Fonds-Check: Fairvesta setzt auf Sondersituationen

Immobilien aus Sondersituationen wie Bankenverwertungen, Erbaus-einandersetzungen oder Zwangsversteigerungen erwerben und nach kurzer Zeit wieder zu Marktwerten mit Gewinn verkaufen.

Das ist das Erfolgsrezept des Tübinger Emissionshauses Fairvesta, das seit elf Jahren am Markt tätig ist. Über 13.000 Anleger mit einem Eigenkapital von 600 Millionen Euro haben sich bisher an den Fonds beteiligt. Dabei kommt rund die Hälfte des Eigenkapitals mittlerweile von Investoren aus dem EU-Ausland. Aktuell platziert Fairvesta den Immobilienhandels-Fonds „Mercatus XI“.

Markt: Allein in den ersten vier Monaten des laufenden Jahres meldet der  Zwangsversteigerungskalender von Argetra 19.000 Termine. Die Zahlen sind leicht rückläufig – Wohnimmobilienboom sei Dank. Im Jahr 2011 wurden Gebäude zum Verkehrswert von 11,6 Milliarden Euro zwangsversteigert. Bei Objekten ab einer Million Euro Verkehrswert sind Kaufpreise zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswertes üblich. Der Zwangsversteigerungsmarkt macht rund sechs Prozent des gesamten deutschen Immobilienmarktes aus. Fairvesta selbst beziffert seinen potenziellen Einkaufsmarkt mit einer Größe von vier Milliarden Euro. Hinzu kommen Bankenverwertungen, Erbauseinandersetzungen und andere Sondersituationen.

Investitionskriterien: Fairvesta darf ausschließlich Immobilien erwerben, die im Durchschnitt das 9,9-fache der Jahresnettokaltmiete oder maximal 70 Prozent des Verkehrswertes kosten. Der Fonds investiert sowohl in Wohn- als auch in Gewerbeimmobilien. Die Tübinger nehmen keinerlei Fremdkapital auf. Alle Fonds werden ausschließlich mit Eigenkapital finanziert. Das schränkt die Risiken für die Gesellschaft und die Anleger ein, da Kredite nicht bedient werden müssen, und selbst bei Problemobjekten immerhin noch der Cashflow zur Verfügung stünde.

Konzept: Der „Fairvesta Mecatus XI“ investiert als Blind Pool mit den oben genannten Investitionskriterien ausschließlich in Deutschland. Der Fonds bietet zwei Produktvarianten an, die unterschiedliche Mindestbeteiligungen, Mindestlaufzeiten und Entnahmerechte aufweisen. In der Variante ESTATE Cash Flex müssen Anleger 10.000 Euro oder mehr plus fünf Prozent Agio investieren und sind mindestens zehn Kalenderjahre gebunden. Es handelt sich dabei um eine Einmalanlage mit gewinnunabhängigem Entnahmerecht. Bei der Variante ESTATE Short Cash handelt es sich um eine Einmalanlage ohne Entnahmerecht in den ersten fünf Jahren. Auch hier müssen Anleger mindestens 10.000 Euro zuzüglich Agio in die Hand nehmen und können ab dem sechsten Jahr Entnahmen tätigen.

Auszahlungen: In Abhängigkeit der gezeichneten Variante beträgt die gewinnunabhängige Entnahme anfänglich wahlweise bis zu 6,5 Prozent p.a., steigend ab dem 21. Jahr auf 11,5 Prozent. Bei der Variante ESTATE Cash flex prognostiziert Fairvesta einen Kapitalrückfluss zwischen 259 Prozent (nach zehn Jahren) und 373 Prozent (nach 15 Jahren) vor Steuern, bezogen auf das Beteiligungskapital.

Kosten: Fairvesta kalkuliert laut Prospekt mit Provisionen in Höhe von 12,4 Prozent. Hinzu kommen Kosten für Konzeption, Marketing oder Fonds- und Anlegerverwaltung, die noch einmal 9,7 Prozent ausmachen. Bezogen auf 105 Prozent Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio bleiben 83 Prozent für den Erwerb der Fondsobjekte.

Anbieter: Die Tübinger sind seit elf Jahren am Markt für geschlossene Beteiligungen tätig. In den vergangenen Jahren kamen Engagements im Policen-Bereich, Anleihen und mit institutionellen Investoren hinzu. Die Bestandshaltungsfonds „Chronos I“ und der Spezialitätenfonds „Lumis I“ ergänzen das Produktangebot der Immobilienhandelsfonds „Mercatus“. 2011 wurde der Fairvesta-Fonds Nummer zwei planmäßig aufgelöst und erzielte Ergebnisse für die Anleger von rund zwölf Prozent p.a.

 

Meiner Meinung nach… Bei dem vorliegenden Angebot handelt es sich um ein bei Fairvesta übliches Blind-Pool-Modell, das entsprechendes Vertrauen voraussetzt. Dabei spielt weniger die einzelne Immobilie an sich eine Rolle als vielmehr die Managementqualität des Emittenten. Seit elf Jahren vermeldet das Unternehmen – trotz Krise – einen Platzierungsrekord nach dem anderen. Solange es Fairvesta gelingt, Objekte zu den genannten Investitionskriterien zu erwerben und mit Gewinn wieder zu veräußern, funktioniert das Geschäft. Für Anleger mit entsprechendem Chancen-Risiko-Profil kann der Fonds eine gute Beimischung zum Portfolio darstellen.