EUROPAS BÜRO-VERMIETUNGSMARKT VOR ZYKLUSHÖHEPUNKT

JLL Büro-Immobilienuhr sieht steigende Mieten bei sinkenden Umsätzen

Alle europäischen Metropolen befinden sich lt. JLL im Quadranten der „verlangsamten Mietsteigerungen“, der bei klassischer zyklischer Darstellungsweise dem zyklischen Höhepunkt vorangeht. Das hieße, dass als nächstes der Zyklusabschnitt des beschleunigten Mietrückgangs zu erwarten wäre. JLL betrachtet die Darstellungsweise zwar auch als zyklischen Kreislauf, schränkt jedoch ein, dass der lokale Markt sich aber in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen könne. Um die positive Botschaft zu retten, dass die Spitzenmieten immer weiter steigen, müsste diese Ausnahme aber ausnahmslos auf ALLE Märkte zutreffen. Das bleibt abzuwarten; denn nach „Der Immobilienbrief“-Erfahrung gibt es aus den zu erwartenden Mietanpassungen in schwächeren Objekten Rückwirkungen bzw. Arbitrage-Effekte auf die Spitzenmieten. Dennoch wartet JLL mit einer positiven Botschaft auf: Die Prime Office Büromieten steigen in Europa weiter. Die Umsätze bleiben noch leicht gedämpft. (WR+)

Dagegen bestätigt der vor wenigen Tagen erschienene JLL Victor Prime Office die „Der Immobilienbrief“-Überlegungen aus der letzten Ausgabe, dass der Markt jetzt langsam den Boden der Renditebildung bzw. der Multiplikatoren erreicht habe (siehe unten Seite X). Das bedeutet aber nun einmal einen Rückgang der Multiplikatoren für Prime Office von meist um die 40% in den deutschen Metropolen. Die positive Mietentwicklung federt dann den Bewertungsverlust auf ca. 30% ab.

Bei der Mietentwicklung sollte jedoch berücksichtigt werden, dass aktuelle Mieten noch durch zurückliegende Inflation, die jetzt zu Anpassungen führt, getunt werden. Der JLL-Index spiegelt mit aktuellen Marktmieten schon eher die wirkliche Marktentwicklung, die sich aber nur eben auf die modernen Topimmobilien bezieht, die derzeit gesucht sind.

Der Europäische Büromietindex von JLL stieg im ersten Quartal 2024 (Q1) gegenüber dem Vorquartal um 1,8% und im Vorjahresvergleich um 6,5%. In Q1 wurden mit insgesamt 2 Mio. qm 7% weniger als im Vorjahresvergleichsquartal, 22% unter dem letzten Quartal und 17% unter dem Fünfjahresschnitt vermietet. Mietsteigerungen wurden in 11 von 23 Märkten beobachtet, insbesondere in Brüssel (+10,3% ggü. Q4 2023), Düsseldorf (+5%), Edinburgh (+4,7%), München (+4%) und Warschau (+3,8%). Die verbleibenden zwölf Märkte verzeichneten im ersten Quartal keine Veränderung.

Die Leerstandsquote für Büroflächen in Europa steigt von 8% im Q4 2023 auf 8,1% im Q1 2024 auf den höchsten Wert seit Ende 2015. In den meisten europäischen Märkten konzentrieren sich die hohen Leerstände auf ältere Bestandsgebäude in Randlagen, während CBD-Standorte überdurchschnittlich gut abschneiden. Damit blieben mit Ausnahme von Dublin die Werte jedoch noch weit unter den Leerstandsquoten der großen Metropolen in Asien und den USA, die teilweise über die 20-Prozent-Marke hinausgehen, relativiert Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research. Insgesamt wurden im ersten Quartal 2024 rund 1,2 Mio. qm fertiggestellt, der Großteil davon in Paris, Berlin, München und London.

Die europäische Büro-Immobilienuhr zeige, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende März 2024 befinden. Der lokale Markt könne sich aber in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Da sich der Mietmarkt von den Investmentmärkten und den Developmentmärkten teilweise abkoppele, seien zudem die Positionen nicht automatisch repräsentativ für Investment und Projektentwicklung. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten und damit auf neue Topimmobilien in gesuchter New Work Qualität.

Die Vermietungsprozesse würden in vielen europäischen Märkten weiterhin in die Länge gezogen, da einige Nutzer weiterhin ihre Büroanforderungen in der hybriden Arbeitsumgebung austarieren, so Hinrichs. Immer mehr Nutzer erwägten zudem wegen begrenzter Verfügbarkeit und hoher Mieten Alternativen zu zentralen Standorten. Der Flächenumsatz in Paris von insgesamt 451.700 qm lag leicht über Vorjahresquartal, aber immer noch 15% unter dem Zehnjahresdurchschnitt. In Central London war die Vermietungsaktivität im Q1 mit 139.000 qm auf dem niedrigsten Quartalsvolumen seit Q1 2021. Die Londoner City schnitt mit 84.000 qm Fläche bzw. -60% gegenüber Vorquartal und -34% unter dem Zehnjahresquartalsdurchschnitt desaströs ab. ■