Die publity AG ist ein seit 1999 am Markt etablierter Finanzinvestor für Gewerbeimmobilien. publity erwirbt renditeorientiert Gewerbeobjekte vornehmlich in deutschen Ballungszentren wie Frankfurt und München und agiert dabei als einer der erfolgreichsten Player mit „manage to core“- Ansatz. Am Transaktionsmarkt beruft sich publity auf seine hohe Transaktionsgeschwindigkeit und schnelle Kaufpreisbelegung aus 100 Prozent Equity. Aktuell verwaltet publity ein Immobilienvermögen von über 4,6 Milliarden Euro und hat in seiner Historie bereits über 600 Immobilien in Deutschland gewinnbringend verkaufen können. Der Hauptsitz der Gesellschaft befindet sich in Frankfurt am Main.
„Der Immobilienbrief“: Herr Olek, die publity Aktie hat in diesem Jahr eine beachtliche Achterbahnfahrt vorgelegt. Bleiben wir positiv: In den letzten vier Monaten gehörte publity mit einer Kursverdoppelung gegen den Trend zu den erfolgreichsten Aktien. Dem war allerdings seit 2017 ein rasanter Absturz vorangegangen. Da Sie beinahe wöchentlich eine Immobilientransaktion melden, wobei sich inzwischen Verkäufe mit Gewinnrealisierung häufen, war ich als reiner Immobilienmann über die zunächst negative Kursentwicklung verwundert und habe Sie auf der Hauptversammlung besucht. Da waren Sie in Verteidigung und haben über 120 Fragen detailliert beantwortet. Sie versprachen damals Ihren manchmal skeptischen Aktionären Interessenidentität, erfolgreiches Immobiliengeschäft, eigenes Engagement und Übernahme aller nicht gezeichneten Aktien aus der Kapitalerhöhung. Wie haben Sie das Vertrauen der Aktionäre zurückgewonnen?
Thomas Olek: Ja, ich glaube, wir haben das Vertrauen der Aktionäre zurückgewonnen. Dafür mein Dank an die Aktionäre, die zu uns gestanden haben. Die Antwort auf Ihre Frage ist vielleicht ganz einfach. Wir haben unsere wirtschaftliche Prognose bereits zweimal angehoben und gehen von einer Steigerung von Umsatz und Gewinn von mittlerweile 50 bis 70 Prozent gegenüber dem Vorjahr aus. Wir haben unsere Transparenz mit IFRS erhöht und sind voll vergleichbar. Wir konnten eine Vielzahl von soliden, guten Meldungen veröffentlichen, die zeigen, dass wir operativ erfolgreich sind.
Wir haben bei publity in den vergangenen Monaten einen erheblichen Kraftakt vollbracht, um unser Unternehmen fit für die Zukunft zu machen. Wir haben unsere formalen Probleme in den Griff bekommen. Mit Frank Schneider konnte ich eine anerkannte Koryphäe in Immobilien- und Baurecht für den Vorstand gewinnen. Und last but not least: Ich habe alle meine Versprechen von der HV eingehalten und mit meinem Vermögen voll auf die Zukunft der publity gesetzt und besitze jetzt wieder 62% der Aktien. Ich glaube an unser Modell. Besser kann man Interessenidentität mit den Aktionären in schwierigen Zeiten nicht beweisen.
„Der Immobilienbrief“: Wie ist es eigentlich zu dem vorangegangenen Einbruch gekommen? Aus meiner externen Sicht lief das Immobiliengeschäft immer auf vollen Touren. Und ob ein oder zwei Deals noch in das laufende oder in das kommende Jahr fallen, ändert das Bilanzergebnis, aber doch nicht das Geschäftsmodell und die Unternehmensperspektiven. Woher kommt die Volatilität?
Thomas Olek: Herr Rohmert, ganz ehrlich, ich glaube, das werden Sie mit der Immobilienbrille in diesem Leben nicht mehr verstehen. Die Börse funktioniert anders. Da sich Deals verschoben, mussten wir 2017 einen Einbruch hinnehmen. Das führte zu sportlichen Spekulationen an der Börse. Mit Gläubigern einer Wandelanleihe gab es formale Probleme. Spätestens nach unserer Kapitalerhöhung über rund 40,5 Millionen Euro ist jetzt Ruhe eingekehrt, weil der Markt und die Anleihegläubiger wissen, dass wir finanziell bestens ausgestattet sind. Jetzt geht es wieder um das operative Geschäft. Und da sind wir bestens aufgestellt. Das haben unsere Aktionäre jetzt wieder mitbekommen.
„Der Immobilienbrief“: Zugegeben. Börsenverhalten hat für mich sieben Siegel. Dafür habe ich ein wenig von der Immobilie mitbekommen. Bleiben wir deshalb bei der Immobilie. Das ist der Erfolgsfaktor. Die Aktie ist da nur die Visitenkarte des Immobilienerfolges. Aus Immobiliensicht haben mich Ihre Einkaufsmöglichkeiten in den letzten Jahren mehr überrascht als Ihre Verkäufe. Wie lange geht das noch? Und wo ist Ihr USP?
Thomas Olek: Der Einkauf ist natürlich mühsamer geworden als vor einigen Jahren. Wir müssen uns dreimal so viele Objekte anschauen. Wir haben aber ein paar nachhaltige Wettbewerbsvorteile:
Wir kaufen mit Eigenkapital. Wir brauchen keine Finanzierung. Wir sind schnell. Unsere Prozesse sind durchorganisiert. Wenn wir uns nach einer schnellen Vorprüfung für ein Objekt interessieren, geben wir gleichzeitig technische, steuerliche, rechtliche und kaufmännische Due Diligence an externe Dienstleister, die jeweils in Deutschland zu den führenden Anbietern gehören, in Auftrag. Damit haben wir immer dieselben Standards und ausreichend Kapazitäten. Fast alle Transaktionen von uns sind Off-Market-Deals. Dabei profitieren wir ganz klar von unserem starken Netzwerk in der Immobilienbranche und bei den Work-out-Abteilungen von Finanzinstituten. Hinzu kommen unsere langjährige Erfahrung und Expertise am Immobilienmarkt. Wir haben unser Marktresearch nochmals deutlich intensiviert. Und wir haben eine sehr umfangreiche Datenbank mit mehreren tausend Objekten, die den Anforderungen unsere Kunden entsprechen, aufgebaut, die uns jedes Jahr Millionen kostet.
„Der Immobilienbrief“: Kaufen Sie die gleichen Objekte wie Core-Investoren oder haben Sie ein anderes Beuteschema?
Thomas Olek: Unser Geschäft ist die Wertschöpfung. Unser Ansatz ist „manage to core“. Das heißt, wir bereiten unsere Objekte für Core-Investoren auf. Dafür müssen Standort und die Substanz stimmen. Das ist die Voraussetzung. Dann kaufen wir gerne auch Objekte mit Management-Defiziten und Leerständen, die wir marktfähig machen und vermieten. Alleine in den vergangenen zwei Jahren haben wir fast 200.000 Quadratmeter für unsere Kunden neu vermietet.
Hierdurch erzielen wir multiplikative Wertschöpfung. Zum einen erhöhen wir durch die Mieteinnahmen insgesamt den Wert der Immobilie und zum anderen durch höhere „Core“-Qualität und Mietsicherheit auch noch den Multiplikator.
„Der Immobilienbrief“: Wie wirkt sich Ihre aufwändige Datenbankpflege auf Ihre Objekt-Pipeline aus?
Thomas Olek: Die Datenpflege mehrerer tausend Objekte ist teuer und rechnet sich nur bei einem spürbaren Grundumsatz. Dafür sieht unsere Einkaufs-Pipeline nach wie vor gut aus. Im Konzern haben wir unterteilt nach Größenklasse derzeit rund 120 Objekte mit 2,2 Mio. qm einem Durchschnitt von knapp 48 Mio. Euro pro Objekt in Westdeutschland in der Prüfung. Die durchschnittliche Mietvertragsdauer bei 92% Vermietungsstand liegt bei knapp 6 Jahren. Der Kaufpreisfaktor liegt bei gut der 16-fachen Jahresmiete. In der kleineren Kategorie haben wir über 200 Objekte, mit durchschnittlich 86% Vermietung, einem WALT von 6,6 Jahren, einem Durchschnittskaufpreis von 16,75 Mio. Euro und einem Durchschnittsfaktor von 15 in der Pipeline. Ich glaube, damit stehen wir im jetzigen Einkaufsumfeld mit einem ziemlich wertvollen USP da.
„Der Immobilienbrief“: Ihr Ursprungsmodell sieht vor, Objekte recht schnell wieder mit Gewinn zu verkaufen. Bleibt es dabei?
Thomas Olek: Wir haben in den vergangenen Monaten mehrere große Portfolien beziehungsweise Einzelimmobilien für unsere Kunden mit Gewinnen verkauft. Bei einigen Verkäufen partizipieren wir am Gewinn als Asset Manager – zusätzlich zu unseren laufenden Asset Management Fees. Und wir haben die Voraussetzungen geschaffen, um auch künftig als Käufer und Verkäufer erfolgreich zu sein.
„Der Immobilienbrief“: Wie geht es weiter?
Thomas Olek: Wir werden u.a. mit der Investition in ausgewählte Gewerbeimmobilien für die eigene Bestandshaltung das Geschäftsmodell der publity AG diversifizieren. Bis zum Jahresende 2019 planen wir Investitionen im dreistelligen Millionenbereich. Dies umfasst allerdings nicht nur Immobilien, sondern auch notleidende Immobilienkredite, die wir über unsere Tochtergesellschaft, die publity Investor GmbH, für das eigene Portfolio erwerben wollen, um dann daraus weitere Einnahmen aus der Verwertung erzielen.
Unsere Investoren sehen es positiv, dass wir so planbare und wiederkehrende Erträge generieren, und mit dem diversifizierten Geschäftsmodell eine solide Basis für unterschiedliche Marktphasen schaffen. Und da ich selber nicht nur an unser Geschäftsmodell glaube, sondern den Erfolg bewiesen habe, und ich die Aktie von Publity für ein gutes Investment halte, bin ich wieder mit vollem Einsatz eingestiegen. Ich bin Vorstand und Großaktionär. Publity ist seit gut zwei Jahrzehnten mein Baby. Besser als mit dem Einsatz meines Vermögens lässt sich meine Interessenidentität mit unseren Aktionären nicht belegen.