SEB ImmoInvest öffnet – für einen Tag

27.April 2012   
Kategorie: News

SEB Asset Management AG setzt alles auf eine Karte. Freiwillig das Besteck abzugeben, ist wohl nicht Stil von Vorstandsvorsitzender Barbara Knoflach. SEB lässt die Anteilsinhaber des geschlossenen SEB ImmoInvest selbst über die Zukunft des Fonds entscheiden. Zu diesem Zweck wird die Gesellschaft den Fonds am 07. Mai 2012 für die Dauer eines Handelstages öffnen. Wenn alle Anteilrückgabebegehren bedient werden können, wird der Fonds im Anschluss auf das AnsFuG umgestellt.

Das Geheimnis des Erfolgs liegt wohl darin, Dinge zu tun, die der Beobachter, auch wenn er schon 25 Jahre zuschaut, nicht versteht. Es menschelt immer ein wenig im Geschäft. Dazu mehr im Editorial. Wie gesagt, dass die SEB den Versuch wenigstens wagt, ist zu honorieren und zu verstehen. Die Branche könnte das aber durchaus anders sehen. Ein Flop dürfte mit entsprechender Öffentlichkeitsbegleitung dann wohl den Stab über die anderen geschlossenen Fonds brechen. 30% Liquidität ist auch ein üblicherweise angepeiltes Ziel für eine Wiedereröffnung. Wenn 5% Anteilswertsenkung wirklich den Erfahrungen aus umfangreichen Verkaufsaktivitäten entsprechen, ist das auch super. Was nicht passt, ist die Kommunikation. Aber vielleicht lernen wir, dass Bescheidenheit, Offenheit und Mitleid doch Spekulanten und Finanzmanager überzeugt. Anlegerin „Mütterchen Mü“ dürfte am 7.5. wohl wenig zu sagen haben. Die Profis dürften wohl eher skeptisch sein. An der Börse wurde der Kurs gestern Nachmittag mit knapp 38 gehandelt. 54,48 ist der offizielle Rücknahmekurs in einer Woche. Da ließe sich gut Geld verdienen – wenn’s klappt. Nach der Öffnungsmeldung war der Kurs von 35,50 auf zunächst fast 42 hochgeschnellt, um dann wieder abzustürzen. Bleiben wir optimistisch und gönnen den Spielern diesmal einen Gewinn. Wenn es schiefgeht, hat keiner etwas davon.

Aber gerade deshalb verstehen wir die Kommunikation nicht. Das Zahlenwerk hätte für eine selbstbewusste Kommunikation gereicht. Mitleid gibt es in der Szene nicht. Die
Botschaft, wenn es (überraschenderweise) tatsächlich klappt, machen wir auch unsere
juristischen Schularbeiten, kommt nicht vertrauenerweckend herüber. Die Öffnungsbegrenzung auf einen Tag verwirrt den Nicht-Insider. Das könnte eine 2. Börsen-Spekulationsrunde sogar im Erfolgsfall einleiten. Der „Potsdamer Platz“ mit 19 eigenständigen Gebäuden
ist durch das Scheitern des Verkaufs zum Jahresende so ins Gerede gekommen, dass jeder hier deutlich Abschläge erwartet. 5% Wertanpassung auf Fondsebene versprechen
kein upside-Potential. „Raus“ ist sicherer. Und es fragt sich durchaus auch, ob nicht die Auflösung des Fonds die gerechtere Lösung ist, bei der
alle gleich behandelt werden, während bei der minimalen Wertanpassung zunächst Spekulanten und unbeeinflussbare Profis verdienen, während „Mütterchen Mü“, an
der alles vorbeigeht, doch wieder den schwarzen Peter bekommt, wenn die Liquidierung unter Verkaufsdruck
erfolgt und die Krise doch noch die Gewerbeimmobilie erreicht. Hoffen wir das Beste.

Machen Sie sich selbst ein Bild. Hier noch die Fakten in weitgehender Anlehnung an den SEB AM
O-Ton: Im Sinne der Gleichbehandlung aller Anleger trägt die SEB AM in der Weise Vorsorge, als der Anteilwert im Zuge von Wertanpassungen im Vorfeld der Öffnung um rund 5% gesenkt wird. Am Stichtag werden alle Verkaufsorders gesammelt berücksichtigt. Die Verkaufsorders werden „an diesem Tage entweder alle ausgeführt oder keine“. Die Bruttoliquidität beträgt am Eröffnungstag mehr als 30%. … „Die SEB Asset Management ist sich der damit für die Anleger verbundenen Unannehmlichkeiten bewusst und bedauert sie ausdrücklich. Umso sorgfältiger und zielstrebiger hat sich das Management auf die wichtigen Tage, die nun vor den Anlegern liegen, vorbereitet. Im Mittelpunkt aller Anstrengungen stand, die Investoren des Fonds über die Zukunft des SEB ImmoInvest selbst entscheiden zu lassen und dafür tragfähige Rahmenbedingungen und eine transparente Entscheidungsgrundlage zu schaffen.“ Die Öffnung erfolgt am Montag, den 07.Mai, … „de facto allerdings zunächst nur für die Dauer eines Tages. Für den Fall, dass alle Anteilrückgaben bedient werden konnten, wird der Fonds … auf das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) umgestellt.“ (Das bedeutet die Umstellung von täglicher Rückgabe auf die gesetzlichen Kündigungsfristen.) …

Oberster Grundsatz im Zuge der verfolgten Wiedereröffnungsstrategie sei die Gleichbehandlung aller Anleger. Entsprechend werden entweder alle oder keine Verkaufsorders ausgeführt. Daneben wurden auch Rückstellungen für latente Steuern gebildet und Wertberichtigungen vorgenommen, die die Erfahrungen spiegeln sollen, die im Rahmen der jüngsten Verkaufsverhandlungen zahlreicher Objekte gesammelt worden seien.

Im Zuge der bisher durchgeführten 17 erfolgreichen Immobilienverkäufe mit insgesamt rund 1 Mrd. Euro sei es gelungen, eine respektable Kasse in Höhe von mehr als 30% des Fondsvolumens aufzubauen. Die Qualität des Portfolios habe sich in diesem Zusammenhang nicht verändert. In diesem Zusammenhang verweist die SEB AM auf die „immer wieder diskutierte Liegenschaft am Potsdamer Platz“. Hier handele es sich entgegen der allgemeinen Darstellung „nicht um das Klumpenrisiko eines einzigen Objektes, sondern um neunzehn eigenständige Gebäude verschiedener Nutzungsarten, die einzeln vermarktet werden können.“ … Das Management versichert, dass „in den vergangenen Monaten solide Ausgangsvoraussetzungen geschaffen (wurden), die die Anleger heute überhaupt erst in die Lage versetzen, eine Handlungsalternative zu haben.“ Barbara A. Knoflach schließt: „Umso eindringlicher bitten wir unsere Anleger, die Alternativen abzuwägen und sich durch einen Verbleib im Fonds zu seiner Zukunft zu bekennen, die an die 23-jährige Erfolgsgeschichte sehr wohl anknüpfen kann. Die einzige Chance eine Auflösung des Fonds mit all ihren Konsequenzen zu vermeiden besteht darin, vom Angebot, den Fonds zu verlassen, mehrheitlich keinen Gebrauch zu machen.“ □

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