Mietpreisbremse für Neubauwohnungen bereits in Arbeit

Auf der EXPO REAL in München ist das Thema „Mietpreisbremse“ derzeit genauso präsent wie in den Sondierungsgesprächen in Berlin. Es ist nicht mehr die Frage des „ob“ sondern allein des „wie“. Dieser Frage hat sich Catella im engen Austausch mit der Landeshauptstadt Düsseldorf bereits seit über einem Jahr angenommen. Bereits beim vom Stadtrat beschlossenen „Handlungskonzept Wohnen“ hat Catella aktiv mitgewirkt. Nunmehr setzt Catella ein eigenes Programm um, das Wohnungsneubau mit einem freiwilligen Mietpreisdeckel vorsieht. Der Oberbürgermeister Dirk Elbers der Landeshauptstadt Düsseldorf hat in seiner Rede auf der EXPO REAL dieses Thema besonders hervorgehoben.

 

„Zahlst Du noch oder lebst Du schon“

Der Mietanteil am verfügbaren Einkommen darf nicht unverhältnismäßig hoch sein. Mieten in Grenzbereichen lassen Nutzern keine ausreichende „Luft zum Leben“. Der langfristig orientierte Investor bevorzugt daher ein mittleres Preisniveau und nutzt für sich das geringere Mietausfallwagnis, die geringere Fluktuation und die folglich geringeren laufenden Aufwendungen im Bestand. „Ein freiwilliger Mietpreisdeckel ist in erster Linie für den Eigentümer eine Entscheidung zugunsten von Stabilität und sicherer Rendite seiner Investition.“ betont Klaus Franken, CEO von Catella in Deutschland den strategischen Ansatz, der Politik und Mieter ebenso zufrieden stellt.

 

Freiwilliger Mietpreisdeckel

Der freiwillige Mietpreisdeckel begrenzt die durchschnittliche Miete in einer Neubauwohnanlage für 10 Jahre, z.B. auf 10 Euro pro m² Wohnfläche. Es erfolgt ein Inflationsausgleich, aber die Mieter sind vor „bösen Überraschungen“ sicher. In Düsseldorf liegt die Durchschnittsmiete in alten Bestandsobjekten nur knapp unter der Marke von 10 Euro pro m²; dabei sind dort deutlich höhere Nebenkosten im Vergleich zu einem Neubau zu zahlen. Während im Hoch-Preis-Segment die Pipeline mit neuen Projekten gut gefüllt ist, wird der Wohnungsneubau für den Mittelstand bislang vernachlässigt. „Zu Unrecht“ findet Klaus Franken, „denn genau hier findet man die größte Mietergruppe, die absolut stärkste Kaufkraft – in diesem Segment ist die Vollvermietung und damit eine stabile Rendite per se garantiert.“

 

Optimiertes Finanzierungs-, Planung- und Baukonzept

Was Vermieter, Mieter und Stadt freut, stellt für die Projektentwicklung eine besondere Herausforderung dar. In der Planung wird um jeden Quadratmeter gekämpft, die

Baustellenlogistik muss optimal eingestellt sein und schließlich ist eine schlanke Finanzierungsstruktur erforderlich. „Alle Partner in diesem Prozess müssen sich nach der Decke strecken und es bedarf des Zusammenspiels von vielen Profis, um diese Aufgabe zu meistern“, erläutert Klaus Franken. Denn an der Qualität lässt sich nichts einsparen; die EnEV gilt es einzuhalten und auch die allgemeine Baupreisentwicklung erleichtert dies Kalkulation mit dem spitzen Bleistift nicht.

 

500 Wohneinheiten in Planung

Derzeit bearbeitet Catella zusammen mit der Bauwert Investment Group und den Architekten Konrath und Wennemar mehrere Projekte in Düsseldorf. Bislang sind ca. 500 Wohneinheiten mit dem freiwilligen Mietpreisdeckel vorgesehen. „Natürlich ist dies äußerst anspruchsvoll und erfordert ein sehr durchdachtes Konzept. Schließlich soll unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Parameter auch unser Anspruch auf ein qualitativ hochwertiges Gebäude mit guten Grundrissen und Ausstattungen verwirklicht werden“, erläutert Dr. Jürgen Leibfried, geschäftsführender Gesellschafter der Berliner Bauwert.

 

Weitere Projektansätze dringend gesucht

Das ursprünglich auf 150 Mio. Euro angesetzte Investitionsbudget wurde inzwischen bereits deutlich erhöht. In Düsseldorf wie auch in anderen Städten mit hohen Mietpreissteigerungen soll dieses Programm eine weitere Fortsetzung finden. „Wir freuen uns auf jede Anregung, dieses Programm an anderer Stelle ebenso erfolgreich umzusetzen“, fordert Klaus Franken die Branche zum Mitmachen auf, „denn damit wir ein zusätzliches Angebot geschaffen, das die Bandbreite des Marktes erweitert ohne die bestehenden Segmente zu kanibalisieren“.