Verwahrstellen, Depotbanken, staatliche Regulierung, hohe Kosten – die Welt der geschlossenen Beteiligungsmodelle befindet sich in einem gravierenden Umbruch.
Ob das den Abwärtstrend umkehrt, muss sich erst noch zeigen. Bislang halten sich Vertriebe und Anleger weitgehend zurück. Im vergangenen Jahr beteiligten sich private Investoren mit nur 2,3 Milliarden Euro. Kein Wunder also, dass die Anbieter Anteile an Sachwerten über andere Strukturen präsentieren. Die Immovation AG verfolgt diese Strategie schon seit mehreren Jahren und hat kürzlich das dritte Genussrecht aufgelegt. Wie bei diesen Wertpapieren üblich, nehmen die Anleger gewisse Risiken in Kauf.
Objekte: Anleger beteiligen sich über die Genussrechte an einem Blind Pool. Bei der Auswahl hat Immovation ziemlich freie Hand. Als Leitlinie nennt der Anbieter den „Immobilien Handels Codex“ und meint damit nach eigener Definition „Immobilien, die auch bei wechselnden Marktverhältnissen dazu geeignet sind, beständige Einnahmen aus Mieten oder gute Wiederverkaufschancen zu ermöglichen“. Genau das ist das Geheimnis erfolgreicher Investitionen. Ob Immovation die richtige Wahl trifft, wird sich im Laufe der Zeit zeigen.
Kriterien: Konkret nennt Immovation in seinem Verkaufsprospekt den Schwerpunkt Wohnen in Städten mit mindestens 20.000 Einwohnern. Erlaubt sind Revitalisierungsobjekte und Entwicklungsgrundstücke, Objekte mit maximal zehn Prozent Leerstand, zwei bis vier Zimmern und 40 bis 90 Quadratmetern Wohnfläche. Der Anbieter will höchstens das 15-fache der Jahresmiete zahlen, was eine Rendite von rund sieben Prozent bedeutet. Immovation darf das Genussrechtskapital für die Geschäftstätigkeit der gesamten Unternehmensgruppe verwenden, die zwölf Firmen umfasst. Anleger verlassen sich daher darauf, dass der Anbieter verantwortungsvoll mit ihrem Geld umgeht. An dieser Stelle zeigt sich erneut, dass Wertpapiere wie Genussrechte in der Regel eine Unternehmensfinanzierung bedeuten und keine konkrete Sachwertinvestition, wie bei geschlossenen Fonds üblich.
Konzeption: Die dritte Tranche der Genussrechte soll ein Volumen von 50 Millionen Euro erreichen. Private Investoren beteiligen sich mit mindestens 10.000 Euro daran. Agio, wie bei geschlossenen Investment-KGs üblich, fällt bei Genussrechten nicht an. Immovation stellt den Anlegern Zinsen von jährlich sechs Prozent in Aussicht. Läuft es besser, bleiben die Überschüsse beim Anbieter, reicht es nicht mal für sechs Prozent, verschieben sich die Ansprüche der Anleger auf spätere Jahre. Kann Immovation die Zinsen dann immer noch nicht begleichen – Pech gehabt. So läuft das bei Genussrechten.
Laufzeit: Die Genussrechts-Beteiligung läuft grundsätzlich endlos. Anleger können erstmals nach Ablauf der Mindestlaufzeit von fünf Jahren ihre Anteile kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr. Akzeptiert der Anbieter eine vorzeitige Beendigung der Genussrechts-Beteiligung, darf er eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von zwölf Prozent des Nennbetrags erheben.
Historie: Vor zehn Jahren hat Immovation sein erstes Genussrecht aufgelegt, 2008 die zweite Tranche. Insgesamt beteiligten sich Anleger mit 78 Millionen Euro. Zeichner dieser Wertpapiere bekommen gestaffelte und letztlich höhere Zinsen. Bislang hat Immovation seine Zahlungsverpflichtungen erfüllt und bis Juli vergangenen Jahres knapp 45 Millionen Euro an Zinsen und Rückzahlungen beglichen. Darüber hinaus hat der Initiator drei geschlossene Immobilienfonds aufgelegt, die nach eigenen Angaben performen wie geplant.
Anbieter: Immovation ist seit 1996 am Immobilienmarkt tätig. Als GmbH gegründet, wurde das Unternehmen 2002 in eine AG umgewandelt. Im Vorstand der Emittentin Immovation Immobilien Handels AG mit 500.000 Euro Grundkapital sitzen Lars Bergmann, Robert Hartmann und Lilia Nacke.
Kosten: Agio fällt nicht an, doch komplett ohne Vertriebs- und sonstige Kosten kommen auch Genussrechte nicht aus. Bei Immovation fallen acht Prozent des Gesamtvolumens an.
Steuern: Zeichner erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Darauf zahlen sie Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent plus Soli und eventuell Kirchensteuer.
Meiner Meinung nach… Sind Genussrechte die besseren Investment-KGs? Wohl kaum, denn die Risiken sind deutlich ausgeprägter. Gerät der Emittent in Zahlungsschwierigkeiten, ist das Kapital in der Regel verloren. Die Anleger stehen mit ihren unbesicherten Forderungen hinter den Banken und anderen Gläubigern. Prokon und Windwärts lassen grüßen. Gleichzeitig haben die Zeichner keinerlei Mitspracherecht. Wer Genussrechte zeichnet, glaubt daher an den Anbieter, an seine Seriosität und Managementqualitäten. Immerhin hat Immovation die Genussrechte nicht aus der Not geboren emittiert, um Alternativen zu geschlossenen Fonds anzubieten. Es handelt sich bei dem aktuellen Angebot bereits um die dritte Tranche innerhalb von zehn Jahren. Und bislang lief alles wie geplant.
