Signa verzerrt Vorjahresvergleich
„Der Immobilienbrief“ hatte Sie bereits im Zuge der Anpassungserfordernisse der Zinswende darauf hingewiesen, dass Einzelhandel bereits viele Digitalisierungskonsequenzen hinter sich hat, die Büro noch vor sich hat. Die großen Researchhäuser berichten deshalb aktuell auch von regem Marktgeschehen bei Vermietung und Investment. (WR+)
„Der Immobilienbrief“ hat hier allerdings in der Würdigung des Zahlenwerks zwei Seelen in der Brust. Sicher ist, dass stationärer Einzelhandel Teil des menschlichen Einkaufs- und Freizeitverhaltens bleibt. Das betrifft vor allem Nahversorgung und Erlebnisshopping. Sicherlich ist auch festzustellen, dass bestehendes Online-Shopping sich langsam asymptotisch an einen Sättigungsgrad heranarbeitet. „Der Immobilienbrief“/ „Der Platow Brief“ hatte schon in den 90er Jahren die Onlinehandel-Devise „20 Prozent in 20 Jahren“ ausgegeben. Das könnte sich auch so einspielen.
Allerdings hat mit KI der nächste Gamechanger das Spielfeld betreten, den „Der Immobilienbrief“ allerdings nicht beurteilen kann. Jedoch könnte KI noch einmal eine Niveautransformation des Online-Handels einleiten. Darüber hinaus ist offen, inwieweit die aktuelle konjunkturelle Situation mit entsprechender Stimmungswende eingepreist ist und die aktuellen Inflationsmeldungen tatsächlich Entwarnung spiegeln. Gegenüber Jahr 2020 sind die Verbraucherpreise bis September 2024 um 19,6% gestiegen. Die Effekte des Corona-Zwangsparens dürften in den letzten beiden Jahren in Reisen und Einkäufen untergegangen sein. Jetzt spart der Deutsche wieder; denn ein Fünftel seiner Konsum(-alters-)vorsorge ist weg. Sein Nettogehalt ist ein Fünftel weniger wert.
In den hohen Inflationsraten seit Lieferkettenunterbrechung, Ukraine-Krieg und Zinswende sind sicherlich viele Überzeichnungen enthalten, die sich wie z. B. Energie in konjunktureller Ruhe wieder zurückentwickeln und negative „Inflationsraten“ verursachen, während in der Lohn-/Preisspirale derzeit eher keine Beruhigung festzustellen ist. Damit sind wir für den Handel optimistisch, sehen aber dennoch nachdenklich machende Wolken am Horizont. Zurück zu den Fakten.
Im Retailmarkt Deutschland berichten BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und JLL von einem regen Marktgeschehen auf dem Einzelhandelsvermietungsmarkt für die ersten drei Quartale 2024. Die aktuellen Innenstadt-Vermietungen gibt BNPPRE mit 360.000 qm und JLL mit 350.600 qm auf gleicher Höhe an. 105.000 qm entfallen lt. JLL auf das Q3. Aniko Korsos, Head of Retail Leasing JLL, erwartet ein Jahresendergebnis von 450.000 qm bis 460.000 qm in etwa auf Vorjahresniveau. Es seien in den vergangenen Monaten durch Unternehmensübernahmen oder neu aufgestellte Geschäftsstrukturen Repositionierungs-Prozesse eingeleitet worden, wie z.B. bei den KaDeWe-Luxuskaufhäusern in Folge der Signa-Pleite.
Mit fast 650 registrierten Vermietungen und Eröffnungen konnten in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres fast 10% mehr Abschlüsse verzeichnet werden als zum Ende des dritten Quartals 2023, erläutert Christoph Scharf, GF BNPPRE. Der Vorjahresvergleich werde durch damals sehr großflächige Abschlüsse aus der formellen Übergangs-Neuvermietung der ehemaligen Galeria-Filialen von fast 100.000 qm erschwert. Ohne diese Flächen lag der Umsatz leicht über Vorjahr. Im laufenden Jahr konnten Innenstadtcenter mit insgesamt rund 110.000 qm den höchsten Flächenumsatz seit 2019 generieren. Weiteres positives Signal die deutlich gestiegene Zahl der Markteintritte mit z. B. Guess Jeans (Berlin; Neue Schönhauser Straße), Marella (München; Theatiner Straße), OVS (Essen; Limbecker Straße) sowie Lager 157 (Bremen; Einkaufszentrum Waterfront).
Das gute Ergebnis liege vor allem am expansiven Textilhandel, der 36% des Flächenumsatzes erzielte, so Korsos. Mit 139.400 qm entfielen rund 40% auf die die zehn größten Städte (Vj.: 180.900 m (54%) liegt. „Im vergangenen Jahr hatten die Metropolen vor allem deshalb so einen hohen Anteil, weil dort nicht nur viel, sondern auch mehr groß mit mehr als 2.000 qm angemietet wurde“, erklärt Korsos den Rückgang. Berlin liegt mit 26.200 qm in den ersten drei Quartalen vor Hamburg mit 25.200 qm. Mit Abstand, aber positiver Entwicklung folgen München (15.300 qm), Düsseldorf (14.700 qm) und Stuttgart (14.300 qm). Köln liegt mit 10.000 qm auf dem Vorjahresniveau. Frankfurt stürzte um 77% auf 8.600 qm deutlich ab. Die Spitzenmieten blieben nahezu unverändert. Unverändert führt in München die Lage Kaufingerstraße-Marienplatz mit 340 Euro das Feld vor dem Berliner Tauentzien mit 290 Euro und der Frankfurter Zeil sowie der Düsseldorfer Königsallee mit jeweils 270 Euro an. ■