Leipzig, Potsdam, Hamburg führend im Rendite-Risiko-Ranking
Die Preiskorrektur am Wohnimmobilienmarkt für private Immobilienkäufe scheint abgeschlossen. Die Preise ziehen lt. den alten Wohnungsspezialisten der Lübke Kelber AG insbesondere im Bestand sogar leicht wieder an. So stiegen die durchschnittlichen Ankaufsmultiplikatoren für Bestandsimmobilien in mittleren A-Markt-Lagen binnen eines Jahres von der 20,6-fachen Jahresnettokaltmiete auf aktuell die 21,1-fache, in den B-Städten vom 16,5-fachen auf 16,7-fach an. C- und D-Märkte liegen in mittleren Lagen und anständiger Qualität im Bestand zwischen 14,5-fach in D-Märkten und 16,3-fach in C-Märkten jeweils im Mittelwert. Im unteren Qualitätsbereich geht es Richtung 10-fache Nettojahresmiete. Wo hier die Portfolien der großen AGs, die mit 75% unsanierten Wohnblöcken immer noch über 20-fache Jahresmiete ausweisen, einzuordnen sind, bleibt für „Der Immobilienbrief“ offen. Der Union-/ZBI-Deal mit 8.000 Wohnungen könnte einen Anhalt geben. Da stehen bei schweigendem Verkäufer die Background-Wetten eher Richtung 12-fach. (CW+/ WR+)
Im Neubau stiegen die Multiplikatoren in den A- und B-Märkten leicht um die 0,1 fache auch die aktuell 22,5-fache bzw. 20-fache an. Der Preisanstieg gepaart mit den im Vergleich zur Vorkrisenzeit verbesserten Finanzierungsbedingungen lockt lt. Lübke Kelber nun auch das Kapital in den Markt zurück. Auf Käuferseite befinden sich neben den Family Offices nun auch wieder Investment- und Assetmanager sowie die großen Wohnimmobilien-AGs, die in den vergangenen Jahren eher auf der Verkäuferseite zu finden waren. In der Gemengelage zwischen knappem Angebot, steigenden Mieten und fallenden Zinsen rechnet Lübke Kelber damit, dass die Kapitalwerte in dieses Jahr um 10-15% wachsen.
Im Rahmen des Rendite-Risiko Ranking 2025, für das Lübke Kelber für 111 Städte die individuelle Marktattraktivität und das inverse Standortrisiko ermittelt, zeigt sich, dass sich im Gegensatz zu 2024 nicht mehr alle Top-7-Standorte in der Liste der Top Ten Wohn-Investmentstandorte befinden. Mit Düsseldorf (Platz 11), München (15), Frankfurt (16) und Köln (jetzt außerhalb der Top 20) fielen gleich 4 heraus. Die Top 7 Städte blieben zwar attraktiv, seien aber teuer, ordnet Mark Holz, Head of Strategy and Research, ein. Zudem seien die Top Standorte nicht mehr die Top-Wachstumshubs. Fast alle Metropolen verlören aufgrund der Wohnraumknappheit und der Möglichkeit des Remote-Workings Bevölkerung an den Speckgürtel und Städte der zweiten und dritten Reihe in Metropolnähe.
So konnten sich Städte der zweiten und dritten Reihe aufgrund der risikoadjustierten Betrachtung der zu erwartenden Rendite in den vorderen Tabellenbereich schieben oder sich dort weiter etablieren. Die höchste Marktattraktivität für wohnwirtschaftliche Investments in Deutschland ermittelte Lübke Kelber für Leipzig, Potsdam, Hamburg, Darmstadt und Berlin. Leipzig liegt dabei wie schon in den vergangenen Jahren mit deutlichem Abstand an der Spitze. Auch Erlangen, Lübeck und Mönchengladbach bieten attraktive risikobereinigte Renditeaussichten.
Auch die Städte im Ruhrgebiet werden aufgrund der wachsenden Bevölkerungszahlen wieder positiver als Investmentstandorte eingestuft. So gehört Aachen zu den Top-Aufsteigern im Ranking mit einer Verbesserung um 19 Plätze auf Rang 30, Gelsenkirchen macht einen Sprung um 16 Plätze im Ranking auf Rang 83. ■