Es bleibt einfach, der Immobilienwirtschaft eine Freude zu machen. Eine bessere Ausgangsbasis für eine positive Entwicklung hat es wohl noch nie gegeben. So ganz deckt sich das Ergebnis des JLL Office Talk vom vorletzten Dienstag nicht mit unseren Backgroundinformationen zur Branchensituation. Andererseits ist „kurz vor dem Höhepunkt der Krise“ ja schon „kurz nach dem unteren Wendepunkt“. Nachdem jetzt wohl auch die BaFin Druck macht, müssen sich Banken, Fonds und Aktiengesellschaften Gedanken um ihre Bewertungen machen. „Der Immobilienbrief“ wies oft darauf hin, dass der jetzt erkennbaren Stabilisierung des Preisniveaus auch aus Deals, die Anpassung der Bewertungen bei Gesellschaften, Banken, Wirtschaftsprüfern und Bewertern kommen muss. Das führt an mancher Stelle jetzt wohl zu „Heulen und Zähneknirschen“. Aber andererseits ist es evident, dass gerade zinsabhängige Portfolien oder Gewerbeimmobilien der institutionellen Investoren beim aktuellen und auch beim zu erwartenden Zinsniveau auf lange absehbare Zeit nicht mehr das Preisniveau von 2018 bis 2021 erreichen werden. Viele geplante Bauträger-Exits dürften unerreichbar bleiben. Viele Grundstücke oder Sanierungsprojekte wurden überzahlt. Dazu kommen noch die ESG-Herausforderungen und der normale Lebenszyklus des Bestandes. (WR+)
Die Kehrseite des möglicherweise bald kommenden Krisenhöhepunktes ist aber der positive Trend, der den Maklern in der Präsentation der Daten die Freude über die neuen Botschaften ins Gesicht schrieb. Es gab mit 34,8 Mio. Erwerbstätigen im Dienstleistungssektor einen neuen Rekord, der auf Büro abfärben könnte, so JLL. Die Büroflächenvermietung legte um 6% zu. Sogar das Transaktionsvolumen stieg schon 2024 um 6%. Dienstleistungsproduktion und Saldo des ifo-Beschäftigungsbarometers katapultierten auch um 0,8% bzw. 1% nach oben. Bei den Erwerbslosenquoten liegt Deutschland immer noch gut. Homeoffice ist mit jetzt wieder 3,6 Präsenztagen im Durchschnitt auf dem Rückweg. Gegenüber den Büro-Pipeline-Erwartungen des Neubaus von 2022 hat sich die jetzt erkennbare Fertigstellung halbiert. Und genau diese Gebäude fehlen dem Markt, so JLL. Und außerdem nimmt der Büroflächenleerstand zwar seit 5 Jahren zu, bleibt aber weit unter früheren Spitzen des ablaufenden Internet-Booms und der Finanzkrise. Mit 6,8% Leerstand lebt Deutschland im Vergleich zu 8,8% in EMEA und unvorstellbaren 22,3% Leerstand im US-Durchschnitt von 55 untersuchten Metropolen sowieso noch im Paradies, so das Zahlenwerk von JLL.
Die Gnade des Basiseffektes verschweigt aber, dass der deutsche Büromarkt mit einem Drittel unter den Werten der letzten Dekade ausgesprochen schwach war und dass zuvor die Gesamttransaktionen um über 72% und die Bürotransaktionen um sage und schreibe 80% eingebrochen waren. Aus 27,5 Mrd. Büroinvestments in 2021 wurden 5,2 Mrd. in 2023, die letztes Jahr dann wieder auf 5,5 Mrd. hochschossen. Gleichzeitig ist der Büroanteil der Transaktionen auf 15% gefallen. Living mit 30%, Logistik mit 22% und sogar Handel mit 16% haben Büro überholt. Viele Transaktionen zwischen 30 und 80 Mio. Euro, insbesondere auch aus der Signa-Insolvenz, prägten den Markt. Aber vielleicht geht es ja genauso wieder aufwärts wie nach 2009. Bei den Wachstumserwartungen sieht es im europäischen Vergleich mies aus. Auch JLL stellt fest, dass das Umfeld wohl den perfekten Sturm für Büro gebildet hat. Hinzu käme die nur langsame Wertanpassung der Bewerter in Deutschland, die die Belebung des Transaktionsgeschehens behindert habe. Nach „Der Immobilienbrief“-Beobachtungen waren zumindest mit Blick auf Bilanzen auch JLL-Bewerter nicht besonders schnell.
Der Basiseffekt treibt jetzt die gute Laune. Es wird alles besser. Die öffentliche Hand stabilisiert bei Miete und auch Investment die Zahlen. JLL befragte 120 Investoren mit insgesamt 750 Mrd. Euro AuM nach ihren Plänen. Über 40% wollen die Immobilienquote wieder erhöhen, 50% konstant halten. Die Frage ist, ob Bewertungsaspekte nicht schnell einen Strich durch die Rechnung machen. Hinsichtlich des attraktivsten Risiko-Rendite-Verhältnisses sehen die institutionellen Investoren Wohnen A-Lage vor Office-A-Lage und Wohnen B/C-Lahge. Danach kommen Logistik, Fachmärkte Hotels und innerstädtische Geschäftshäuser. Büros in B-Lage sind völlig abgeschlagen, wobei hier JLL mit interessanten Beispielen gute Chancen sieht. ■