bulwiengesa berechnet IRR/ Renditen der Assetklassen
von Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Der deutsche Immobilienmarkt 2025 stagniert weiter. Die aktuelle „5% Studie 2025″ der bulwiengesa AG, do- kumentiert einen Markt in Warteposition. Lediglich Ni- schensegmente wie Microliving und sekundäre Stand- orte sowie Universitätsstädte etablieren sich als interes- sante Investitionsalternativen. Besonders im Büromarkt löse sich die Unsicherheit nicht auf, so bulwiengesa. Unsicherheitsfaktoren wie zukünftige Nachfrage nach Büroflächen und CapEx-Bedarf bei Beständen aufgrund des gestiegenen energetischen Sanierungsbedarfs blieben bestehen.
Zur üblichen Verwirrung in Bezug auf die Verwendung des „Renditebegriffs“ trägt die Renditedefinition von bulwienge- sa bei. Betriebswirtschaftlich ist die allerdings weit sinnvoller als die übliche Verwendung der „Ankaufsrendite“ als Um- kehrwert des Multiplikators. Der hat mit der faktisch erziel- baren Rendite eines Immobilieninvestments deutlich weni- ger zu tun als der betriebswirtschaftlich berechnete „Interne Zinsfuß“. bulwiengesa ermittelt anhand eines dynamischen Modells die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer
Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Damit können die Ertragsaussichten verschiedener Assetklassen gegenübergestellt werden. Die interne Zins- fußmethode unterscheide sich von einer am Markt üblichen statischen Renditebetrachtung. Die genannten IRR-Daten einer berechneten prognostizierten Rendite unter Berück- sichtigung geplanter Kosten und Erträge macht für Betriebs- wirte mehr Sinn als die CapRate bzw. rechnerische An- kaufsrendite, deren Kehrwert der klassische Multiplikator ist.
In A-Märkten zeigen Büroimmobilien mit 3,91% IRR eine leichte Entspannung um 21 Basispunkte (BP). Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern klaffen oft nach wie vor weit auseinander, relativiert Sven Carstensen, Vorstand bulwiengesa. Produktionsimmobilien stehen immer noch mit einem IRR-Basiswert von 6,14% an der Spitze des Renditerankings. Moderne Logistikimmobilien hätten 2025 mit einem IRR-Basiswert von 4,93% (+60 BP) die symbolische 5%-Schwelle überschritten. Die Core- Spanne erstrecke sich von 3,66% bis 5,23%.
Bei Wohnimmobilien zeige sich ein stabiles Renditebild. A- Märkte verzeichnen mit 2,8% IRR einen geringfügigen Rückgang von 15 Basispunkten. B- Märkte legen mit 3,01% IRR
und Universitätsstädte mit 3,24% IRR leicht zu. Hotelimmobilien zeigen eine kontinuier- liche Stabilisierung mit Basis- werten zwischen 4,49% und 4,87% für 2- bis 4-Sterne- Hotels. Fachmarktzentren mit Lebensmittelfokus bleiben bei 4,34% IRR konstant nachgefragt. Shoppingcenter werden mit 4,89% meist nur als Repositionierungsprojekte gehandelt.