Wichtiger Schritt für Kurskorrektur bei der Bundesliegenschaftspolitik – BImA-Gesetz überdenken

17.November 2014   
Kategorie: News

Berlin hat im Rahmen der 126. Bauministerkonferenz am 13./14. November 2014 in Chemnitz erfolgreich einen Beschlussantrag eingebracht, der eine grundlegende Kurskorrektur der Bundesliegenschaftspolitik einfordert. Bauministerkonferenz bittet Bundesregierung nicht mehr benötigte Bundesliegenschaften den Kommunen mit Vorrang zum Verkehrswert anbietet.

 

Senator Müller: „Die angespannten Wohnungsmärkte sind Thema Nummer 1. in vielen deutschen Städten und Gemeinden. Eine angemessene Mietenentwicklung und Wohnraumversorgung aller Bevölkerungsschichten ist nur in gemeinsamer Verantwortung und Anstrengung von Bund, Ländern und Gemeinden zu gewährleisten. Es ist höchste Zeit, dass der Bund endlich neben fiskalpolitischen genauso stadtentwicklungspolitische und soziale Belange bei der Veräußerung von Bundesliegenschaften berücksichtigt. Die Liegenschaftspolitik des Bundes muss in ein mietpreisdämpfendes Gesamtkonzept eingegliedert werden. Wir freuen uns, dass die Bauministerkonferenz dem Berliner Antrag gefolgt ist. Er steht für ein Mehr an Mieterschutz und für eine integrierte Liegenschaftspolitik des Bundes. Der heute getroffene Beschluss ist dafür ein wichtiger Schritt.“

Der folgende Text ist als Beschlussvorlage der 126. Bauministerkonferenz am 13./14. November 2014 in Chemnitz durch Berlin eingebracht und so beschlossen worden:

 

„Bundesliegenschaften für bezahlbares Wohnen und Bauen

Die Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit hat im Juli 2014 u.a. mit der Bauministerkonferenz das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen abgeschlossen. Die Bündnispartner haben sich verpflichtet, unter Berücksichtigung der Kompetenzordnung konkrete Vereinbarungen für mehr Investitionen in den Wohnungsbau zu treffen, die regionale Besonderheiten berücksichtigen, wirtschaftliches Handeln ermöglichen und sozialen Maßstäben gerecht werden. Die Liegenschaftspolitik ist ein wichtiger Bereich, in dem solche konkreten Vereinbarungen möglich und erforderlich sind.

Der Bund besitzt in vielen Städten und Gemeinden, die vom wohnungswirtschaftlichen Strukturwandel betroffen sind, bebaute und unbebaute Grundstücke. Soweit diese für Zwecke des Bundes nicht mehr benötigt werden, erfolgt in der Regel deren Vermarktung auf der Grundlage des Gesetzes über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA-Gesetz). Als Anstalt des öffentlichen Rechts  im Geschäftsbereich des Bundesministeriums der Finanzen ist die BImA zuständige Bundesbehörde für die Verwaltung und ggf. die Veräußerung und eines Portfolios von 71.000 Wohnungen. Durch die Größe dieses Portfolios hat der Bund in seiner Verantwortung für die Geschäftspolitik der BImA einen – je nach örtlichen Verhältnissen unterschiedlich starken – Einfluss auf die regionale und örtliche Entwicklung von Immobilien- und Wohnungsmärkten.

Vielerorts besteht der Eindruck, dass für die BImA bei der Veräußerung von Liegenschaften allein der maximal zu erzielende Verkaufserlös der Immobilien im Vordergrund steht. Dies führt häufig zu Konflikten zwischen den übergeordneten Zielen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung, mit der darin eingeschlossenen sozial ausgewogenen Wohnungs- und Mietenpolitik sowie fiskalpolitischen Vorgaben und Aufgaben.

Derartige Konflikte lassen sich vermeiden, wenn die BImA zu veräußernde Grundstücke zuerst den jeweiligen Liegenschaftsgemeinden zum Erwerb anbietet (kommunale Vorkaufsmöglichkeit). Grundlage des Erwerbsangebotes sollte der gutachterlich ermittelte Verkehrswert gemäß § 194 Baugesetzbuch sein. Den Erwerb sollte die Liegenschaftsgemeinde selbst oder ein von ihr benannter Dritter (z. B. ein kommunales Wohnungsunternehmen) tätigen können.

Die Veräußerung zum Verkehrswert ist durch die BImA bereits unter gegebenen rechtlichen Bedingungen zulässig. Dem Bund entstehen dadurch weder Vermögensverluste, noch wird eine wirtschaftliche Verwertung der nicht betriebsnotwendigen Bundesliegenschaften verhindert. Lediglich der aus dem spekulative Moment auf der Immobilie lastende Verwertungsdruck wird abgestellt.

Hingegen stellt eine Verkaufspraxis zum maximalen Erlös an den jeweils Höchstbietenden die bisherigen mieten- und wohnungspolitischen Anstrengungen und Erfolge infrage, mietpreisdämpfend auf den Wohnungsmarkt einzuwirken. Mit der Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungsverlangen und der Umsetzung der Mietpreisbremse, der Erhöhung der Städtebaufördermittel, dem Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen sowie der Baukostensenkungskommission realisiert die Bundesregierung eine nachhaltige und soziale Stadtentwicklungspolitik, in welche sich auch die Liegenschaftspolitik des Bundes einfügen sollte.

Besonders kritisch ist die Veräußerung bewohnter Immobilien an den jeweils Höchstbietenden zu Preisen, welche eine Aufteilung von Mietwohnobjekten in Wohneigentum und/oder eine umfassende Modernisierung und Instandsetzung unter Austausch der bisherigen Mieterschaft als Formen der wirtschaftlichen Verwertung naheliegend erscheinen lassen.

 

Damit den Bestandsmieterinnen und -mietern wirksam die Angst vor Verdrängung durch Umwandlung und Luxusmodernisierung genommen wird, sollte darauf hingewirkt werden, dass diese bereits vor der geplanten Veräußerung rechtswirksame Ergänzungen zu ihren Mietverträgen mit den unten genannten Mieterschutzklauseln erhalten. Darüber hinaus sollte erwogen werden, identische Formulierungen zu den Mieterschutzklauseln auch in die Kaufverträge aufzunehmen.

 

Beschlussvorschlag

Die Bauministerkonferenz bittet die Bundesregierung, ihren Beitrag zum Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen auch dadurch zu leisten, dass sie nicht mehr für Bundeszwecke benötigte Liegenschaften mit Vorrang den jeweiligen Liegenschaftsgemeinden zum Erwerb zum Verkehrswert anbietet (kommunale Vorkaufsmöglichkeit).

Die Bauministerkonferenz bittet die Bundesregierung darauf hinzuwirken, dass vor der Veräußerung vermieteter Wohnungen deren Mieterinnen und Mieter rechtswirksame Ergänzungen ihrer jeweiligen Mietverträge mit mindestens folgenden Inhalten erhalten:

(1)    Ausschluss der Kündigungsmöglichkeiten wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 und 3 BGB

(2)    Begrenzung des Standards bei Modernisierung auf den Standard geförderter Wohnungen sowie Ausschluss von Luxusmodernisierung.

Entsprechende Regelungen sollten zudem in die Kaufverträge aufgenommen werden.“ KK

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