DIE ZEIT FÜR DEN TURNOROUND IST NOCH NICHT GEKOMMEN

RICS sehen positiven, globalen Stimmungswandel am Immobilienmarkt

 

Der RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) zeichnet nach April-Befragung von über 2.000 teilnehmenden Unternehmen für das Q1 2023 ein gemischtes, aber positiveres Bild auf den Immobilienmärkten weltweit. Weitere Zinserhöhungen seien in vielen Ländern durch ein widerstandsfähigeres makroökonomisches Umfeld ausgeglichen worden. Die Arbeitsmärkte zeigten sich meist stabil. Im Ergebnis stieg der Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI) leicht von -15 auf jetzt -11.

Schwierige Kreditbedingungen und makroökonomische Unsicherheiten bestimmten jedoch weiterhin den Immobilienmarkt, berichtet Susanne Eickermann-Riepe, VV der RICS Deutschland. Der Abwärtsdruck auf die Kapitalwerte bleibe bestehen. Global zeige sich ein gemischtes Bild des weltweiten Immobilienumfelds. Während sich in der APAC-Region und in China die Stimmung positiv entwickele, blieben die Einschätzungen in den USA und Europa weiterhin negativ. Nach wie vor zeigten sich noch keine Impulse, die die Investorenlaune verbesserten. Das Investor-Sentiment liege weiterhin hinter dem Mieter-Sentiment zurück. Erwartete strukturelle Veränderungen bei Büro und Einzelhandel zeigen sich als langfristig bestimmenden Unsicherheitsfaktor. Logistik- und Industrial-Sektoren sehen weiterhin positive Trends. Die Erwartungen im Mieter-Sentiment seien etwas gestiegen, blieben aber im negativen Bereich. „Die Zeit für den Turnoround ist noch nicht gekommen”, fasst Eickermann-Riepe zusammen.

Die regionalen Trends seien jedoch sehr unterschiedlich. Während sich der Global Commercial Property Sentiment Index CPSI für Nord-, Mittel- und Südamerika von spürbar verschlechterte, was vor allem auf die Stimmung in den USA zurückzuführen ist, verbesserten sich die Ergebnisse auf Grund der China-Erholung für APAC deutlich. Die Ergebnisse für Europa und den MEA blieben unverändert schlecht. Insbesondere der Investitionsmarkt bleibt im Vergleich zum Mietermarkt schlechter. Durch die anhaltende Straffung der Geldpolitik durch die wichtigsten Zentralbanken weltweit weise der Indikator für Kreditbedingungen weiterhin auf ein sich verschlechterndes Umfeld hin. Dies beträfe insbesondere die USA, wo etwa drei Viertel der Umfrageteilnehmer das Kreditumfeld seit Jahresbeginn kerausfornderder sehen. Die Probleme im Bankensektor schlagen auf die Immobilienbranche durch, die oft bei den Regionalbanken finanziert sind. „Der Immobilienbrief“ kann aus Erfahrungen der Finanzkrise sich noch an die dramatischen Auswirkungen auch einzelner Bankenprobleme auf US-Projekte erinnern. Wir schrieben damals „Wild West“. Der Einzelobjektfinanzierung ist es bei einer Bankenpleite egal, ob die Bank groß oder kleine oder regional ist. Die Finanzierung stirbt im unglücklichsten Moment. Gleichzeitiig stürzen sich die heimischen Geier mit guten Kontakten zur Pleitebank auf die jetzt nicht mehr finanzierten Projekte. Vor diesem Hintergrund sieht auch Eickermann-Riepe das Problem restriktiverer Kreditvergabestandards.

 

Sowohl bei der globalen Mieter- als auch Investorenanfragen auf Sektorenebene zeigt sich deutlich, dass der Bürosektor und der Einzelhandel mit Schwierigkeiten zu kämpfen hat. Im Gegensatz bleiben Erwerb und Nutzung von Industrie- sowie Logistikflächen interessant. In Europa bleibe Investorenstimmung weiterhin gedämpft. Bei der Mieternachfrage scheine sich das Bild etwas zu verbessern. Entsprechend bleibe der Investitionsklima-Index immer noch negativ, aber leicht ansteigend. In den meisten Ländern werde mit weiterem Abwärtsdruck auf die Kapitalwerte in der Multiplikation von Rendite- und Mietänderungen gerechnet. D.h., dass die Mietentwicklung nicht ausreicht, die sinkenden Multiplikatoren auszugleichen.

 In Deutschland steigt die Investorenstimmung leicht, ist aber zum vierten Mal in Folge negativer als Mieterstimmung. Die Bewertungserwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen hinweg steigt leicht von -60% auf -57%. Hier verbesserten sich auch Büroimmobilien. Die Aussichten bei den Kapitalwerten von Industrieimmobilien sind hingegen leicht gesunken. Einzelhandelsimmobilien erholten sich. Die Mieterwartungen sind über alle Assetklassen positiv. Sogar bei Einzelhandelsimmobilien steigen die Mietaussichten. Die aber dennoch weiterhin negativen Konditionen für Kredite spiegeln sich in den Zahlen für den Beginn von Projektentwicklungen wider.