Performance-Index Victor bleibt auch im 1. Hj. zweistellig

Alle Quartale wieder meldet uns jetzt seit über 10 Jahren der JLL Performance Indicator VICTOR Prime Office eine zweistellige jährliche Performance für Prime Office. Die Formel dahinter lautet aktuelle Marktmiete mal aktuellem Multiplikator plus Miet-Cash flow minus Vorjahresvergleichswert ist gleich Total Return. Wenn also die Marktmieten leicht steigen und die Ankaufsrenditen sinken bzw. im Kehrwert die Multiplikatoren steigen, verknüpfen sich die Effekte multiplikativ. Dennoch sollte man sich immer ins Gedächtnis rufen, dass die Offenen Immobilienfonds mit sicherlich professioneller Anlage in hochwertige Immobilien zum 30.6.20 in den letzten 10 Jahren lediglich eine durchschnittliche Rendite incl. Wiederanlage von lediglich 2,7% erzielten, also noch nicht einmal den Cash flow realisieren konnten. Rein auf die Transaktionen der immer neuen Immobilien bezogen bildet der JLL Victor aber durchaus die Preise ab, die internationale Investoren bereit sind zu zahlen. Die „40-fache“ steht da schon im Raum. Der absehbare Auszug der Deka aus dem Trianon oder Corona-Effekte könnten sich zum Prüfstein für solche Investments entwickeln.

Im Corona-Quartal Q2 2020 legte VICTOR Prime Office mit +1,2% sogar noch stärker zu als im Vorquartal mit +0,7% und erreichte für die beobachteten Toplagen Ende Juni 2020 einen Indikatorstand von 215,3 Punkten. Hier punktete insbesondre Hamburg mit dem ‚Ericus Kontor‘ und dem ‚Neue Dovenhof‘, die noch in der Lockdown-Periode vorangetrieben und im Juni 2020 jenseits der 33fachen Marktmiete abgeschlossen wurden. Bei knappen Produkten könne Corona sogar positive Preiseffekte haben, meint Ralf Kemper, Head of Valuation. Nach anfänglicher Corona-Sorge gebe es jetzt Entwarnung wieder deutlich mehr Dynamik insbesondere mit Blick auf die zweite Jahreshälfte.

Die laufende Wertänderungsrendite mit +9,2% im Durchschnitt der Topstandorte lag sogar höher als im Q1 mit+8,7%. Mit laufender Cash flow Rendite von 3% errechnet sich ein Total Return von 12,2% in den letzten 12 Monaten. Erneut erzielen die Spitzenlagen in München (+14,5% Wertänderung, bzw. 17,6% Total Return) und Berlin (+13,2%; 16,1%) die höchsten Wertänderungen und Total Returns. Die Hamburger Innenstadt folgt mit +8,4% Wertänderung bzw. 11,5% Gesamtrendite. Die Frankfurter Bankenlage erreicht +7,1% bzw. 10,1%. Düsseldorf ist mit +2,0% bzw. 5,2% das Schlusslicht unter den Top-Lagen.

Unter Beobachtung stünde vor allem der Vermietungsmarkt, da konjunkturelle Einbrüche in der Vergangenheit immer zu Mietrückgängen oder zumindest Stagnation geführt habe, meint Kemper. JLL erwartet nach Auslauf der staatlichen Stimulus-Programme eine weitere Verstärkung der Rezession mit erhöhten Arbeitslosenzahlen zum Jahresende.  Der neue Europäische Rettungsfonds könnte jedoch Kriseneffekte begrenzen. Die Erwartung einer raschen Erholung der Gesamtwirtschaft stützten aber aktuell die Preisentwicklung im Büro-Spitzensegment. Die Effekte neuer Arbeitsmodelle dürften erst in der kommenden Zeit ausgelotet werden. Nachfrageveränderungen seitens der Investoren seien im Spitzensegment bislang noch nicht erkennbar, resümiert Kemper. Auch PLATOW kann hier lediglich auf längerfristige Erfahrungen über die hoch volatile Preisbildung an oligopolistischen Mietmärkten hinweisen, während die deutschen Core-Investmentmärkte sich im jeweiligen Preisumfeld sich von kurzen technischen Reaktionen abgesehen für vermietete Objekte auch in schwierigen wirtschaftlichen Situationen immer stabil zeigten.