Unsicherheit hält Büronachfrage in Europa schwach
Excel ist geduldig. Die neue Phase des „Gesundrechnens mit Excel“ beginnt. Sinkende Renditen bzw. steigende Multiplikatoren bei jetzt wieder sinkenden Zinsen könnten auf Basis von Rendite- und Mietprognosen den Beginn eines neuen Zyklus einzuläuten. Zumindest gewinnt man diesen Eindruck beim Lesen der Zusammenfassung der neuen „European Office Value Analysis – Q3 2024“ von Savills, die einen möglichen Wendepunkt auf Investmentseite sieht. Core-Büroimmobilien zeigten erste Anzeichen einer Preisstabilisierung, während Non-Core-Objekte zunehmend geprüft werden. Spitzenrenditen für Büros blieben im Q3 2024 bei 4,9% stabil, mit attraktiven Märkten wie Madrid, Oslo und Amsterdam. Eine mögliche Renditekompression wird ab 2025 erwartet (WR+)
Das Blatt wende sich für europäische Büroinvestitionen. Fremdkapital würde wieder die Rendite steigern. Die Entwicklungen seien aber gegenläufig, so die neue „European Office Value Analysis – Q3 2024“ von Savills. Bei Core-Büroimmobilien ohne Verkaufszwang würden potentielle Käufer ihre Preisvorstellungen wieder anheben. Bei Non-Core-Bürogebäuden dagegen würden die niedrigen Angebote von Entwicklern und Private-Equity-Fonds jetzt doch geprüft. Das belebt den Transaktionsmarkt und gibt neue Datenpunkte für eine weitere Marktbelebung. Allerdings relativiert Savills den Effekt des möglichen Wendepunktes sofort wieder selber. Die Nachfrage bliebe schwach, da die Unsicherheiten zu künftigen Modernisierungskosten und der Vermietbarkeit von Büros groß blieben. Gleichzeitig gebe es nur sehr wenige notleidende Objekte unter Preisdruck.
Laut Savills sind Spitzenbüros in Madrid, Oslo und Amsterdam im Vergleich zu ihren jeweiligen historischen Niveaus in Europa am attraktivsten. Zum einen seien die Fundamentaldaten für das reale Mietwachstum stark. Zum anderen sei die Preisanpassung deutlich ausgefallen. Der Chart macht den Absturz der Core-Multiplikatoren in allen europäischen Metropolen meist zwischen einem Drittel bis zu annähernd der Hälfte seit Q1 2022 deutlich. Die Renditeentwicklung führe zu einem größeren Abstand zu den Renditen von Staatsanleihen. Der Rendite-Spread zwischen Staatsanleihen und Core-Immobilien gehört weiterhin ungeachtet der Implosion der Multiplikatoren aus „Der Immobilienbrief“-Sicht zu den Glaubensbekenntnissen für die Attraktivität von „sicheren“ Core-Immobilien. Die durchschnittlichen europäischen Spitzenrenditen für Büroimmobilien seien jetzt im dritten Quartal hintereinander im Q3 2024 stabil bei 4,9% geblieben.
James Burke, Director Savills Global Cross Border Investment, sieht aktuell immer noch eine schwierige Finanzierungssituation für Büroinvestments, jedoch würden niedrigere Zinsen und eine verbesserte Stimmung bei Kreditgebern und Investoren zu einer Belebung des Transaktionsgeschehens am europäischen Büroinvestmentmarkt führen. Ab Anfang 2025 werde es wieder zu einer Renditekompression für Core-Büroimmobilien kommen. Die Finanzierungskosten seien inzwischen in mehreren Märkten, darunter Paris CBD, Frankfurt, Brüssel, Amsterdam, Dublin, Lissabon und Madrid, unter die Spitzenrenditen für Büroimmobilien gefallen. In der City of London lägen die Fremdkapitalkosten zwar noch über den Spitzenrenditen, jedoch würden die Spitzenmieten um mehr als 4% jährlich in den nächsten fünf Jahren steigen und sich positiv auf die Gesamtrenditen auswirken. In London seien im Q3 zudem mehr Banken bereit, Kredite mit einem Beleihungsauslauf von 60% nach noch 55% im Q2 zu gewähren. Das verbessere Liquidität und Leverage. Für „Der Immobilienbrief“ ist interessant, dass jetzt wieder die Phase des Gesundbetens mit Excel beginnt.