Werner Rohmert zum Thema: Asset Management
Der Immobilienbrief Nr. 150 Expo Spezial
Asset-Management: Neuer „Stein der (Immobilien-) Weisen“ oder überfrachtetes Schlagwort?
Anders als Christoph Wittkopp (s. o.) in seinem Artikel, der sich tatsächlich mit „Asset Management“ auseinandersetzt, beschreibt, fühlt sich heute jeder Immobiliendienstleister berufen, sein Know how unter dem Aspekt der Notwendigkeit eines Asset Managements preiszugeben. Der in der Immobilienwirtschaft, die von der Logik her das ortsgebundenste Geschäft überhaupt umfasst, unvermeidliche Globalisierungsgedanke macht es nötig festzustellen, dass Deutschland beim Asset Management noch in den Kinderschuhen steckt. So zumindest lautet der Tenor. „Asset Management“-Companies schießen wie Pilze aus dem deutschen Boden.
Als erfahrener Wellenreiter sprachlicher Neuerscheinungen erlaube ich mir, eine eher pragmatische Sichtweise einzubringen. Wie in vielen Bereichen der Immobilienwirtschaft und des Financial Engineering wird das Aufholen des internationalen Vorsprungs propagiert. Gleichzeitig propagiert die intellektuell fortschrittliche Garde der Asset Manager die Tugenden des Quantensprungs im Umgang mit der Immobilie. Um den Mieter müsse man sich kümmern. Auf den Standort käme es an. Demografische Entwicklungen seien zu berücksichtigen usw. usw.. Da ich natürlich ebenso wenig wie viele der altvorderen Deutschen weiß, was Asset Management tatsächlich ist, bleibt nur wieder der Rückgriff auf den gesunden Menschenverstand.
Vorab: Wenn sich in den Sechziger oder Siebziger Jahren ein Immobilienverwalter nicht um seinen Mieter kümmerte und den Standort vernachlässigte, war er ein mieser Immobilienverwalter. Wer sich in den Achtziger Jahren nicht anständig um seine Immobilien kümmerte, war ein mieser Immobilien- oder Projektmanager. Wer sich im Verlauf der Achtziger und der späteren Neunziger Jahre nicht um die Mieter seines Bestandes kümmerte, mutierte zum miesen Portfoliomanager. Und jetzt ist so jemand nun einmal ein mieser Asset Manager. Technologische Anforderungen und High Tech-Spielereien, oft lediglich zur Erhöhung der Nebenkosten, machten aus dem Hausmeister den akademischen Facility Manager.
Eines ist richtig: Natürlich gab es den Asset Manager in Deutschland in Form größerer Gesellschaften natürlich nicht. Ein bodenständiger Deutscher wäre nun einmal nicht auf die Idee gekommen Eigentümerfunktionen und Management eines milliardenschweren Immobilienbestandes fremden Leuten zu überlassen. Denn nichts anderes ist Asset Management (s. o. Artikel Wittkopp): Auslagerung von Eigentümerfunktionen auf Zeit. Wer hätte sich in Deutschland auf die Idee vorbereiten sollen, dass jemand außerhalb seiner Kernkompetenz in 10 000 km Entfernung Milliarden sponsert, bei denen er dann auch noch Eigentümerfunktionen an regionale Geldverdiener auslagert?
Wenn Private Equity Funds mit zweistelligen Mitarbeiterzahlen allerdings beginnen, mit Milliardenportfolios jenseits der Weltmeere zu spielen, macht sich das Fehlen darauf vorbereiteter Companies natürlich bemerkbar. Kulturelle Unterschiede kommen hinzu. Der Deutsche gibt sein Geld an einen Fonds, von dem er annimmt, dass seine Kernkompetenz die Immobilie ist. Der Amerikaner gibt sein Geld an einen Fonds, der Milliarden in Immobilien investiert, die er auf Basis seiner Excel-Kompetenz aussucht und für die er dann auch noch die Eigentümerfunktionen an Asset Manager auslagert, die über die Kernkompetenz der Beaufsichtigung der Immobilienverwalter verfügen. Eine wahrhaft fortschrittliche Idee – oder?
Unterstellen wir einmal, dass die Geheimnisse des Immobilienmanagements einzelner Immobilien inzwischen in Deutschland angekommen sind. Was bleibt dann über? Originäre Eigentümerentscheidungen sind die An- und Verkaufsentscheidungen sowie die Entscheidungen für Investitionen in Einzelimmobilien zur strukturellen Anpassung an geänderte Märkte oder Zeiten. Darüber hinaus spielen Portfolio-Aspekte eine Rolle.
Portfolio-Aspekte bieten zunächst einmal die Begründung dafür, warum deutsche institutionelle Anleger im Ausland Immobilien kaufen, die die dortigen Profis als viel zu teuer empfinden, die ihrerseits ihr Geld in deutsche Immobilien investieren, die aus Sicht der deutschen Profis viel zu teuer sind. Allerdings muss man zugeben, dass die Märkte zuletzt den Preisoptimismus sanktionierten.
Portfoliotheoretische Ansätze sind übrigens auch nicht die Erfindung anglophiler Immobilienspezialisten der Neuzeit. Feri, Bad Homburg, kümmert sich seit Jahrzehnten um Portfoliooptimiereung unter Berücksichtigung volkswirtschaftlicher Rahmendaten. Marcus Marschall brachte schon in den frühen 90iger Jahren, damals noch bei Dr. Seebauer & Partner, heute bei Mercer, portfoliotheoretische Ansätze in die Beratung großer Bestandhalter ein.
Sieht man einmal von den grundlegenden An- und Verkaufsentscheidungen sowie Portfolio-Zusammensetzungsentscheidungen und zentralen Sanierungsentscheidungen einmal ab, die auch von Assetmanagern moderner Couleur nur qualifiziert vorbereitet werden können, ergibt sich die Frage nach den weiteren Aspekten modernem Asset Managements über die Optimierung der Einzelimmobilie hinaus. Hier verbleiben Kostenoptimierungseffekte oder Benchmark-Effekte durch Einschaltung mehrerer Verwalter.
Die grundsätzliche Überlegung, dass ein Asset Manager in der Lage ist, eine Portfolio-Rendite zu erzielen, die durch Synergieeffekte oberhalb der Durchschnittsrendite der Einzelimmobilien liegt, bedarf sicherlich noch ein praktischen Untermauerung. Hier werden oft Aspekte der Eigenkapitalrendite, die auf Finanz-Tuninig und schnellen Exits beruht, mit Aspekten der Immobilienrendite verwechselt. Theoretisch ermöglichen große Portfolios eine Optimierung der Mietersituation. Gerade sinnvoll gestreute internationale Portfolios dürften da zu wenig Potential bieten. Insofern wird auch der Asset Manager am Ende des Tages feststellen, dass die optimale Immobilienrendite eines Portfolios doch am ehesten durch Optimierung der Einzelimmobilien zu erzielen ist. Ausnahmen werden diese Regel lediglich bestätigen.
Die Notwendigkeit des Asset Managements wird sich also vor allem daraus ergeben, dass heute Investoren in Deutschland tätig sind, die Management und Verwaltung ihrer Immobilien gar nicht in ihre Entscheidungen aufgenommen haben. Bei großen Wohnungsportfolios mag das noch angehen, da hier regelmäßig mit den Portfolios auch der Verwaltungsapparat verkauft wird. In den Managementgesellschaften Optimierungspotentiale zu identifizieren und Verwaltungskosten kurzfristig zu senken, ist Standard Knowhow gut ausgebildeter Jungakademiker. Wenn man das Portfolio schnell genug drehen kann, ergibt sich aus der so kurzfristig verbesserten Immobilienrendite natürlich eine satte Steigerung der Eigenkapitalrendite.
Bei Gewerbeimmobilien sieht es natürlich anders aus. Hier werden oft wirklich nur Immobilien und nicht der dazu gehörige Managementapparat verkauft. Das ist die Chance für deutsche Asset Management Companies. Ob allerdings große deutsche institutionelle Anleger und offene Immobilienfonds dazu übergehen werden, dass Asset Management ihrer Portfolios bzw. ihre Eigentümerfunktionen an externe Asset Manager auszulagern, kann durchaus skeptisch beurteilt werden. Ich stelle mir da mit leichter Ironie einen zweistellige Milliardenbeträge schweren, schlanken offenen Immobilienfonds vor, der seinen Vertrieb an Anleger an Banken ausgegliedert hat und der das Management seiner Immobilien und die Vorbereitung der An- und Verkaufsentscheidungen sowie die Entscheidungen über Portfoliozusammensetzungen und Sanierungen befristet an Asset Manager auslagert. Schön ist: Wenn was schief geht, gibt es immer einen Schuldigen. Ob die Anleger, die in die Immobilienkernkompetenz der Fonds investieren, diese Delegation von Verantwortung gegenüber dem Anleger honorieren werden, ist sicherlich fraglich.
Fazit: Asset Mangement ist nur insofern eine Erfindung der Neuzeit, als es das Problem der Jongleure mit Milliardenpaketen deutscher Gewerbeimmobilien, die nicht über adäquates Management verfügen, bislang nicht gab. Das Leistungsprofil heutigen Asset Managements ist völlig überzogen. Natürlich sind in Zeiten härteren Wettbewerbs und technologischer Hilfsmittel die Anforderungen an Immobilienmanager heute weit höher als in den Sechziger/ Siebziger oder Achtziger Jahren, in denen Fehler am Ende durch den Markt geheilt wurden. Das hat aber nichts mit Asset Management zu tun. Die übrigen portfoliotheoretischen Ansätze sind gleichfalls sicherlich keine Erfindung der Neuzeit.
