Das geht ja flott. Die „22. INP Deutsche Sozialimmobilien GmbH & Co. Geschlossene Investment KG“ ist bereits der dritte regulierte Fonds der Hamburger und kommt als diversifizierter AIF auf den Markt. Knapp 18 Millionen Euro will INP platzieren, ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio sind Investoren dabei. Die INP Holding AG übernimmt eine Platzierungsgarantie. Die Fondslaufzeit von gut zwölf Jahren bis Ende 2027 kann um maximal sechs Jahre verlängert werden.
Märkte: Die Argumente pro Pflegeimmobilien sind bekannt: Eine schrumpfende und alternde Bevölkerung benötigt tendenziell immer mehr Pflege außerhalb der Familien in professionellen Einrichtungen. Tendenziell wechseln die Deutschen zwar in immer höherem Alter ins Pflegeheim, dafür allerdings in immer schlechterem, also pflegeintensiverem, Zustand. Bis 2030 erwartet CBRE einen Substitutionsbedarf von 240.000 Pflegeplätzen und einen Ergänzungsbedarf von 380.000 Plätzen. Ganz ähnlich sieht es beim Bedarf an Kinderbetreuung aus: Zwar kommen hierzulande immer weniger Kinder auf die Welt, das wird jedoch durch den deutlichen Anstieg der Betreuungsquote mehr als ausgeglichen. Diese hat sich bei den unter Dreijährigen von 2008 bis 2014 fast verdoppelt und liegt mit aktuell 32 Prozent (bei deutlichen regionalen Unterschieden) immer noch unter dem Bedarf von 41,5 Prozent.
Investitionsobjekte: Der Fonds investiert in vier Pflegeheime aus den Baujahren 1986, 1989, 2012 und 2014 in Peine, Nordenham, Brunsbüttel und Mönchengladbach, mit unterschiedlichen Standards und im Falle von Brunsbüttel mit einem 24-prozentigen Gewerbe- und Wohnanteil. Zusätzlich hat er eine integrative KiTa in Berlin-Spandau mit 190 Plätzen gekauft. Erworben werden jeweils 94,9 Prozent der einzelnen Objektgesellschaften. Alle Pflegeheime erfüllen die landesbaulichen Vorschriften und die Voraussetzungen für eine staatliche Kostenübernahme des Wohnanteils bei sozialhilfebedürftigen Bewohnern. An allen Standorten liegt der Anteil der Pflegebedürftigen an der Bevölkerung über dem Bundesdurchschnitt, da, bis auf Mönchengladbach, alle Städte einen negativen
Bevölkerungsentwicklung und damit einen hohen Anteil alter Menschen
verzeichnen.
Einnahmen/Mietverträge: Die Mietverträge mit den fünf unterschiedlichen Betreibern der Pflegeheime und der KiTa laufen in den Jahren 2033 bis 2040 aus und sind indexiert, die Gewerbeflächen in Brunsbüttel bis 2024 vermietet. Im ersten vollen Betriebsjahr 2016 belaufen sich die Mieteinnahmen auf 2,374 Millionen Euro.
Kalkulation: Die aggregierte Gesamtinvestition beläuft sich auf 37,4 Millionen Euro mit einem Eigenkapitalanteil von knapp 50 Prozent. Die Darlehen werden zu Sätzen zwischen 2,05 und 2,73 Prozent jährlich verzinst und annuitätisch mit anfänglich 2,6 bis 3,1 Prozent jährlich getilgt. Eingekauft wurden die Immobilien zum 12,8- bis 14,1-fachen. Bei einer Auslastung der Heime von jeweils 95 Prozent sind die Betreiber kalkulatorisch in der Lage, ausreichende Instandhaltungsrücklagen zu bilden, um ihrer diesbezüglichen Verpflichtung nachkommen zu können. Die Kalkulation setzt eine Inflationsrate von 1,5 Prozent und eine Anschlussvermietung der Gewerbeflächen in Brunsbüttel zu stabilen Konditionen nach Leerstandskosten von zehn Prozent an.
Rückflüsse und Exit: Wie bei den Vorgängerfonds setzt INP auch hier auf monatliche Auszahlungen. Sie sollen sich anfangs auf 5,5 Prozent jährlich belaufen und ab 2023 auf 5,75 Prozent p.a. steigen. Im Jahr 2027 sollen die Immobilien veräußert werden, kalkulatorisch ist der Verkauf zum 12,3-fachen der dann geltenden Jahresmieten berücksichtigt. In diesem Basisszenario ergäbe sich ein Gesamtmittelrückfluss von rund 181 Prozent vor Steuern. Die Sensitivitätsanalyse untersucht Veränderungen der Inflationsrate, des Zinssatzes für die Anschlussfinanzierung, der Instandhaltungs- und Revitalisierungskosten und des Veräußerungserlöses.
Kosten: Die einmaligen Kosten summieren sich laut aggregierter Investitionsrechnung auf 10,25 Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio, in die Liquiditätsreserve sollen 0,34 Prozent fließen. Die laufenden Kosten summieren sich laut Prognose auf 1,64 Prozent des Kommanditkapitals. Für Instandhaltungen sind jährlich zunächst 67.000 Euro vorgesehen, nach Ablauf der Gewährleistung für die Berliner Kindertagesstätte ab 2019 rund 90.000 Euro. Vor der geplanten Veräußerung im Jahr 2027 werden Revitalisierungskosten in Höhe einer halben Jahresmiete angesetzt.
Anbieter: Nichts Neues bei KVG und Verwahrstelle, wieder arbeitet INP mit HansaInvest und Caceis zusammen. Mit dem aktuellen Angebot hat die INP 22 Fonds mit 27 Pflegeheimen und vier KiTas und einem kumulierten Eigenkapitalvolumen von über 119 Millionen Euro aufgelegt. Nur zwei davon enttäuschen bislang wegen einer Fremdfinanzierung in Schweizer Franken beziehungsweise zu optimistischer Prognose der Inflationsrate ihre Anleger – eine Bilanz, die sich sehen lassen kann. Den Nachweis einer erfolgreichen Fondsauflösung muss INP erst noch erbringen, alle Fonds befinden sich noch innerhalb der geplanten Laufzeit.
Meiner Meinung nach… Die INP liefert zuverlässig solide konzipierte Beteiligungsangebote an Sozialimmobilien, nicht billig, aber preiswert, und die Anleger sind damit bislang gut gefahren. Abgerechnet wird zwar erst zum Schluss, aber zumindest unterwegs ist bisher kaum etwas schiefgegangen. ¨