DAS DEBAKEL DER WOHNIMMOBILIENAKTIEN SETZTE SICH 2025 FORT

Über 50% Minus in 5 Jahren, über 20% Minus zu 52-Wochen-Hoch

Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Knapp 40 Mrd. Euro Aktienwert haben allein die vier großen seriösen (?) Wohnimmobilien AGs seit dem Peak im August 2021 verknallt. Totalverluste bei Adler und anderen Pleiten sind noch nicht einmal berücksichtigt. Vonovia stellt mit -28 Mrd. Euro wohl die gesamte Skandal-Fondswirtschaft der Nachwende-Ära in den Anlegerverlust-Schatten.  Und dieses Jahr ging es weiter bergab. Können Sie es eigentlich noch hören? „Wohnimmobilien schützen vor Inflation. Wohnimmobilien sind wertstabil. Bei Wohnimmobilien ist die Nachfrage höher als das Angebot. Wohnimmobilien bringen stabile Renditen. Mieten steigen immer. Wohnimmobilienaktien sind stabil, sicher und erzielen laufende Renditen.“ Das sind die nicht ausrottbaren Märchen der Wohnimmobilienindustrie.

Wer einfach in den DAX investierte, hat heute das Vierfache Vermögen gegenüber einem „best of class“ oder auch gestreuten Wohnimmobilien Aktienportfolio. Vor der Inflationsschutztheorie warnte „Der Immobilienbrief“/ PLATOW schon vor 15 Jahren. Nicht die Immobilie schütze vor Inflation, sondern demographische und ökonomische Prosperität. Empirisch richtig ist bislang lediglich, dass die meisten Immobilien nach 30 Jahren teurer sind. Selbst das stimmt mit Ruhrgebietsblick noch nicht einmal immer. Aktuell können wir vier Nachkriegsphasen betrachten.

1. Phase: In der Nachkriegszeit bis 1993 im Umfeld des Nachkriegsaufbaus, wirtschaftlicher Prosperität und demographischer Ruhe im Westen und NBL-Euphorie im Osten, entsprach die These bei relativ hoher Inflation und mit Schwankungen um den Positivtrend steigender Werte der Empirie. 2. Phase: Von 1993 an benötigte der Wohnungsindex bei gleichzeitig hoher Inflation nach dem Einbruch ab 1994 bis 2010, um nur die Werte nominal wieder aufzuholen. Da stimmte nichts an der Inflationsschutzannahme. 3. Phase: Von 2005 oder 2006 an investierten zunächst PE-Investitionen. Durch die Finanzkrise und Niedrigzinsen entstand eine Immobilien-Renaissance. „Der Immobilienbrief“ hatte das übrigens in der Krise vorhergesagt. Dadurch explodierten die Preise von Wohnimmobilien bei gleichzeitig niedriger Inflation und propagierten Deflationsgefahren. Auf diesen Zug sprangen die Wohnungs-AGs dann auf. Auch da strafte die Statistik mit zweistelliger Wertentwicklung bei Mini-Inflation mit Deflationsangst Lügen. 4. Phase: Und ab Q1 2022 explodierte die Inflation, aber die Wohnimmobilien gaben deutlich nach und Gewerbeimmobilien implodierten. Da stimmte die These erst recht nicht. Und hier schossen dieWohnimmobilien AGs sich mit ihren Investment-Strategien und Bewertungs-Exzessen selbst und vor allem ihren Aktionären mit Milliarden-Granaten ins Knie.

   Wohnimmobilienportfolios und große Bestände reagieren in Immobilienwerten und dementsprechend im Aktienkurs viel volatiler als Einzelwohnungen als Underlying Assets. Wer im Sommer 2021 seine Altersvorsorge auf sicheren Wohnimmobilien-Aktien aufbaute, hat bis heute bei den „seriösen“ Gesellschaften zwischen 50 und 60% seines Vermögens verloren. Der DAX legte im selben Zeitraum um über 75% zu. Bei Projektentwicklungs-Spekulationsbuden wie Adler steht mit -99% der Totalverlust im Raum.

   Allein in den letzten 52 Wochen, als sich die Zinsfront weitgehend beruhigt hatte, verloren die Aktionäre trotz Aufwärtstrend im Wohneigentumsmarkt nach kurzer Erholung wieder zwischen -18 und -26%. Wer 100 Euro in der Hochphase im Wohnimmobilien AGs investierte, hat heute noch irgendwas um die 45 Euro. Wer 100 Euro in einen DAX ETF steckte, hat heute das Vierfache.

   Wer aktuell allerdings in die Wirtschaftspresse schaut, bekommt den Eindruck, bei den großen Wohnungsgesellschaften handele es sich um die Helden der Immobilienwirtschaft, die sich als „Waffe gegen die Wohnungsnot“ der Politik andienen.

   „Der Immobilienbrief“/ PLATOW zeigte Ende  Q1 2023 (Nr. 548 und PLATOW v. 31.3.23), als die Zinsen bereits explodiert waren und die Immobilienwerte auf breiter Front implodierten, das Bewertungsdesaster der Branche mit einem Bewertungsüberhang z. B. bei Vonovia von über 30% gegenüber eigenen Berechnungen und auch dem Börsenkurs auf. Vonovia hatte gesammelte Werkswohnungs-Altbestände in Verbindung mit Zukäufen und Neubauten auf einen Gesamtdurchschnitt von über der 29-fachen Jahresmiete angehoben. „Der Immobilienbrief“ begründete die Überbewertungsvermutung historisch und immobilienwirtschaftlich. Natürlich ist das „nur“ Bewertung, aber eine Bewertung, die Bonität am Kapitalmarkt determiniert. Anders als nach HGB marktfern zu Anschaffungskosten bewertete Werkshallen in der Immobilien-Diaspora handelte es sich bei den Wohnungsbeständen mit Einkaufswerten oft zur 11 oder 13-fachen Jahresmiete um aktive Hochbewertungen. Bei den anderen Immo AGs war der Bewertungsansatz meist nicht ganz so sportlich. Allerdings waren die Fallhöhen identisch. Inzwischen sind die Bewertungen der AGs der Schwerkraft gefolgt und sehen sich wieder auf Erholungskurs. Der „Der Immobilienbrief“/ PLATOW-Vergleich mit Makler-Eckwerten kann den Optimismus nicht teilen.

   Und auch die Börsen scheinen skeptisch zu bleiben. Der Zins allein erklärt die aktuelle Kursentwicklung nicht. Da spielen wohl politische Ängste vor Mietendeckel und Enteignungsphantasien ebenso eine Rolle wie Bewertungsängste oder Portfolio-Bereinigungslogik. Bei aktuell immer noch guter Refinanzierungsmöglichkeit droht zumindest mittelfristig eine „4“ bei der Anschlussfinanzierung. Die EZB scheint den Lockerungszyklus zu beenden. Bei einer Immobilienrendite vor allen Kosten der Unterhaltung, der Instandhaltung und der Sanierungs- und ESG-Heraus-forderungen von vielleicht 4 bis 4,5% stehen die Taschenrechner der Investoren vor Bedienungsproblemen. Positive Kursperspektiven lassen sich vielleicht aus psychologischen Lemminge-Effekten dauerhafter Wohnungsknappheit und dauerhaft über Inflation steigender Durchschnittsmieten ableiten. Das erinnert allerdings ein wenig an die Modellrechnungs-Tapeten der geschlossenen Fonds der 90er Jahre.