Sehr geehrte Damen und Herren,
BaFins Mühlen mahlen langsam, aber sie mahlen. Selten kam der Finanzmarktstabilitätsbericht der BaFin so zur immobilienwirtschaftlichen Unzeit wie diese Woche. Das Risikopotpourri aus Korrekturen an den Immobilienmärkten (sind da), an den internationalen Finanzmärkten (wird befürchtet), aus dem Ausfall von Unternehmenskrediten (unvermeidlich) und Cyber-Vorfällen (sind da) sorgt für akutes Vorhofflimmern. Wenn jetzt die BaFin Ernst macht, wird die ganze Bodenbildungs-Neuzyklus-Research-Wissenschaft zu Gewäsch. Wie schon oft von mir gesagt: Der Markt hat den Boden erreicht, jetzt müssen die Bewertungen und Kreditbeurteilungen nachziehen. Unsere Backgroundgespräche zeigen sowieso eine restriktivere Bankenwelt als die Entspannungs-Euphoriker den Medien Glauben machen wollen.
Bei Gewerbeimmobilien sieht die BaFin Risiken, bei Wohnen eher Entspannung. Banken könnten stark belastet werden. Die Kreditqualität mit verdoppelten NPLs verschlechtere sich. 100 Mrd. Euro Niedrigzinskredite stünden bis nächstes Jahr zur Refinanzierung an. Versicherer müssten ihr Risikomanagement anpassen. Seit Jahren schüttele ich den Kopf, wie prominente Versicherer – schlimmer noch als die Koreaner – sich mit „Gebraucht-Türmen“ irre eingedeckt haben. Deutsche Offene Immobilienfonds sieht die BaFin durch Mittelabflüsse unter Verkaufsdruck. Anders als bei Publikumsfonds sähen 80% der offenen „Spezial Immobilienfonds“ nur 6 Monate Rückgabefrist vor. Die Offenen Immobilienfonds stehen sowieso wieder unter Systemfehler-Druck (siehe S. 4). BaFin- und Presse-Genörgel brauchen die jetzt gar nicht. Abwertungen würden jetzt weiter zunehmen (müssen), meint die BaFin. Auch bei Wohnimmobilien sei die „Stabilisierung fortgeschritten, aber noch nicht abgeschlossen“. Ein systemisches Risiko sieht die BaFin aber nicht.
Hiob verschickt seine täglichen News: Trump, Merz, DeepSeek, Davos, BaFin, Benko, „abstürzende Prachtbauten“ (IZ) letzte Woche und Konjunktur- und Strukturkrisen-Botschaften. Apropos reinschauen, wenn Sie das lesen, habe ich meinen Schreibtisch für den Februar schon direkt an den Strand des Indischen Ozeans nach Südafrika verlegt. Ich schreibe deshalb wieder 2 Seiten Editorial, bevor ich aus allem einen Extra-Artikel machen muss. Deshalb ist der hier im Editorial berichtete Informationsstand „Mittwoch morgen“. Das ist wichtig. Schließlich muss ich den Merz-Grenz-Parforceritt und den nächsten, längst eingepreisten EZB-Zinsschritt anderen berufenen Kommentatoren-Geistern verlassen. Die Marktzinsen steigen gerade einmal wieder, weil die Risiken wohl zunehmen. Deshalb wird die EZB verpuffen.
DeepSeek macht wieder klar, dass jeder technologiegetriebene Boom immer nur einen weiteren Technologieschritt von der Ablage in die Geschichtsbücher entfernt sein kann. Das ist wie im wirklichen Leben, wo auf den Rechenzentrens-Hype der Rechenzentrens-Sanierungsboom folgt (vgl. S. 6). Aktuell geht beides Hand in Hand. Sie erinnern sich noch an den Expo Real – Auftritt Ihrer Gesprächspartner vom mobilen D-Netz-Ericsson-Klotz mit 4 Stunden Standby-Zeit über das legendäre Siemens-Handy mit wochenlangem Dauerlauf, über den Blackberry hin zum Nokia-Communicator bis zum Apple iPhone hin zu einer wahrscheinlich brillen– oder körperimplementierten KI-Zukunft.
Der Trumpismus erreicht Deutschland. Haben Sie im letzten Sonntags-Interview Friedrich Merz gehört? Das war eine neue Führung und ein neuer Antritt. Die alte Bundesrepublik mit zwei großen und einem kleinen Mehrheitsbeschaffer ist in einer neuen zersplitterten Parteienwelt vorbei. Wohin Koalitionen des kleinsten gemeinsamen Nenners des reinen Regierungsstrebens führen, hat uns die Ampel in drei Jahren vor Augen geführt. Aus dem damals schon absehbar kranken Mann Europas wurde der über die eigenen Füße stolpernde Clown. Es muss wirklich darüber nachgedacht werden, ob in zentralen und existentiellen Zukunftsfragen nicht Mehrheiten gebildet werden können, die als gesellschaftliche Realität den Bevölkerungs-Mehrheitswillen spiegeln. Sie erinnern sich: „Unsere Herzen sind weit, aber unsere Mittel sind begrenzt.“ (Bundespräsident Roman Herzog 1997). Das wird heute immer deutlicher. Sogar Bundesbankpräsident Joachim Nagel hielt in Davos eine völlig neue Schuldenbremse für nötig. Kleinst-Nenner-Koalitionen unterschiedlicher ideologischer Richtungen, sind nicht in der Lage, in Schnelligkeit und Wirkung den Herausforderungen der Zukunft gerecht zu werden.
Meine körperliche, innere Unruhe, die ich zur Trump-Amtseinführung zum ersten Mal in über 40 politischen Jahren spürte, ist nicht verflogen. Die Welt macht mir zwar keinen Spaß mehr, aber sie macht mich wieder neugierig. Die Welt zu verbessern, ist seither keine Story mehr. Das gilt für die USA und damit auch für Europa. Der Green Deal ist auf dem Weg in die ökonomische Realität oder sogar in die Geschichtsbücher. „It’s the economy, stupid!“ Bedenken Sie: Die Lösung der Wohnungsfrage ist für die deutsche Demokratie dringlicher als die nur weltweit zu lösende Klimafrage. Der Austausch paragraphenreiterischer Petitessen in politischer Konsensfindung reicht nicht. Es bedarf eines großen Wurfes.
Davon ist in den Programmen nichts zu sehen. Und es ist nun einmal ein dem deutschen Perfektionismus und dem Lobbyismus geschuldetes Fanal für die Marktwirtschaft, dass unsere immer gutmenschlichere Bildungsgesellschaft es nicht schafft, ein riesiges Kapitalangebot für Wohnen bei einer langfristigen gesicherten Nach–frage zu einem Marktausgleich zu führen. Vor ein paar Jahren schlug ich vor, dass der Staat bei Null- und Negativzinsen in die Vorreiterrolle gehen müsse. Aber selbst, wenn Geld nichts kostet, schaffen wir es nicht, es für Investitionen zu mobilisieren. Es bedarf eines neuen Führungsstils, den zuletzt Helmut Kohl bei der Wiedervereinigung zeigte. Natürlich lief im Fördergebietsgesetz einiges, insbesondere bei Büros, falsch, aber in wenigen Jahren war der Wohnungs-Immobilienkapitalstock der neuen Bundesländer auf hohem Niveau und wir hatten z. B. in Berlin hohe Leerstände. Jede zu viel gebaute Wohnung ist längst genutzt.
Benko hat es erwischt. Die staatliche Bulldogge wird ihn nicht mehr aus den Fängen lassen. U-Haft ist richtig Sch … . Staatsanwaltschaft ersetzt heute Gerichte. U-Haft macht in 3 Monaten kirre, wenn man wegen Verdunkelungsgefahr kontaktlos zusehen muss, wie die eigene Welt zusammenbricht. Hinzu kommt, dass ich nicht weiß, ob ich mich in einem Gefängnis wohlfühlen würde, wenn Mentalitäten, denen schon politische Gegner zum finalen Opfer fallen, chancenlos dreistelligen Millionenbeträgen hinterher trauern müssen. Nach Italien schaltet sich jetzt auch die Staatsanwaltschaft München für den saudischen Staatsfonds ein. Ich habe Benko schon als jungen Mann kennengelernt. Der war damals schon „was Besonderes“. Oft führen dieselben Charaktereigenschaften, die Erfolg brachten, auch zum Absturz. Aber das ist nicht unser Problem. Bisher hatte die Branche auch bei uns vor allem Glück, dass Staatsanwaltschaften keine Kapazitäten hatten, sich Pleiten anzuschauen. Jetzt geht es an das Abarbeiten. „Wo ein Schaden ist, ist auch ein Schuldiger“, ist die Devise. Jetzt kommt die Zeit, wo Bewertungen auf die Waage möglicher Bonitätsoptimierungen gelegt werden und der Weg des Geldes beginnend bei Bewertungshonoraren bis hin zu verwandtschaftlichen Deals von der Staatsanwaltschaft nachgegangen wird. Ein paar Konstruktionen im Bewertungs- und Gesellschafts-Karussell, die ich überprüfen würde, fielen mir schon ein.
Mit „Wir wollen Menschen entlasten, … . Dazu gehören unter anderem … bezahlbarer Wohnraum, erschwingliche Strompreise … “ werben die Grünen für die Wahl, von der ich in SA leider ausgeschlossen bin. Der Absturz des Wohnungsbaus unter den Grünen in Berlin und in der Ampel sollten auch im Spiegel sichtbar sein. Jetzt liegt die Außenhandelsbilanz des Stromhandels 2024 vor, berichtet mein Lieblingsstatistiker. Unser Netto-Bezug aus dem Ausland verdoppelte sich laut Bundesnetzagentur von 15,4 auf knapp 32 Terawattstunden. Auch zeigt deren Grafik, dass fast 29% (!!!) der Stromimporte mit Kernkraft erzeugt worden waren. Ist doch schön, dass wir unseren Atomstrom nicht mehr selber machen müssen, sondern aus Frankreich beziehen dürfen und unsere „erneuerbaren“, aber unzuverlässigen Energien so teuer machen, dass das europäische Stromgefüge platzt.
Die USA sehen sich „imperially overstretched“ und geben die Rolle als globale Ordnungsmacht konsequent auf (Sigmar Gabriel bei Pioneer). Streiten wir nicht darüber, ob Trump-Botschaften richtig sind. Sie sind Fakten. Über „drill, baby, drill“ können wir klimareligiös diskutieren, aber wenn die Weltmacht mit der größten fossilen Förderung bei Marktpreisen, die nur einen Bruchteil unserer gewerblichen Preise für Strom und Gas ausmachen, weiter auf billige, fossile Energien setzt, hat unsere energieintensive Industrie keine Chance. Und jeder, der einmal als Unteroffizier eine Nacht bei -10 Grad am wärmenden Lagerfeuer verbracht hat, während die Mannschaftsgrade des Unteroffizierslehrgangs im völlig offenen Unimog-Fahrerhaus mit dem eiskalten G3 in der Hand ohne Licht und Gespräch „Wache schieben“ mussten, weiß, das die Welt nicht gut, sondern relativ ist. Das weiß Trump, der seine Ökonomie einfach wieder besser als unsere machen will. Für die US-Bundesbehörden mit 1,1 Mio. Mitarbeitern wurde letzte Woche Homeoffice bis auf wenige Ausnahmen abgeschafft. Das setzt Zeichen für die Privatwirtschaft. In Deutschland sprechen auch manche Unternehmer von Homeoffice als Einführung der 4-Tage-Woche durch die Hintertür. Ich weiß es nicht, aber ich weiß, dass Homeoffice gehen kann, wenn es monetär unterlegt ist und die Kollegen in eigener Verantwortung arbeiten. Unser Verlag macht das seit 25 Jahren. In den 90ern beschrieb ich schon den „Ersatz der Wochenendehe durch den Kollegenmittwoch“. Für Büro ist das trotzdem Mist, wenn insgesamt nur 10% nicht mehr gebraucht werden („Der Immobilienbrief“ 2020).
Stellen Sie sich einmal ein KI-Büro vor, wie es mir in der 20-Jahresperspektive vorschwebt. Wieviel Bürofläche brauchen Sie, wenn Sie einen echten oder virtuellen „Bürohelm“ tragen, der vollen Informationszugriff hat, und Sie von der Umwelt bei Bedarf abschottet oder umgekehrt weltweit mit Avataren, deren Körpersprache Sie lesen können, vernetzt? KI versteht Sprache, Blicke oder Gedanken (?) im Kontext immer besser. „Professionelle“ Philips-Sprachsoftware, die in einem Text 20 verschiedene Schreibweisen für „Aengevelt“ oder „Jotelel“ erfindet, ist dagegen jetzt schon ein Witz. Ein echter „Bürohelm-Arbeitsplatz“ braucht 2 bis 4 qm und ist örtlich völlig unabhängig. Was bleibt, ist die menschliche Kommunikationsabhängigkeit. Braucht man dafür riesige Türme, die sich vor Bedarfsflaute-Hintergrund sowieso nicht rechnen können?
Und irgendwas wird uns am Freitag „gestern“ wieder beunruhigt haben, was ich heute noch nicht weiß. Sie wissen schon, sowas wie: „Wir stehen vor einer existenziellen Krise, die unsere Position in den globalen Wertschöpfungsketten und unsere geopolitische Souveränität bedroht.“ (Gabriel bei Pioneer). Na ja, sag ich doch die ganze Zeit. Ökonomisch habe ich Ihnen die vielen „D’s“ seit Jahren vorgekaut und Ihnen die „6 großen Wellen“ mit Kaventsmann-Gefahr für die Büro-Immobilienwirtschaft aufgezeigt. Nur, wenn ICH Ihnen das sage, ist das zwar Berichtspflicht des erfahrenen Nachdenkens über den Mainstream, interessiert aber niemanden. Ich habe noch ein paar alte Karten mit irgendwelchen Wasserfällen im Kopf, während die Immobilientouristen des letzten 15-Jahre-Halbzyklus noch mit kleinem Handy-Maßstab vor Augen gemächlich im ruhigen Strom vor sich hinpaddeln und die aktuellen Turbulenzen für eine kurze Stromschnelle halten.
Ich wünsche Ihnen aus Südafrika zu Hause einen schönen, grauen, winterlichen Februar. Baie groete!