HÖLLER SPRICHT KLARTEXT: BEREINIGUNG DAUERT BIS 2027

Büromarkt schrumpft 20%, Branche spielt sich auf „Der Immobilienbrief“-Terminplan ein

Ulrich Höller, GF der ABG Real Estate Group, prognostiziert eine anhaltende Bereinigungsphase im deutschen Immobilienmarkt bis 2026/ 2027. Erst danach wird eine Erholung auf Basis neuer „Core“-Preise erwartet. Die 20%-Büromarktschrumpfung werde sich im B-Bereich und ESG-Mangelobjekten abspielen. Prime Office werde profitieren, sieht der Prime Office Entwickler. Multiplikatoren gehen noch zurück, erreichen aber kein Dumping-Niveau. Außerdem werde Deutschland nicht zusammenbrechen, wie es Medien befürchten. KI killt lediglich 5% Büroarbeitsplätze.

Das traditionelle Journalistenabendessen, das Ulrich Höller, heute GF der ABG Real Estate Group und ZIA-Vorstand, in seinen jeweiligen Funktionen seit vielen Jahren veranstaltet, war nach den letzten Jahren, in denen die eigene Erfolgspräsentation und Verbandsinteresse in den Vordergrund des Journalistengespräches gerückt waren, wieder den früheren klareren Aussagen des erfahrenen Marktteilnehmers auch in schwierigen Marktphasen gewidmet. Insgesamt nähern sich die erfahrenen Marktteilnehmer dem Drehbuch an, das „Der Immobilienbrief“ seit fast 2 Jahren vorstellt: Survive 2025 – ohne ´till. Unser letzter, Ihnen vor einigen Wochen vorgestellter „Der Immobilienbrief“-Krisenablauf sieht den Markt und die erwartete Preisbildung langsam Richtung Talsohle rutschen. Das müsse jetzt dazu führen, dass Banken mit ihren Stillhalteabkommen und Unternehmen mit ihren Bewertungen und Prolongationen sich mit den neuen, nachhaltigen Realitäten auseinandersetzen müssen. Damit startet die eigentliche Unternehmenskrise erst jetzt wirklich. Auch Jan-Henrick Goldbeck wies in der Diskussion des ZIA Tages der Immobilienwirtschaft darauf hin, dass Bau- und Immobilienwirtschaft spätzyklisch agierten, so dass die Pleiten jetzt erst anfangen würden und erst 2025 und 2026 entscheidend für die Branche würden.

Auch Höller erwartet, dass die Immobilienmärkte noch 1,5 Jahre eine Bereinigungs- und Marktfindungsphase durchlaufen. Erst danach werde die Stimmung optimistischer werden. Der Markt werde in den nächsten Jahren von internationalen Investoren und Family Offices dominiert. Renditeerwartungen vieler Investoren würden sich wahrscheinlich nicht erfüllen. Allerdings würden die Immobilienpreise nicht auf ein Dumpingniveau sinken. Auch Deutschland werde wirtschaftlich nicht zusammenbrechen. Ab Mitte 2025 dürften die Marktaktivitäten anziehen. 2024 passiere eher nichts mehr. Premium-Objekte würden mit steigenden Mieten noch attraktiver.

 Dabei ist sicher zu berücksichtigen, dass Höllers ABG Real Estate hochwertige Büroimmobilien für dieses Marktsegment entwickelt. Wenn es aber jemandem gelingen kann, den Knoten aus Zinsen, Terminen, Baukosten und sinkenden Multiplikatoren zu durchschlagen, ist das sicherlich Höller mit Krisenerfahrungen aus der Degussa-Entwicklung. Andererseits setzen Leerstände und schwierige Mietsituationen in schwächeren Objekten Arbitrageprozesse in Bewegung, die in der Vergangenheit manchen Mietoptimismus auch im Neubau zerlegten. Außerdem ist der zyklische Aspekt nur ein kleiner Teil der Büro-Gesamtgemengelage. 20 Jahre schleichende Wettbewerbsverlust-Talfahrt führen genauso nach unten wie ein Klippensprung, nur weniger schmerzhaft.

Parallel nähmen Leerstände in älteren Bestandsobjekten zu, so Höller. Deutsche Investoren würden vermutlich noch mindestens 2 Jahre benötigen, um ihre individuellen Situationen zu bewältigen. Eine Erholung der Märkte zu Core-Preisen sei daher eher für die Jahre 2026 und 2027 zu erwarten. Die Aufarbeitung der Insolvenzen, die durch lange Inaktivität und Preisanpassung noch zunähmen, werde wegen der Vielzahl der beteiligten Stakeholder auch längere Zeit in Anspruch nehmen. Die Renditen für Top-Büroobjekte würden insgesamt weiter steigen et vice versa die Multiplikatoren sinken. Der gesamte Büromarkt werde um etwa 20% schrumpfen. Hauptverlierer seien B-Lagen und Objekte, die nicht den heutigen Anforderungen an Topqualität, Nachhaltigkeit und Digitalisierung entsprechen. Landmark-Projekte blieben Gewinner.

Langfristig bleibe das Büro trotz kurzfristiger Herausforderungen eine Kern-Assetklasse für die meisten Investoren. KI werde zu etwa 5% Büromitarbeiter-Reduktion insbesondere in B-Lagen führen. Allerdings warnt da gerade diese Woche der Internationale Währungsfonds (IWF) vor „hochgradig disruptiven Szenarien“. Trotz immensen Potentials für Produktivitätssteigerungen müssten sich Volkswirtschaften wie Deutschland insbesondere durch Ausmaß und Geschwindigkeit bei KI auf „massive Verwerfungen auf dem Arbeitsmarkt“ und mehr soziale Ungleichheit einstellen. Mit Blick auf die KI-Effekte, die sich vor allem auf den Bürobereich auswirken, sieht „Der Immobilienbrief“ eher wenig quantitative Impulse durch KI. Andererseits könnten dadurch demographische Defizite, die Deutschland besonders treffen, aufgefangen werden.

Bürokratie und durchschnittlich 7-jährige Bebauungsplanverfahren treiben Investitionen ins Ausland, so Höller. Die reduzierte Nachfrage nach Büroflächen, die Schwierigkeiten im Wohnungsbau und die notwendige Transformation von nicht mehr benötigten Einzelhandelsflächen in den Innenstädten würden neue Nutzungsarten fördern. Die ab 2025 verbindliche Umsetzung der EU-Nachhaltigkeitsberichterstattung führe zu erhöhten Anforderungen an das Immobilienmanagement und einer weiteren Sensibilisierung der Unternehmen für ESG-konforme und energieeffiziente Büroflächen, wodurch zusätzlicher Bedarf nach solchen Flächen entstehe. Andererseits fragt sich, was mit den vielleicht 30 bis 50% unter Rentabilitätsgesichtspunkten nicht ESG-fähig sanierbaren Büros geschehen soll. Das eröffnet hohes Arbitragepotential, sofern die Nutzung nicht verboten wird. Das würde aber zu einem volkswirtschaftlichen Billionenverlust führen.

Zum Schluss Höllers ABG-Werbeblock: Die ABG Real Estate Group setze ihre bereits begonnenen Projekte fort. Da sei zwar auch 2027 nicht mehr die 33-fache Jahresmiete realisierbar, dafür könne auf Basis höherer Mieten verkauft werden. Geplante Schul- und Logistikfonds seien allerdings im Pausenmodus. Begonnen sei zum Bespiel die Revitalisierung des „ikonischen“ Central Parx-Ensembles in Frankfurter Bestlage des Bankenviertels. Der Bauantrag wurde eingereicht und der Baubeginn startet Ende 2024. Gemeinsam mit Joint-Venture-Partner HanseMerkur Grundvermögen sei vor kurzem die Hochbau-Finanzierung über 200 Millionen Euro abgeschlossen worden. Für die langfristigen Zukunftsprojekte GREEN CAMPUS in Köln, HAMMERHEART in Hamburg und MARIENGÄRTEN in München liefen die Planungsarbeiten sowie die Bearbeitung der Bebauungsplanverfahren intensiv weiter. Die Umsetzung werde ab 2026/27 starten. Die ABG Real Estate Group sei nicht nur Developer, sondern auch Investment/ Asset Manager, der mit institutionellen Investoren Bestandsobjekte ankauft und managt. Insgesamt beträgt das Volumen der Assets under Management aktuell rd. 3,4 Mrd. Euro. ■