemals in den 1970er gebaut und seither mehrmals erweitert und umgebaut, hat es die ECE 2010 angekauft und bis 2012 komplett erneuert. Einzelhandel lohnt sich hier weit genug entfernt von der City in einem Ballungskern unweit der „B224“, der vielbefahrenen Nord-Südachse der Stadt, und des Autobahnkreuzes Essen-Nord an der A 42.
In fußläufiger Entfernung vom Allee-Center stößt man am Teilungsweg, kurz vor der Einmündung in die berühmte B224, auf eines der typischen Objekte der BEOS AG. Das 1997 gegründete Unternehmen mit Hauptsitz in Berlin und Zweigbüros u.a. in Köln hat sich auf den Betrieb von Unternehmensimmobilien spezialisiert, nach eigenen Angaben im Umfang von über 1 Mio. Quadratmetern. Zusätzlich legte man 2010 den ersten Spezialfonds für Unternehmensimmobilien mit einem Volumen von 400 Mio. Euro auf. Der Campus Altenessen wurde nach sorgfältiger Prüfung von einer US-amerikanischen Investorengruppe erworben, für die BEOS das Asset Management übernimmt, und hat die Erwartungen bisher voll und ganz erfüllt.
Auf einem früher von der AEG genutzten Grundstück wurde 1968 der Büro- und Hallenkomplex mit knapp 15.000 qm Fläche, davon 4.500 qm für Büros, gebaut und 1992 in Teilen renoviert. Vorteilhaft wirkt sich aus, dass die Flächen flexibel teilbar vermietet und den Anforderungen der Nutzer angepasst werden können. Zurzeit arbeiten hier mehrere mittelständische Unternehmen, u.a. konzernverbundene wie Bilfinger Piping Technologies, ein Unternehmen der Bilfinger Power Systems, mit Büros und Werkstatt. Dazu zwei Rechenzentren und zwei regional operierende Logistiker sowie ein Dienstleistungsunternehmen aus der Industriebuchbinderei, eine bunte Mischung. Mehrere Mietverträge konnten 2012 verlängert und zwei neue Mietverträge geschlossen werden.
Mit genügend Parkplätzen auf dem Gelände, aber auch mit Bus und U-Bahn gut angebunden, bietet der Standort eine Menge Vorteile, so auch Angebote zur Nahversorgung in erreichbarer Entfernung. Wichtig sei auch die Miethistorie im Objekt, d.h. wer bisher für wie lange hier ansässig war. „Ein solcher Standort funktioniert im regionalen Wirtschaftsumfeld wie es sich durch Vermietungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten seit Errichtung gezeigt hat.“, so drückt es Nicolai Gerstner aus, Projektleiter im Büro Köln. Dies alles sind einige der Argumente, die für das Objekt sprechen und die vor jedem Ankauf gründlich geprüft werden. Dazu gehören intensive Vor-Ort-Recherchen auch zu Mietangeboten und Miethöhen im Umfeld. Ziel der Strategie ist es, etwaigen Nutzern im benachbarten Markt kein billigeres Angebot zu ermöglichen. Wer sich in solchen B-Lagen auskennt, habe als Vermieter eine starke Position, betonte Stephan Bone-Winkel, Vorstand der BEOS, anlässlich einer Tagung des Immobilienpresseclubs in Berlin im Dezember 2012. Auch mit 3,50 Euro je qm sei ein auskömmlicher cash flow zu erzielen, vorausgesetzt man biete wie BEOS den umfassenden Service aus einer Hand. Anders als bei den vielberufenen sog. Core-Objekten, die jeder kennt und einschätzen kann und die bei genauerem Hinsehen keine wirkliche Wertsteigerung erfahren, im Gegenteil, seien dort reelle Renditen zu erzielen, wo die Nutzer die Lagequalität und die Qualität einer Immobilie bestimmen. Investoren rät er, die Substanz eines Objektes zu kaufen und nicht aktuelle oder künftige Mietverträge. Solche guten Objekte, die zuverlässige Ausschüttungen ermöglichen, gebe es auch jenseits von „Core“.