HOCH HINAUS KANN GANZ TIEF FALLEN

Bürohochhäuser in Frankfurt mit Baujahren vor 2011 nur noch mit Sanierung vermietbar

Die Highrise-Study Frankfurt von Cushman & Wakefield (C&W) greift mit der Analyse ein anscheinend in Vergessenheit geratenes Thema auf. „Der Immobilienbrief“ fragte sich schon vor 25 Jahren, wie sich „Hightech 5%er-Türme“ bei einer technischen Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren rechnen sollen. Laut der Studie gibt es in Frankfurt 52 Bürohochhäuser mit rund 1,77 Mio. qm Mietfläche. Fünf weitere Hochhäuser mit zusätzlichen 182.000 qm sollen bis 2028 fertiggestellt werden. 90% der Auszüge betreffen Baujahre vor 2011, die als „ältere Gebäude“ nach jetzt 13 „Lebensjahren“ lt. C&W nur noch nach einer grundlegenden ESG-Sanierung vermietbar sind. Vor gerade gut 2 Jahren wurden die Frankfurter Hochhäuser noch von den internationalen Immobilien- und Bewertungsprofis aller Maklerhäuser als Core-Landmarks in Bieterverfahren verteilt, wundert sich „Der Immobilienbrief“. (WR+)

Bei PLATOW/„Der Immobilienbrief“ erinnern uns an eine Modellrechnung im Vorfeld einer 90er Jahre Tagung zur Kapitalanlage in Büroimmobilien, bei der wir auf Basis von Eurotower-Sanierungszahlen Mitte der 90er Jahre zu dem Ergebnis kamen, mindestens 8 DM, bzw. 4,10 Euro pro Quadratmeter monatlich nur für die nächste anstehende Generalsanierung zurücklegen zu müssen. Die aktuelle BIIS-Tagung der Bewerter lieferte dazu eine neue Zahl. Für die Rechenbarkeit einer guten ESG-Sanierung müssten durchaus bis zu 7 Euro Mehrmiete kalkuliert werden. Eine alte Studie von vor 20 Jahre berechnete die Lebensdauer der damals in Folge des Booms bis 1993 tatsächlich abgerissenen Hochhäuser mit 38 Jahren.

Allerdings spülten 30 Jahre im Trend sinkender Zinsen bis in Richtung Nullzins durch die Renditekompression bzw. steigende Multiplikatoren bei sich gleichzeitig vom 90er Jahre Absturz erholenden Mieten jedes Sanierungsvorsorgedenken über Bord. „Der Immobilienbrief“ sprach dennoch schon länger vor der Zinswende von der „Nullzinsimmobilie“, da Renditen mit einer „2“ kaum ausreichen die laufenden Kosten, geschweige denn die Lebenszykluskosten zu decken. Die oft zweistellige Wertänderungsrendite setzte tradiertes Immobiliendenken mit Berücksichtigung von Sanierungsrisiken außer Kraft. Neuinvestoren der letzten 5 bis 7 Jahre wie z. B. koreanische Investoren oder auch Kapitalsammelstellen oder Versorgungskassen dürften bei einer Fremdfinanzierung von auch nur 50% und anstehenden ESG-Herausforderungen einem großen Teil ihres Eigenkapitals hinterherwinken müssen. Wir rechneten Ihnen das schon am Beispiel TRIANON letztes Jahr (Nr. 562 v. 27.10.2023) vor. Brandaktuell meldete am Mittwoch die Immobilien Zeitung, dass ein südkoreanischer Fonds aus dem Eigentümerkonsortium des Frankfurter Büroturms Trianon seine Verpflichtungen nicht mehr bedienen könne und vor der Insolvenz stehe. Restrukturierungsversuche sein nach Meldungen internationale Medien gescheitert. Nun sei die nahe Insolvenz des Vehikels abzusehen.

Die klassischen Immobilienaspekte gewinnen jetzt auch an Bedeutung, wie die Highrise-Studie von C&W deutlich macht. Wie Axel D. Angermann, Feri, in einem volkswirtschaftlichen Vortrag beim Bewerterverband BIIS  letzte Woche auch deutlich machte, stehen heutige Marktteilnehmer mit weniger als 20 Jahren Berufserfahrung den aktuellen Herausforderungen ohne Rückgriff auf eigene Erfahrungen gegenüber. Dies gilt durch die ESG-Erfordernisse, durch den großen Zinshebel, durch Demographie, durch die Konjunktur-Effekte, durch Homeoffice, New Work, KI und den schleichenden volkswirtschaftlichen Wettbewerbsverlust für die Immobilienwirtschaft umso mehr.

Cushman & Wakefield (C&W) zählt in Frankfurt 52 Bürohochhäuser mit ca. 1,77 Mio. qm Mietfläche. Weitere fünf Hochhäuser über 45 m Höhe und zusätzlichen 182.000 qm würden bis 2028 fertiggestellt. Banken dominieren als Mieter. Ältere Gebäude vor Baujahr 2011 seien von Leerstand bedroht. Die Hochhaus-Mietfläche entspräche 15% des Büroflächenbestandes, generiere aber 19% des Umsatzes. C&W wertete mehr als 500 Mietverträge aus. Für Tina Reuter, Head of Germany von C&W, symbolisiert die zuletzt stark verdichtete Skyline nicht nur Frankfurts Funktion als Finanzzentrum, sondern Hochhäuser generierten auch Höchstmieten von über 50 Euro. (Anm. „Der Immobilienbrief“: Das entspricht der nominalen Spitzenmiete der Jahrtausendwende. Die „allererste“ 50 Euro-Vermietung fand übrigens schon 1992 in der T11 statt. Bereits Anfang der 90er Jahre wurden 40 bis 45 Euro fest kalkuliert. Seither sind über 50% Inflation über den Euro hinweggegangen. Das macht auf der einen Seite die Volatilität des Marktes deutlich, zeigt aber auch die im 25-Jahre-Vergleich noch bestehenden Belastbarkeitspotentiale der Unternehmen auf.)

Ein Großteil des Flächenumsatzes werde durch Umzüge generiert. Expansionen und Neuansiedlungen seien in Frankfurt eine Ausnahme, so Reuter. Der Hochhaus-Leerstand liege mit 7,4% ca. 2,2 Prozentpunkte unter dem Markt. Rund 51% der Hochhäuser würden durch Banken und Finanzdienstleister genutzt. Größte Nutzer seien die EZB, die DZ Bank, die Deutsche Bundesbank und die Deutsche Bank. Die Anzahl der Mieter in Hochhäusern summiert sich auf insgesamt rund 500. Oberste Etagen blieben einer exklusiven Klientel vorbehalten.

„Flight-to-Quality“ bestimme das Marktgeschehen, so Reuter. Ältere Gebäude hätten das Nachsehen. Es sei auffällig, dass die Nutzer angemietete Fläche deutlich reduzieren. (Anm.: Bewerterstatistiken zeigen durchschnittlich 25% Flächenverkleinerung bei Umzug.) Dafür würden aber für absolute Topflächen höhere Mieten akzeptiert. Der Anteil des Büroflächenumsatzes ab Baujahr 2021 liegt bei 64%. Fast 90% der Auszüge fänden in Gebäuden statt, die vor 2011 erbaut wurden. Solche jetzt 14 Jahre alten Immobilien müssten nachhaltig saniert werden, sonst drohe Leerstand, so C&W. Für „Der Immobilienbrief“ bleibt nur unter Umsatzmaximierungsgesichtspunkten bzw. Anlageverzweiflung auf der Käuferseite verständlich, dass dieselben heutigen „Stranded Asset Propheten“ der Branche noch bis vor gut zwei Jahren die gefährdeten Objekte als nachhaltige Core-Kapitalanlage verkauften und internationale und deutsche Kapitalsammelstellen sich im Bieterwettbewerb gegenseitig überboten. ■