GLOBALE IMMOBILIENMÄRKTE MIT REKORDEINBRUCH

Transaktionen brechen um über 50% ggü. 2021 auf das Niveau von 2021 ein

Die weltweiten Immobilienmärkte sind weiter im Sturzflug. Für „Der Immobilienbrief“ errechnet sich aus den JLL-Zahlen mit über -53% mehr als eine Halbierung gegenüber 2021 und gegenüber dem Vorjahr immer noch ein Minus von -44%. Das ist das niedrigste Niveau direkter Investitionen seit 2011 lässt sich dem Chart entnehmen. Im text ging JLL geflissentlich darüber hinwegfDie globalen Immobilienmärkte haben das Jahr 2023 mit einem Gesamtvolumen von 594 Mrd. US-Dollar abgeschlossen, berichtet brandaktuell der JLL-Report „Global Real Estate Perspective“. Im Peak 2021 lag das Volumen noch bei 1.273 Mrd. US-Dollar und 2022 immer noch bei 1.068 Mrd. US-Dollar. (WR+)

Der verminderte Rückgang im Q4 mit „nur“ -23% wird direkt als Silberstreifen interpretiert, was aber aus Sicht von „Der Immobilienbrief“ ja vielleicht aber auch daran gelegen haben könnte, dass die Absturzbewegung in 2022 im Zuge der Zinswende das Vergleichsquartal schon deutlich gedrückt hatte.Im Q4 2023 wurde weltweit ein Gesamtvolumen von 166 Mrd. US-Dollar verbucht. Jetzt „hoffen“, so Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy, die globalen Immobilienmärkte auf eine schrittweise Erholung im Jahr 2024. Bei Homeoffice und Zinsen zeige sich Klarheit. Die anziehende Dynamik in Q4 2023 schüre Optimismus. Deutliche Preisanpassungen hätten bislang Transaktionsprozesse verzögert oder ganz ausgesetzt. Diese Passivität würde sich in diesem Jahr schrittweise wieder lösen.

EMEA, wobei sich „Der Immobilienbrief“ immer fragt, was die gemeinsame Aussage von Europa, dem Mittleren Osten und Afrika sein soll, denn größere regionale Unterschiede dürfte es weltweit nirgendwo anders geben, ging im Jahresvergleich um 43% auf 162 Mrd. US-Dollar zurück. In Q4 lag mit 46 Mrd. US-Dollar das Minus bei 21%. Die Niederlande und Frankreich zeigten Rückgänge des Transaktionsvolumens um jeweils 61% beziehungsweise 44%. Deutschland wies lediglich einen Quartalsrückgang um 16% aus. Spanien (+51%), die Schweiz (+43%) und Großbritannien (29%) zeigten sogar deutliche Zuwächse.

Im Vergleich der Nutzungsarten behauptet Living/ Multifamily mit 157 Mrd. US-Dollar bzw. -53% ggü. 2022 die Spitzenposition. Industrial & Logistics holen aber mit „nur“ -35% bzw. 139 Mrd. US-Dollar auf. Büro läge mit 128 Mrd. US-Dollar (-49%) auf dem ungewohnten dritten Platz. Einzelhandel erzielte 89 Mrd. US-Dollar (-39%). Die Debatte um Future of Work habe zu einer Verunsicherung im Bürosegment geführt, während der Wohnraummangel in vielen Metropolen weltweit und die Notwendigkeit stabiler Produktions- und Lieferketten unbestritten sei, begründet Hinrichs die ungewöhnliche Prioritätenverschiebung.

 

Bei Homeoffice herrsche bei wieder zunehmender Büropräsenz langsam Klarheit. Das schaffe Entspannung bei der Vermietung. Mehr als 80% der Beschäftigten weltweit seien wieder mindestens einen Tag pro Woche im Büro, verglichen mit 61% vor einem Jahr. Die meisten Angestellten arbeiten nun durchschnittlich 3,1 Tage die Woche vom Büro aus. Von den 10 größten Technologieunternehmen der Welt schreiben acht nun mindestens drei Tage pro Woche im Büro vor, berichtet Hinrichs. Das schaffe für die Unternehmen mehr Klarheit, um eine langfristigere Arbeitsplatzstrategie umzusetzen. Hinrichs erwartet folglich eine schrittweise Zunahme der Bürovermietungsaktivitäten im Laufe des Jahres.

Die Vermietungsmärkte befänden sich bereits wieder in der Erholungsphase, so Hinrichs. Im Bürosektor seien im Q4 die globalen Vermietungsumsätze um 4% ggü. Vorjahr gestiegen. Mit 9 Mio. qm Umsatz sei das stärkste Quartal seit Q2 2022 registriert worden. Trotzdem blieben die Gesamtflächenumsätze weltweit 9% unter dem Niveau von 2022 und etwa ein Viertel unter dem Durchschnitt der Vor-Pandemie-Zeit.

Die weltweite Leerstandsquote stieg in Q4 2022 um weitere 25 Basispunkte auf ein neues Hoch von 16,2%. In Nordamerika wurde der höchste Anstieg auf nun 20,8% verzeichnet, gefolgt von der Asien-Pazifik-Region mit 15,3% sowie Europa mit einem Mittelwert von 8,0%. Hier spiegele sich die weltweite wirtschaftliche Lage. Neuanmietungen und Umzüge seien teilweise ausgesetzt worden, aber der Handlungsdruck werde schnell steigen. Es herrsche bereits jetzt ein Wettbewerb um hochwertige Flächen in zentralen Lagen. Gleichzeitig würden weniger Büros gebaut, als zuvor prognostiziert, erwartet Hinrichs. Die globalen Fertigstellungen von immer noch mehr als 17,3 Mio. qm im laufenden Jahr würden nächstes Jahr auf 12,4 Mio. qm zurückgehen. Allerdings würde die Leerstandsquote weiter steigen, da qualitativ unterdurchschnittliche Flächen in Randlagen kaum noch vermittelbar seien.

Der Ausblick auf 2024 fällt bei JLL – wie auch nicht anders zu erwarten ist – verhalten optimistisch aus. Die Flächenumsätze würden weiterhin unter dem Niveau vor der Pandemie liegen, aber voraussichtlich um bis zu 10% im Vergleich zum Vorjahr in allen Regionen steigen. + + + Bei Investment stehe noch eine Preisanpassung aus. Es würde die Anlage-Diversifizierung angesichts der aktuellen Herausforderungen für die Investoren weiter von hoher Bedeutung sein und dazu beitragen, Risiken sowohl in einzelnen Ländern oder Märkten als auch sektorübergreifend zu mindern. Die Preisfindung zwischen Verkäufern und Käufern sei nach wie vor das zentrale Thema – auch nachdem sich die Nettoanfangsrenditen in den vergangenen Quartalen bereits entsprechend nach oben bewegt hätten. Aktuell seien in den USA diese Preisanpassungen am weitesten fortgeschritten, gefolgt von Europa und dann Asien-Pazifik. ■