Niederländischer Staat mietet 15 Jahre lang „Het Boek“ in Amsterdam
Der holländische Immobilienmarkt ist bei deutschen Anlegern in Zyklen gefragt. Nach einem Hoch Anfang des neuen Jahrtausends konnten die Fondszeichner froh sein, dass es manchen Emissionshäusern vor rund drei Jahren gelang, die Holland-Immobilien im Paket auf einen Schlag zu verkaufen. Vor geraumer Zeit hat sich das Blatt erneut gewendet. Bürogebäude im platten Land sind wieder in. Und hat der Initiator einen staatlichen Mieter verpflichtet, wie Real I.S. in seinem ersten Holland-Angebot „Bayernfonds Niederlande 1“, werden Anleger gerne zugreifen, wie die Platzierung vergleichbarer Fonds zeigt. Doch ein guter Mieter ist nicht alles.
Het Boek - Das Buch
Objekt: Ursprünglich war das 1993 errichtete Bürogebäude mit knapp 40.000 Quadratmetern und 650 Parkplätzen für den Wissenschaftsverlag Elsevier gedacht. Daher heißt die Immobilie nicht nur „Het Boek“, sondern erinnert in ihrer Architektur auch an ein aufgeschlagenes Buch. Seit mehr als 15 Jahren wird das Hochhaus mit 21 Geschossen jedoch von der Zoll- und Steuerbehörde genutzt. Real I.S. hat 107 Millionen Euro dafür gezahlt. Hinzu kommen 10,5 Millionen Euro für Investitionen vor allem in die Klimatechnik, um den niederländischen Umweltstandard B zu erreichen. Der Kaufpreis bedeutet einen Vervielfältiger von 16,6 Jahresnettomieten. Nicht gerade wenig für ein 17 Jahre altes Erbpacht-Objekt. Häuser mit staatlichen Nutzern haben offenbar ihren Preis.
Standort: Die Immobilie befindet sich in Amsterdam, gut drei Kilometer von der Innenstadt entfernt. Im Stadtteil Sloterdijk liegt der Teilmarkt Businesspark Teleport, ein 75 Hektar großes Gelände. In den 90er Jahren begann die Entwicklung des Bürostandorts. Hier haben sich unter anderem die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte & Touche, die ING-Bank, das Finanzamt Amsterdam und der Computerhersteller Dell angesiedelt. Die übliche Marktmiete schwankt zwischen 10,40 Euro und 15,40 Euro. Der Leerstand beträgt sieben Prozent und liegt damit weit unter dem Amsterdamer Gesamtwert von 17 Prozent.
Markt: Die Region Amsterdam umfasst knapp sieben Millionen Quadratmeter Bürofläche – und wächst zügig weiter. Verantwortlich dafür ist ein besonderes Verhältnis zwischen der Baubranche und den Mietern. Die Bauträger locken die Unternehmen oft mit exakt auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Neubauten aus den bislang genutzten Immobilien. Nicht selten stehen die Bürogebäude daher nach der Erstvermietung – in der Regel zehn Jahre – erst einmal leer. Anders im Fondsobjekt. Hier hat der Mieter seinen ersten Vertrag über 15 Jahre im Februar dieses Jahres um weitere 15 Jahre verlängert.
Szenarien: In seiner Prognose geht Real I.S. davon aus, die Immobilie zum Faktor von 16,6 Jahresmieten zu verkaufen. Im Alternativ-Szenario rechnet der Anbieter im günstigen Fall mit einem Faktor von 18,1, im schlechten Fall mit einem Faktor von 15,1. Deutliche Auswirkungen hätte auch eine Abweichung der Inflationsrate.
Mieter: Die Zoll- und Steuerbehörde zahlt 13,68 Euro pro Quadratmeter und liegt damit im Bereich des Üblichen an diesem Standort. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren bis Ende Januar 2025. Bis dahin steigt die Miete vereinbarungsgemäß um knapp 40 Prozent. Während dieser Zeit dürfte nichts anbrennen. Der niederländische Staat als Mieter sollte über alle Zweifel erhaben sein.
Kalkulation: Die Gesamtinvestition summiert sich inklusive aller Nebenkosten auf gut 142 Millionen Euro. Anleger bringen mit 78 Millionen Euro inklusive Agio rund 55 Prozent davon auf. Den Rest finanziert die Real I.S. AG über ihre Mutter, die Bayerische Landesbank. Die Zinsen sind bis März 2021 über Swaps gesichert und steigen in sechs Stufen von nominal 3,7 Prozent auf 4,95 Prozent. Anschließend rechnet der Initiator mit 5,75 Prozent weiter. Das kann etwas zu optimistisch sein. Der zehnjährige Kredit ist tilgungsfrei. Ein Minuspunkt, der aber auf Grund des relativ niedrigen Darlehensanteils nicht übermäßig ins Gewicht fällt. Sind Zinsen, laufende Vergütungen und Rückstellungen bezahlt, bleiben Anlegern Ausschüttungen, die von sechs Prozent auf 6,5 Prozent steigen.
Exit-Szenario: Insgesamt machen Zeichner bis zum geplanten Verkauf der Immobilie im Jahr 2025 ein Plus von knapp 93 Prozent nach Steuern. Dabei geht Real I.S. erneut von einem Faktor in Höhe von 16,6 Jahresmieten aus, berücksichtigt dabei aber knapp 13 Millionen Euro für Revitalisierung und Instandsetzung. Die Reserve entspricht einer mietfreien Zeit von sechs Monaten und zusätzlich umgelegten Kosten von 200 Euro pro Quadratmeter. Für laufende Modernisierungen plant der Anbieter in seiner 15-jährigen Prognoserechnung insgesamt weitere elf Millionen Euro ein.
Anbieter: In knapp 20 Jahren hat Real I.S. rund 100 geschlossene Fonds mit Immobilien, Medien und Schiffen aufgelegt. Logisch, dass nicht jedes Angebot rund läuft. Doch in solchen Fällen kümmert sich die Tochter der Bayerischen Landesbank vorbildlich darum, Probleme zu lösen. Ein anerkannt seriöser Anbieter.
Nebenkosten: Provisionen und Vergütungen machen rund 10,5 Prozent der Gesamtinvestition aus. Das entspricht knapp 19 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio – übliche Werte für einen geschlossenen Immobilienfonds.
Steuern: Die niederländischen Abgaben sind in der „Box-3-Besteuerung“ geregelt. Effektiv fallen 1,2 Prozent Steuern bezogen auf den Nettovermögenswert an. Für Anleger bedeutet das holländische Steuern von rund 15 Prozent der Gesamteinnahmen. Der deutsche Fiskus greift nicht mehr zu, seit der Progressionsvorbehalt für Erträge aus Europa weggefallen ist.
Meiner Meinung nach… Ein typischer Real I.S.-Fonds. Der Anbieter setzt vor allem auf zweifelsfreie Mieter. Auch beim „Bayernfonds Niederlande 1“. Der holländische Staat sorgt 15 Jahre lang für die Ausschüttungen. Maßgeblich für den Investitionserfolg ist jedoch, ob die Immobilie anschließend wie kalkuliert verkauft werden kann. Das wird nur mit langfristigem Mietvertrag gelingen. Real I.S. rechnet fest damit, dass der Nutzer seine Verlängerungsoptionen zieht. Nach Angaben des Initiators hat die Zollbehörde viel Geld ausgegeben, um in dem Gebäude spezielle Labore einzurichten. Muss dennoch ein neuer Mieter gefunden werden, wartet eine schwierige Aufgabe auf Real I.S. Und das trotz Reserven für mietfreie Zeit und Revitalisierung. Immerhin ist das Gebäude dann älter als 30 Jahre und muss sich gegen energiesparende Green Buildings behaupten.
