Kreditfälligkeiten bis 2026 von 1,5 Billionen US-Dollar führen zu gravierenden Konsequenzen
Für PIMCO waren die Zentralbanken in den letzten Jahren die Kreditnehmer eine beständige Quelle der Frustration für die Finanzierer von gewerblichen Immobilien. Heute scheinen die kurzfristigen Zinsen ihren Gipfel überschritten zu haben, während die langfristigen Zinsen allmählich nach unten tendieren. Diese Trends könnte man als Wegbereiter für eine merkliche Erholung betrachten. Man sollte es aber nicht, meint PIMCO. Mit einer Terminkurve, die um 200 bis 300 Basispunkte (Bp) höhere Realzinsen als im Jahr 2021 einpreist, sollten die Kapitalisierungssätze erhöht bleiben und dafür sorgen, dass die Immobilienpreise rund 20 bis 40% unter ihrem höchsten Stand von 2021 verharren.
Da in den nächsten zwei Jahren mit Kreditfälligkeiten im Umfang von 1,5 Billionen US-Dollar anstünden, seien die Konsequenzen gravierend, so PIMCO. In einem Umfeld der erhöhten Zinsen stellten die Kreditkosten und die Kapitalisierungssätze eine Herausforderung dar. Kreditgeber und Kreditnehmer müssten der „Realität ins Auge blicken“. Bei einem weiteren Rückgang der geschätzten Bewertungen in naher Zukunft, dürften sich Darlehensverlängerungen noch schwerer begründen lassen. Für diejenigen, die über das nötige Kapital und Fachwissen im Bereich maßgeschneiderter Lösungen verfügen, reichen die privaten Möglichkeiten von vorrangigen Schuldverschreibungen über Mezzanine-Darlehen bis hin zu Vorzugskapital. Implizit heißt das aber, wer die nötigen Ressourcen nicht hat, bekommt Probleme.
Schlüsselsektor Büro unter besonderem Druck
Die globalen Aussichten für Bürogebäude bleiben herausfordernd, so PIMCO. Nachfrage und Preisbildung seien in aller Welt eingeschränkt. Die Bewertungen stünden weiter unter Druck. Da die globalen Eigentümer und Finanzierer von Gewerbeimmobilien in ihren Portfolios den Büroflächenanteil nach Recherche von PIMCO zurückfahren möchten, dürfte der Angebotsdruck zunehmen. So sei der Anteil von Büroflächen an den weltweiten Gewerbeimmobilienportfolios institutioneller Anleger von 35% im Jahr 2022 auf aktuell 29% gesunken8 und dürften noch weiter zurückgehen.
Allerdings seien die Aussichten von Region zu Region unterschiedlich. In Europa blieb die Nachfrage nach umweltfreundlichen, hochwertigen Gebäuden in zentralen Geschäftsbezirken relativ hoch. Der Homeoffice-Trend in weiten Teilen der Region weniger stark ausgeprägt. In Europa lebten Arbeitnehmer tendenziell in kleineren Wohnungen in der Innenstadt. Der öffentliche Nahverkehr sei gut ausgebaut. Im asiatisch-pazifischen Raum bleibt die Nachfrage nach Büroflächen in zentralen Geschäftsbezirken weitgehend auf dem Niveau von 2021. Dies sei auf die gemeinhin kleineren Wohnungen, die kürzeren Arbeitswege und die stärker ausgeprägte „Bürokultur“ als im Westen zurückzuführen. In den USA würden aufgrund von Kosteneinsparungen der Unternehmen und des stärkeren Homeoffice-Trends inzwischen weniger Büroflächen nachgefragt als neue Stellen geschaffen. Hier dürften die Preise und die Mieten außer bei Immobilien der Klasse A+ ihre Talfahrt fortsetzen, wenn die privaten Kapitalgeber zurückhaltend bleiben und die Kapitalisierungssätze weiter steigen. Der Gewerbeimmobilienmarkt befinde sich an einem Scheideweg, der mit gewaltigen Herausforderungen gespickt sei und zugleich reihenweise Chancen biete. Die erhöhten Zinssätze, die geopolitischen Spannungen und die Klimasorgen hätten ein komplexes und beunruhigendes Umfeld für Gewerbeimmobilienbesitzer und deren Finanzierer geschaffen.
Allerdings ebneten diese Herausforderungen auch den Weg für innovative Finanzlösungen und strategische Investitionen. Wer über das nötige Kapital und Fachwissen verfüge, fände Investmentmöglichkeiten im gesamten Finanzierungsspektrum. Man müsse aber Widerstandskraft und Anpassungsfähigkeit an den Tag legen, meinen die Amerikaner pathetisch. Den Rest fressen wohl die Hunde, interpretiert „Der Immobilienbrief“ daraus.
Andere Schlüsselsektoren profitieren dagegen aus Sicht von PIMCO.
Rechenzentren: Der KI-Boom habe einen weltweiten Ansturm auf Rechenzentren und grüne Energien für deren Betrieb ausgelöst und dabei auch erhebliche Risiken für die Gewerbeimmobilienbranche mit sich gebracht. So könnte die künstliche Intelligenz auf lange Sicht den Bedarf an Büroflächen verringern, die Nachfrage nach Studentenunterkünften einschränken, für eine geringere Bevölkerungsdichte in den Städten sorgen und langfristige Mietverträge sowie Immobilien in Nebenlagen weniger attraktiv machen. Wie schnell und in welchem Ausmaß dies geschehen wird, bleibt jedoch unklar. (Mehr dazu im PIMCO Artikel „Die strategische Rolle von Rechenzentren für die Kl-Evolution in Europa“ vom Juni 2024.)
Umso klarer sei dagegen, dass die Nachfrage nach KI und Cloud-Diensten einen globalen Wettlauf um Rechenzentrumskapazitäten angestoßen habe. Rechenzentren würden in den kommenden Jahren eine entscheidende Rolle in den Anlageportfolios spielen. Als kritische Infrastruktur böten sie den Anlegern eine Möglichkeit, als Leistungserbringer für KI-Plattformen am KI-Wachstum teilzuhaben, ohne auf die ultimativen Gewinner der KI-Technologie setzen zu müssen.
Logistik und Lagerflächen: Deglobalisierung und E-Commerce werden lt. PIMCO das nachhaltige langfristige Wachstum im Lager- und Logistikbereich weiter ankurbeln. Auch wenn die Geopolitik Auswirkungen auf die Nachfrage haben werde, scheine die Nachfrageentwicklung bei Logistikobjekten, die in Verbindung mit Digitalisierungstrends wie E-Commerce stehen, einem relativ verlässlichen Trend zu folgen. Der Onlinehandel nehme weiter zu. Des Weiteren treibe die Deglobalisierung Trends wie das „Nearshoring“ und das „Friendshoring“.
Mehrfamilienhäuser: Die weltweiten Aussichten für Apartmenthäuser sind lt. PIMCO in Anbetracht der hohen strukturellen Nachfrage grundsätzlich positiv. In Europa geht es bei den Mieten stetig bergauf, ohne dass Anzeichen einer Verlangsamung zu erkennen wären. Im asiatisch-pazifischen Raum treibe ein moderates Unterangebot an Wohnraum die Preise und die Mieten in die Höhe. Der Trend, Wohnraum über längere Zeit zu mieten, werde durch demografische Veränderungen, wie spätere Familiengründungen und eine Zunahme der Einpersonenhaushalte, noch verstärkt. In den USA gestalten sich die kurzfristigen Aussichten dagegen etwas weniger positiv. Bei Mehrfamilienobjekten erreichte die Gesamtzahl der Neubauten ein neues Rekordhoch. Mit 583.000 Wohnungen wurden im vergangenen Jahr so viele Einheiten fertiggestellt wie seit 40 Jahren nicht mehr. Alles in allem dürfte sich der US-Markt bis 2026 aber wieder stabilisieren.