Corona-Rechtsunsicherheit verunsichert Projektentwickler

23.März 2020   

Kategorie: Artikel der Woche

Nach wie vor scheint die Immobilienwelt noch in Ordnung. Das ökonomische Umfeld übersteigt aber eher noch unsere Worst Case Perspektiven. In der Immobilienwirtschaft bleiben Überlegungen aber immer noch Theorie. Langsam trudeln Meldungen von verschobenen Abschlüssen ein. iFunded hat ein realistischer Projektentwickler-Drehbuch entworfen. Parallel erreichten uns Anrufe, die auf juristische Unsicherheiten hinwiesen. Statistische Relevanz hat das aber wohl noch nicht. Vielleicht liegt das auch noch daran, dass derzeit die organisatorischen Probleme überwiegen.

Theoretisch ist immobilienwirtschaftlich noch die Bandbreite möglich. Kapitalanlage wird noch alternativloser. Erst wenn Nutzermärkte einbrechen, Mieterbonitätsrisiken virulent werden und gleichzeitig die Kosten des Asset Managements durch Besitzdauer offenkundig werden, ist mit einer spürbaren Korrektur zu rechnen. Die Korrektur beginnt aber schon, wenn damit nur zu rechnen ist. Psychologisch wichtig ist, dass alle bereits seit Jahren mit einer Konsolidierung rechnen und die Lemminge bereits an den Startblöckern knien. Inzwischen drehen die Zeiger aber auch für die Immobilienwirtschaft immer mehr in Richtung Negativszenario. Natürlich kann am langen Ende die Immobilienwirtschaft wieder profitieren. Denn Versprechen wie „Aktienfonds sind das neue Sparbuch“ oder „Dividenden sind die neuen Zinsen“ oder auch die fondsgebundenen Lebensversicherungsprogramme dürften dem Realitätscheck zunächst nicht gewachsen sein. Und die Meldungen aus der Wirtschaft machen klar, dass bei Automobilbau, Maschinenbau, Flug und Bahn, Gastronomie, Hotellerie und Handel die unternehmerischen Perspektiven nachhaltig zu korrigierten Ertragsperspektiven führen. Das wird durch neue Schulden noch verschärft.

Auf der einen Seite hören wir, der Baubetrieb liefe normal. Thomas Daily berichtet aber: In Frankreich sind von jetzt an alle Baustellen für zunächst 15 Tage geschlossen, in der Schweiz werde aktuell in zwei Kantonen nicht mehr gebaut. Nur in Schweden und Norwegen laufe der Baubetrieb bislang noch normal. Hierzulande erhielt Implenia erst kürzlich zwei Hochbauaufträge in Berlin und München im Volumen von rd. 100 Mio. CHF. Implenia schränkt aber wegen des Coronavirus die Arbeit auf den Baustellen ein oder schließt sie gleich ganz, berichtet Thomas Daily. Vor zwei Tagen habe Strabag ihre Baustellen im Heimatmarkt Österreich geschlossen, einen Tag danach stellte Porr den Baubetrieb in Österreich weitgehend ein. Das geht auch an deutschen Baustellen nicht vorbei.

Star-Ökonom und Krisenspezialist Kenneth Rogoff hat Finanzkrisen der vergangenen 800 Jahre untersucht. Nun sieht er die erste wirklich globale Krise seit der Großen Depression 1929.  Dieser Schock träfe direkt auf die reale Wirtschaft, und zwar auf der Angebots- und Nachfrageseite gleichzeitig. Diese Krise sei eine Montage und Kombination von früheren Krisen. Auch US-Nobelpreisträger Robert Shiller rechnet mit einer weltweiten Rezession. Panikstimmung sei nie gut fürs Geschäft. Wenn Menschen sich vor etwas ängstigten, beeinflusse die Furcht ihr gesamtes Verhalten. Sie versuchten dann, jedes Risiko zu vermeiden. Das könnte auch die Immobilienwirtschaft lähmen, deren Fachleute ja seit einigen Jahren von einer Überhitzung und Überbewertung ausgehen. Die ökonomischen Konsequenzen dürften für die Immobilienwirtschaft das größere Risiko bedeuten. Schätzungen sprechen in China von dem rechnerischen Verlust von 8 chinesischen Arbeitstagen. Das entspräche 3,5% der chinesischen Wirtschaftsleistung. Das zeigt eine positive 3-Monats-Perspektive auf, die bei der Schwerfälligkeit der Immobilienwirtschaft tatsächlich für ein „blaues Auge“ sprechen könnte. In Europa und USA dürften die Schäden höher werden.

Das einzige, was mich tröstet: Der Markt wird wieder seine Medien wieder selber brauchen und nicht mehr als Beratungsaufgabe abwälzen.

Vorrangig sind aber Probleme aus aktueller Rechtsunsicherheit zu klären, die vor allem Projektentwickler treffen.  Erste Backgroundgespräche deuten insbesondere auf das von Platow schon mehrfach skizzierte Projektentwicklungsrisiko bei hoher Fremdfinanzierung hin. Eigenkapitalfinanzierte Entwickler und Projekte dürften das jedoch eher locker durchstehen und am Ende im Markt und durch besseres Angebot an bauleistungen profitieren.

Bei unseren Drehbüchern für das Auslösen einer Wende durch Projektentwickler-Pleiten hatten wir bislang aber nur übliche Aspekte der Kosten- und Terminüberschreitung durch die Auslastung der Bauwirtschaft auf dem Schirm. Jetzt kommen politische und rechtliche Risiken hinzu, wie uns Projektentwickler aufklärten.

Ist Corona im Versicherungs- und Vertragssinne „Höhere Gewalt“?

Die Politik sei zunächst mit einer Klarlegung gefordert, dass Corona „höhere Gewalt“ sei. Zum anderen sei die rechtlich bindende Festlegung nötig, dass Terminüberschreitungen durch Corona-Effekte nicht zu den vertraglichen Konsequenzen führen dürften. Bei Pandemien treten Versicherungen nur bei expliziten Verträgen ein. Ohne höhere Gewalt geraten Projektentwickler bei Verspätung in normalen juristischen Verzug mit den entsprechenden Möglichkeiten des Mieters oder Käufers durch Nachbesserung, Minderung oder Rücktritt. Organisatorische Aspekte, Grenzschließungen, Fernbleiben von Mitarbeitern, international besetzte Baustellen, unterbrochene Lieferketten und politische Apelle sozialer Isolation – siehe auch iFunded-Szenario – müssten bei schon im Normalfall überausgelasteter Bauwirtschaft zu Verzögerungen führen. Wer hafte für die Folgen der politischen Aufrufe zum social distancing. Spahn? Merkel? Sparkassen?

Sind nicht die ganzen Hilfeversprechen auf Großkonzerne ausgerichtet, die Anleihen begeben könnten, die die EZB aufkaufen kann? Welcher mittelständische Bauträger oder Hotelier oder Restaurantbesitzer kann zu seiner Bank laufen und mitteilen, dass er pleite ist, wenn die ihm kein Geld gibt. Eine Bank darf keine Kredite in eine hohe Ausfallwahrscheinlichkeit geben. Die komplimentieren ihn freundlich hinaus. Das bedarf staatlicher Regelung. Wie soll die gemacht werden. Neukredite auch mit 80%-Bürgschaft werden ins Risiko hinein auch nicht gegeben. Eine Bank will keine Ausfälle.  Für Kurzarbeit bestehen noch dieselben Formulare wie vorher. Sollen Bauträger jetzt direkt zur EZB laufen? Usw.

Gleichzeitig sind die Finanzen mancher, großer, fremdfinanzierter Entwickler durchaus gedehnt. Warum zahlt man sonst Zinsen oder Anleiherenditen um 10%? Aktien-Abstürze erschweren Kapitalmarktfinanzierung. Wer gibt Mezzanine zur Unternehmensrettung? Die IVG hat vorgeführt, wie auch renommierte Immobilienvorzeigeunternehmen auf Aktionärskosten geschlachtet werden. Wer steigt da im Moment ein? Auch da war der Vorläufer ein ahnungsloser Manager mit langem IVG-Hebel. Beides finden wir heute in Serie. Zinsglück ersetzt Erfahrung. Expansionsmut wurde belohnt. Fehler heilte der Markt.

Was hören wir noch aus dem Markt?

Attentismus der Realwirtschaft und die Erwartungen sinkender Preise würden dazu führen, dass Mieter von ihren Verträgen aufgrund von Verspätungen zurücktreten würden oder neue Vertragsangebote zu niedrigeren Mieten unterbreiten würden. Was passiert dann mit Multiplikator-Kaufverträgen. Wer schließt jetzt noch vorverhandelte Grundstückskäufe zu Höchstpreisen ab. Außerdem dürften dann die Finanzierungen wackeln. Expansiv ausgelegte Nachfrage verschwände vom Markt. Wer reserviert einen Restaurant-Tisch, wenn er weiß die Kneipe leer ist? Wer rennt mit seinen Plänen 5 Jahre über den Markt, wenn er weiß, dass bei Bedarf genug Büroflächen da sind? Die Nachfrage verschwindet einfach. Die Statistik dreht ins Grauen, obwohl sich faktisch nichts ändert. Das Schlimme ist, jetzt ändert sich auch noch was.

Jetzt könnten simple Corona-Probleme dazu kommen. Übergaben an Käufer könnten nicht fristgerecht erfolgen. Vertragsstrafen oder sogar Rücktritte seien möglich. Das könnte dankbar aufgenommen werden. Manche Wohnungskäufer könnten durch Eigenkapitalverlust nicht mehr zahlen. Welche gutverdienende Mittdreißiger-Familie mit Eigentumswunsch hat denn nicht einen wesentlichen Bestandteil des Eigenkapitals in Aktien oder ETF angespart? Mit dem Eigenkapital schrumpfen Eigentumswunsch und Belastbarkeitsgrenzen. Sind 8.000 Euro pro qm wirklich das zukünftige Mengengeschäft?

Bei Büros könnten auch bei 50% Vorvermietung Projekte in den Leerstand fertiggestellt werden. Das führt zu neuen Bewertungen auf Basis von Risikomieten. Darüber hinaus könnten die Projekte, wie auch schon von „Der Immobilienbrief“/Platow beschrieben, bei großen Projektentwicklern, die schon letztes Jahr eine enge Finanzdecke hatten, wie beim Domino Day aufgestellt sein.

Wer unterscheidet bei Finanzhilfewünschen dann, ob die Probleme schon vorher bestanden, wer als Zombie durch die niedrigen Zinsen überlebte oder wer lediglich durch Corona ins Aus katapultiert wird? Um das richtig auszusitzen macht ganz viel Eigenkapital Sinn. Aber wir kenn nur einen großen EK-finanzierten Projektentwickler. Bei Schwarmfinanzierungen von Wohnungsprojekten, deren Anleger durch Fernsehen initiiert glauben, in Immobilien zu investieren, könnten allein schon marktabhängige Verzögerungen durch Bauverzögerung und Verlängerung der Vermarktung mit nur kleinen Preiseffekten klar machen, dass bei Nachrangdarlehen der Darlehensgeber ein volles Risiko trägt, obwohl die Immobilie selber durchaus in Ordnung ist. Die iFunded-Stellungnahme erreichte mich erst, als dieser Text schon ähnlich veröffentlicht war. Das ergänzt mich.

Bedenken Sie: Crowd-Probleme würden eine breite Welle von Kleinanleger-Problemen bei politisch gehypten und gegen jede Vernunft regulatorisch begünstigten Crowdfinanzierungen bedeuten. Wer haftet?

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