Werner Rohmert zum Thema: Rating
Der Immobilienbrief Nr. 163 vom 4. April 2008
Ratings sind keine Kaufempfehlungen für offene Immobilienfonds
Es ist auch für Insider schon ein wenig schwer zu verstehen. Rating-Gesellschaften analysieren Kapitalanlageprodukte und bewerten sie nach einem dezidierten Benotungssystem. Initiatoren und Prospekte gehen damit hausieren. Ratinggesellschaften treten mit ihren Ratings bei Vortragsveranstaltungen auf. Bei ehrlichen Ratinggesellschaften wird offengelegt, wer die gutachterliche Arbeit bezahlt hat. Die Veröffentlichungspolitik ist oft willkürlich. Wenn die Initiatoren bezahlen, ist klar, dass nur positive Gutachten zur Veröffentlichung kommen. Das ist ehrlich, aber mangels Vergleichbarkeit von eingeschränkter Aussage. Oft sind die Benotungen so gewählt, dass ein „befriedigend“ bis „ausreichend“ nach altem Schulnotensystem nach Rating-Systematik noch mit einem fröhlichen „gut“ bis „sehr gut“ winkt, da nach oben hin noch jede Menge „Triple A“ mit vielen Sternchen ein den Anleger überzeugendes „A“ oder ein anderes Benotungssystem zu einer mittleren Beurteilung macht, die den Gutachter exkulpiert, aber dem Auftraggeber immer noch ein Marketing-Instrument an die Hand gibt. Natürlich ist es aus Analysesicht grundsätzlich positiv, wenn Profis wie z. B. von Feri, eine Kapitalanlage analysieren. Bei der Beurteilung von geschlossenen Immobilienfonds halten wir „Ratings“ jedoch auf Grund der zwangsläufig missinterpretierten Aussagen für gefährlich. Wir haben das schon oft deutlich gemacht. Bei offenen Immobilienfonds ist auf Grund langjähriger unternehmerischer Tätigkeit der Fonds und des Managements dagegen auch aus methodischer Sicht ein Rating möglich, sinnvoll und aussagefähig. Umso verwirrender ist für den „normalen“ Journalisten dann die Feststellung, auch Ratings für offene Fonds seien keine Kauf- oder Verkaufsempfehlungen. Mit Verkaufsempfehlungen, die allerdings die Realität nur eingeschränkt abbildete, hatte vor einigen Jahren Scope das Endspiel des Desasters der offenen Fonds angepfiffen. Wir wundern uns heute noch, dass die wettbewerbsrechtlich zu beurteilenden Rating-Gesellschaften völlig haftungsfrei aus ihren Beurteilungen herauskommen. Das Kölner Anwaltsbüro Klumpe hat hier haftungsrechtlich Basisarbeit geleistet.
Jetzt hat es mit einer Fehlinterpretation auch die renommierten Bad Homburger Analysten von Feri Rating & Research AG erwischt. Feri sieht sich in einer breit gestreuten Pressenotiz gezwungen, auf ein falsches Zitat in einer letzte Woche von dpa-AFX veröffentlichten Mitteilung hinzuweisen. Das „Zitat unseres Mitarbeiters, Christian dpa-AFX Völxen, konservativen Anlegern den Verkauf einzelner offener Immobilienfonds empfohlen (zu) haben“ sei unzutreffend. Völxen habe keine Verkaufsempfehlung ausgesprochen. Insofern sei das Zitat falsch. Auch in Bezug auf eine Capital-Veröffentlichung (Heft 07/2008 S. 85ff), in der neben den Fondsdaten auch Kauf- und Verkaufsempfehlungen ausgesprochen werden, wehrt sich Feri. Die Erklärungen im Artikel von Capital würden ausschließlich die Meinung der dortigen Redaktion wiedergeben. Feri habe lediglich die Fondsdaten zur Verfügung gestellt.
Feri legt Wert auf die Feststellung, dass zu keinem Zeitpunkt Kauf- und Verkaufsempfehlungen abgegeben worden seien und auch künftig keine Kauf- und Verkaufsempfehlungen abgegeben würden. Richtig sei, dass Feri davon ausgehe, dass offene Immobilienfonds die Finanzkrise glimpflich überstehen dürften und im laufenden Jahr immer noch eine durchschnittliche Rendite von 5% erwirtschaften würden. Im Hinblick auf die einzelnen Fonds sei darüber hinaus die Betrachtung des jeweiligen Immobilienportfolios maßgeblich. So habe z. B. der KanAm grundinvest Fonds bei dem im Februar 2008 veröffentlichten Feri-Rating die Note A (Sehr gut) für das Immobilienportfolio erhalten (Bessere Noten bei Feri AAA „Absolute Spitze“ und AA „Hervorragend“ bei insgesamt 9 Abstufungen).
Fazit: Beachten Sie bitte, das ist keine Kaufempfehlung für KamAm – zumindest aus Feri-Sicht. Es wird langsam Zeit, dass in bezug auf den öffentlichen Glauben eines normalen Anlegers einmal Gerichte entscheiden, wie die Werbebotschaften der Rating-Institute zu werten sind. Banken heften Rating-Berichte unterschiedlicher Qualitäten bis hin zur reinen tabellarischen Zusammenfassung der Prospektaussagen und anschließender „Wertung“ mit Begeisterung zur eigenen Enthaftung in ihre Vertriebsordner. Im Verkaufsgespräch ersetzt das Rating die eigene Recherche, auf die sich gerade der Anleger in einem Bankgespräch verlässt. Schade, dass der grundsätzlich gute Ansatz der Beurteilung einer Kapitalanlage durch Profis in methodische Interpretationen seiner Aussagefähigkeit mündet und jedem Anfänger die Möglichkeit gibt, auf den fahrenden Zug lukrativen „Rating ohne Risiko“ aufzuspringen.
